Ипотечное кредитование в РФ

    Основными характеристиками создаваемой УСР  ИЖК должны стать:

• доступность для большинства банков – первичных кредиторов;
• внедрение бизнес-стандартов условий выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов по всей стране;
• высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка;
• низкие транзакционные издержки;
• развитая инфраструктура, обслуживающая участников УСР ИЖК.

    Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.

    Основной  задачей АИЖК в период становления  рынка ипотечного кредитования является предоставление долгосрочных ресурсов банков путем рефинансирования ипотечных кредитов.

    В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования  ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции  АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участникам ипотечного рынка (банками, региональными ипотечным агентствам, другими операторами вторичного рынка).

    Роль  государства в данном процессе на период становления в России рынка  долгосрочных финансовых инструментов, и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, состоит в формировании УСР ИЖК через ее оператора – АИЖК. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы. Данный подход обеспечивает развитие рыночных отношений, не допуская монополизма Агентства. В настоящее время Агентство является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов – участников федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

    Государственная поддержка становления и развития УСР ИЖК через АИЖК, как уполномоченного  Правительством Российской Федерации  оператора, – необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения  доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования. При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном  из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления.

    Деятельность  Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы  России, обеспечив, таким образом, возможность  рационального регионального перераспределения  привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

    Создание  федеральной системы ИЖК можно  рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому  система ИЖК развита во всех странах  с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

    Необходимо  отметить, что в достижении максимального  эффекта от реализации такого инструмента  привлечения и вложения средств  большую роль играют такие факторы, как прозрачность стандартов андеррайтинга, процедур предоставления кредита, оптимизация издержек по осуществлению всего ипотечного процесса, стандартизация и автоматизация механизма выдачи и обслуживания кредитов. Все это в последующем повлияет на качество сформированных кредитных пулов, издержки по их обслуживанию и, следовательно, на стоимость и объемы привлекаемых посредством секьюритизации ресурсов, что, в свою очередь, приведет к удешевлению кредитов и большей доступности жилья для основной массы граждан. 

 

       Глава 2. Ипотечное кредитование в Сбербанке РФ.

2.1. Программы ипотечного  кредитования Сибирского  банка Сбербанка  РФ 

      Предоставление  кредитов физическим лицам является одним из приоритетных направлений  деятельности Сибирского банка Сбербанка  России в области кредитования.

      Сибирский банк Сбербанка России предлагает сегодня две жилищные кредитные программы.

      1. «Жилищные кредиты», включающие  в себя три вида кредитов: «Кредит  на недвижимость», «Ипотечный  кредит», «Ипотечный+»;

      2. «Молодая семья».

      С 10.02.2006 Сбербанком России жилищное кредитование осуществляется на срок до 20 лет. При определении возможной суммы кредита теперь могут приниматься в расчет любые официально подтвержденные доходы заемщика и его супруги(-а), раньше — не более одного из видов дополнительного дохода.

      По  «Кредиту на недвижимость» предполагается предоставление денежных средств на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости под различные виды обеспечения — такие, как поручительство платежеспособных физических лиц; поручительство предприятия-работодателя; залог имущества, принадлежащего на праве собственности заемщику или третьим лицам (родственникам, знакомым и др.). По данному виду кредитования залог приобретаемого за счет кредитных ресурсов объекта недвижимости не предусматривается.

      После получения кредита на приобретение недвижимости заемщику необходимо предоставить отчет о целевом использовании  заемных средств (предоставить документы, подтверждающие право собственности  на приобретенный объект недвижимости) в течение шести месяцев с даты получения кредита. Если кредит предоставлен на строительство объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства и т. п., в том числе в случае реконструкции старого жилого фонда), то срок предоставления отчета может быть увеличен до трех лет.

      Другой  вид жилищных кредитов — «Ипотечный кредит» — предоставляется на приобретение и строительство объектов недвижимости. В данном случае в  залог обязательно принимается  кредитуемый объект недвижимости (либо совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого объекта недвижимости), в качестве дополнительного обеспечения принимается поручительство супруги (или супруга) заемщика и поручительства членов семьи заемщика (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом объекте недвижимости.

      По  кредиту «Ипотечный+» денежные средства предоставляются также на приобретение и строительство объекта недвижимости, строящегося или уже построенного застройщиком-юридическим лицом, с использованием в строительстве кредитных ресурсов, полученных у Сбербанка России. В качестве залога по данному виду кредита принимается такое же обеспечение, как и по «Ипотечному кредиту», а на период строительства оформляется залог имущественных прав на строящийся объект недвижимости.

      Сумма кредита зачисляется на счет заемщика, открытый в банке с последующим  перечислением кредитных средств  по распоряжению заемщика на расчетный  счет застройщика.

      По  «Жилищным кредитам» банк может  предоставить кредит до 90% стоимости  объекта недвижимости, то есть заемщику достаточно иметь всего 10% собственных  средств.

      По  кредитам «Ипотечный» и «Ипотечный+»  устанавливается дифференцированная процентная ставка, уменьшающаяся после оформления ипотеки в пользу банка. Это означает, что изначально кредит предоставляется под одну ставку (16% годовых по «Ипотечному кредиту» и 15% годовых по кредиту «Ипотечный+»), а после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого объекта недвижимости процентная ставка, по заявлению заемщика, снижается на один процентный пункт и составляет 15% годовых по «Ипотечному кредиту» и 14% годовых по кредиту «Ипотечный+».

      По  заявлению заемщика по «Жилищным  кредитам» банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита (с  увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более чем на два года с даты заключения кредитного договора.

      Одним из способов решения жилищного вопроса  молодых семей вопроса являются кредиты на приобретение, строительство  недвижимости «Молодая семья», предоставляемые  семьям, в которых хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста, либо неполным семьям (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которых мать или отец не достигли 30-летнего возраста.

      Отличительной особенностью кредита «Молодая семья» является возможность использования при определении размера кредита доходов как супругов-членов молодой семьи, так и их родителей. То есть фактически число созаемщиков может достигать шести человек, что позволяет получать кредиты в большем объеме, чем при стандартных условиях. Поэтому кредит по программе «Молодая семья» могут получить и студенты, живущие на стипендию, при условии, что их родители будут оказывать им материальную поддержку при осуществлении расчетов по кредиту. Кредит предоставляется на условиях, аналогичных «Кредиту на недвижимость».

      Кредиты предоставляются в рублях и иностранной  валюте на срок до 20 лет. При этом по желанию заемщика/созаемщиков может  быть предоставлена отсрочка:

      - в погашении основного долга  на период строительства объекта  недвижимости, но не более чем на два года. При этом срок кредитования может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки;

      - в погашении основного долга  при рождении ребенка (детей)  в период действия кредитного  договора — не более чем  до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет. Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки.

      Общее время отсрочки по уплате основного  долга может составить до пяти лет (таким образом, реальный срок кредитования может составить 25 лет).

      Необходимый объем собственных средств по данному виду кредита составляет для молодой семьи с ребенком (детьми) всего 5% от стоимости приобретаемого жилья, при отсутствии детей — 10% стоимости.

      Данное  направление кредитования очень  перспективно. Учитывая спрос на жилье, рост заработной платы населения, а также изменения, которые с февраля внесены в условия жилищного кредитования населения Сбербанком России, позволяющие существенно увеличить суммы предоставляемых кредитов, планируется в 2006 году увеличить вложения в жилищное кредитование в три раза. Для этого, помимо стандартного кредитования населения на жилищные цели, планируется развивать индивидуальные программы жилищного кредитования с заинтересованными организациями на взаимовыгодных условиях.

      Условия предоставления Сибирским банком Сбербанка России жилищных кредитов физическим лицам представлены в табл. 7. 

      Таблица 1 - Условия предоставления Сибирским банком Сбербанка России жилищных кредитов физическим лицам

Кредитный продукт	Срок кредитования	Ставка, % годовых
«Кредит на недвижимость»	до 20 лет	в рублях — 16, в  долларах США — 11; в евро — 11
«Ипотечный  кредит»	до 20 лет	в рублях — 16/15, в долларах США — 11/10,8, в евро — 11/10,8
Кредит  «Ипотечный+»	до 20 лет	в рублях — 15/14, в долларах США — 10,8/10,6, в евро — 10,8/10,6
Кредит  «Молодая семья»	до 20 лет	в рублях — 16, в  долларах США — 11, в евро — 11

 

      * Единовременный тариф за ведение  ссудного счета, уплачиваемый  при получении кредита (его  размер на сегодняшний день  составляет 2% от суммы кредита,  но не может превышать 15 тыс. руб.)

      * Плата за рассмотрение кредитной  заявки (300 руб.), которая также уплачивается  заемщиком единожды при получении  кредита

      * В дальнейшем заемщики оплачивают  только проценты по кредиту  (от остатка ссудной задолженности). Погашение кредита возможно досрочно в любых объемах (плата за досрочное погашение не взимается)

      * Тарифы страхования залога устанавливаются  страховыми компаниями, отобранными  по итогам тендера, проведенного  Сбербанком России на участие  в страховании залогового имущества

      Одним из существенных недостатков ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка  РФ являются высокие процентные ставки.

      Это можно рассмотреть на условном примере.

      К примеру, в Сибирском Банке Сбербанка  РФ берется ипотечный кредит для  покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке стоимостью 43500 долларов США по ставке кредитования 11 % “годовых”. Допустим, что в Сбербанке ипотека оформлена на 15 лет. Простой расчету платежей долгосрочного кредита физических лиц представлен в табл. 2.