Ипотечное кредитование в России

     Необходимо  отметить, что все виды ипотеки (может  быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот  же период начали действовать субординированные  по времени ипотеки, принцип которых  был единственным: "qui prior est tempore potior est jure" - кто первый (во времени), тот  и сильнее в праве. Уже в  постклассическом римском праве  стали возникать субординированные  ипотеки для упорядочения взаимоотношений  между кредиторами в зависимости  от рода ипотеки. Во-первых, ипотека  делилась по законодательной принадлежности – по степени ее важности, установленной  законом. Причем наибольшую силу имели  ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные  официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами  и лишь затем - ипотеки, оформленные  простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная  по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право – сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком.

     При этом, кредиторы никогда не имели  права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это  противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для  обеих сторон залога (в противном  случае различные злоупотребления  кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению  ипотеки как массового инвестиционного  института). Лишь в исключительных случаях  по разрешению государственного органа данное право могло перейти к  кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.

     Постепенно  ипотека входит и в средневековое  законодательство. В Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во- вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

     Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой  своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право  получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека  распространялась на недвижимость (как  правило, имение) и не зависела от смены  владельца. Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека  установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего  обеспечению. Недействительность или  прекращение требования влечет за собой  недействительность или прекращение  ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств  европейских стран. По римскому праву  ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая  проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения  удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная  сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной  книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

     При рецепции римского права ипотека  перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека  как юридическое право действует  лишь с момента внесения записи в  вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства  имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США  и Великобритании ипотека (mortgage) имеет  свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства  все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке. Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

1.2 Что такое ипотека

     Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

     Самый распространенный вариант использования  ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

     Оформление  ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

     Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

     1.3 Преимущества и недостатки ипотеки

     Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

     Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

     Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

     Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

     1.4 Развитие ипотеки в России

     Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности  на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства – санкт-петербургские  и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской  Конторе, для купцов – в Петербургском  порту и Коммерцколлегии. Банки  кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. Эти банки  были реорганизованы в Государственный заёмный банк. 29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786.г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

     Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при  сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации  кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались  все существовавшие государственные  кредитные институты, взамен них  учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные  учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного  кредита – Санкт-Петербургское  городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного  кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История  работы этих финансовых учреждений тесно  переплетена с социально - экономической  жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы  и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор  недостаточно оценена, хотя именно акционеры  этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё  время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное  кредитование становилось очень  распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.

     В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных  залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков  и дворян по ссудам в государственные  банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую  кредитно – финансовую политику государства. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли  действовать одновременно более  двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных  банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое  общество, на которое возлагают специальные  функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность  этого общества. С 1912 г. основным координатором  по ипотеке становится Московский народный банк. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и  городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных  листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных  банков были излюбленным средством  помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.