Ипотечное кредитование в РФ

      Таблица 2 – Расчет платежей долгосрочного кредита физических лиц

Годы  кредитования	Годовая сумма  кредита к погашению	Сумма процентов  к уплате за год
1	2900,04	4638,78
2	2900,04	4319,79
3	2900,04	4000,78
4	2900,04	3681,78
5	2900,04	3362,77
6	2900,04	3043,76
7	2900,04	2724,77
8	2900,04	2405,76
9	2900,04	2086,75
10	2900,04	1767,75
11	2900,04	1448,75
12	2900,04	1129,74
13	2900,04	810,73
14	2900,04	491,73
15	2899,98	172,74
Итого за 15 лет.	43500,00	36086,38

 

      Сумма процентов, которая будет уплачена за ипотечный кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долларов США. Это - 83 % от стоимости приобретенной квартиры. Ежемесячная сумма платежа в счет погашения ипотечного кредита составит 241,67 доллар США (2900,04/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых для возврата Сбербанку ипотечного кредита и погашения процентов в первый год по расчету составляет 7538,82 доллара США (2900,04+4638,7). В рублевом эквиваленте эта сумма составляет 207317,55 руб. (по курсу $ - 27,5), то есть в месяц необходимо выплачивать в среднем по 17276,46 руб. (207317,55/12).

      Кроме того в примере не рассчитаны сопутствующие оформлению ипотечного кредита услуги Сбербанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и требуемых Сбербанком страховок залога и жизни ссудополучателя.

      В итоге, ипотечный кредит обойдется  заемщику в 13-15% “годовых”. Если учитывать, что среднемесячные доходы средней семьи составляют 18-25 тыс. руб. Следовательно, ипотечный кредит лучше брать в рублях, хотя процентная ставка по рублевому кредиту по ипотеке значительно выше, но ведь инфляция со временем частично снизит расходы заемщика. А вот куда пойдет курс доллара за 15 лет, трудно предсказать.

      И все-таки, ипотечный кредит Сбербанка  России, – это дорогое удовольствие. Ипотечный кредит по таким ставкам  больше подойдет тем, кто имеет одно- или двухкомнатную квартиру, а хочет купить двух или трехкомнатную. Для большинства населения страны, сегодня ипотечный кредит, взятый в Сбербанке России без субсидий государства по процентам, реален только на покупку “одной комнаты”.

      Таким образом, можно сделать следующие  выводы.

      Сибирский Банк Сбербанка РФ предлагает несколько ипотечных программ. Максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и первичное и строящееся жилье. Для молодых семей предоставляются специальные условия, например, учитываются доходы родителей. Однако следует отметить, что требования Сбербанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые Сбербанком РФ, не подходят. 

      2.2 Анализ ипотечного портфеля Сибирского Банка Сбербанка РФ 

      Объем ипотечного портфеля Сибирского банка Сбербанка РФ по состоянию на 01.01.08 составлял 30,6 млрд. руб., на 01.01.09 – 45,2 млрд. руб., на 01.01.10 – 74,5 млрд. руб. За 2007 год объем кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка РФ увеличился на 47,7%, за 2004 год – на 64,8 % (табл. 3 и рис. 1). 

      Таблица 3 – Динамика ипотечного портфеля Сибирского Банка Сбербанка РФ

Показатель	2003 г	2004 г	Темп роста 2004/2003	2005 г	Темп роста 2005/2004
Объем ипотечного портфеля, млрд. руб.	30,6	45,2	147,7	74,5	164,8
Остаток срочной ссудной задолженности  физических лиц, млрд. руб.	7,1	14,6	205,63	27,1	185,61

 

      Остаток срочной ссудной задолженности  физических лиц Сибирского банка  Сбербанка РФ по состоянию на 01.01.04 составлял 7,1 млрд. руб., на 01.01.05 – 14,6 млрд. руб., на 01.01.06 – 27,1 млрд. руб. (рис. 2)

Рисунок 1 Динамика кредитного портфеля Сибирского Банка Сбербанка РФ

        
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Рисунок 2 - Остаток срочной ссудной задолженности  физических лиц Сибирского банка  Сбербанка РФ 

   Остаток ссудной задолженности по кредитам, выданным жителям Новосибирской, Кемеровской и Томской областей, превысил 27 млрд. руб. Кредитный портфель по кредитам физическим лицам вырос за 2009 год почти на 12,5 млрд. руб. Доля Сибирского банка на рынке кредитования населения по трем регионам на 01.10.2009 составила 57,74%, превысив данный показатель на 01.01.2009 в целом по обслуживаемому региону на 3,45 процентных пункта.1 В 2009 году Сибирский банк значительно увеличил количество точек кредитования населения — с 92 (01.01.2009) до 146 (01.01.2010).

      Анализируя  ипотечный портфель банка можно также отметить, что в 2004 году удельный вес просроченных ссуд составлял 1,45 %, в 2009 году – 1,65 % (табл. 4). 

      Таблица 4 – Удельный вес просроченных ссуд в структуре ипотечного портфеля Сибирского банка Сбербанка РФ

Показатель	2007		2008		2009
	Сумма, млрд. руб.	Уд. вес, %	Сумма, млрд. руб.	Уд. вес, %	Сумма, млрд. руб.	Уд. вес, %
Текущие кредиты	30,2	98,68	44,54	98,55	98,77	98,35
Просроченные  ссуды	0,40	1,32	0,65	1,45	1,23	1,65
Итого кредитов клиентам	30,6	100	45,2	100	74,5	100

 

      Сибирский банк Сбербанка России предлагает 16 видов кредитных продуктов целевой и нецелевой группы. Два наиболее популярных кредитных продукта — кредиты на цели личного потребления и жилищные кредиты. Их доля в суммарном кредитном портфеле физических лиц по состоянию на 01.01.2010 составила 95,5%.

      В 2009 году, как видно из рис.2 доля жилищных кредитов, предоставляемых Сибирским банком Сбербанка РФ значительно увеличилась.

      Наибольший  вес в структуре жилищных кредитов Сибирского Банка Сбербанка РФ занимают Ипотечные кредиты.

      Безусловно, процентные ставки данного вида кредитования на современном этапе еще высоки, ипотечное кредитование доступно лишь людям с доходами не ниже среднего уровня, кроме того, в настоящее  время много недоработок в  данной области кредитования, как в банковских технология кредитования, так и с законодательной точки зрения. Однако стоит отметить, что данный вид кредитования постоянно развивается, условия его улучшаются и это значит, что с каждым годом благодаря ипотечному кредитованию решить свои жилищные проблемы сможет все большее количество граждан.

 

   Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1. Проблемы ипотечного  кредитования в  РФ на современном  этапе 

   В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

   1. Сроки кредитования. По своей  логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

   2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

   3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности  физического лица базируется  на сопоставлении доходов (заработной  платы, дивидендов, арендных платежей  и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

   4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.

   5. Неадаптированность ряда ипотечных  программ, финансируемых зарубежными  инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного  кредитования российских банков  совместно с Американским инвестиционным  фондом слишком «идеальна» для  отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально. 

2. Необходимость и перспективы  развития ипотечного кредитования в России

 

   Система ипотечного кредитования является одним  из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

   Государственная жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и  имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2008 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

   Развитие  ипотеки невозможно без тех или  иных форм государственной поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствования проектирования и технологий строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
• адресные жилищные субсидии гражданам.