Ипотечное кредитование в России

     Для ипотечного кредитования в большинстве  развитых стран мира характерно доминирование  именно плавающей ставки, так как  она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной стоимости  финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Пока в мировой  экономике сохраняется благоприятная  экономическая ситуация, плавающая  ставка будет выгоднее для заемщика, чем фиксированная, так как значения переменных величин, к которым  пока ее значение ниже фиксированной процентной ставки. В то же время плавающая ставка несет в себе достаточно высокий риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США  и  Европе.

     Наиболее  часто плавающая ставка используется не в чистом виде, а в комбинации с фиксированной. В этом случае на определенный срок (1 - 5 лет) устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. При этом ставка, зафиксированная на начальный период погашения кредита, имеет более низкое значение, чем по предложениям с фиксированной ставкой.

     В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана  с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

     АИЖК  еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать  задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных  обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки  заемщику считают неинтересным. Чтобы  соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре. Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу - это уже другой вопрос.

     Другая  актуальная проблема затрагивает практически  всех игроков ипотечного рынка - изменение  действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла  Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации  по завышению оценщиками рыночной стоимости  жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем  полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику. 

2.2 Тенденции ставок  по рублевым и  валютным программам

     В 2011 году в отношении ставок по ипотеке  продолжают превалировать две основные тенденции прошлого года: снижение и переориентация заемщиков с  фиксированных ставок на плавающие. Одним из проявлений либерализации условий ипотечного кредитования можно считать набирающую силу тенденцию уравнивания процентных ставок по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов. Как можно судить по информации на сайтах банков, одинаковые ставки по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов под залог приобретаемого объекта недвижимости действуют по ипотечным программам.

       Факторы, определяющие величину  процентной ставки по ипотечному  кредиту, с прошлого года несколько  изменились. По-прежнему, главная роль  играют валюта кредита, величина  первоначального взноса, срок кредитования  и программа страхования. Большинство игроков рынка объединяет общий подход: отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос и длительнее срок кредита - тем выше будет процентная ставка.

     Как и предсказывала Русипотека, форме подтверждения доходов заемщика придается все меньше значения. Для тех, кто не может подтвердить размер своего дохода справкой по форме 2-НДФЛ, процентная ставка сейчас увеличивается в среднем на 0,5 - 1 процентный пункт. В прошлом году эта разница была выше: 1 - 1,5 процентных пункта. При этом нельзя сказать, что причиной тому возросшая снисходительность кредиторов относительно финансового положения заемщика. Скорее, это связано с тем, что подтверждение доходов справкой по форме банка приемлемо только в тех случаях, когда потенциальный заемщик относится к числу особых категорий клиентов, будучи участником «зарплатного» проекта, сотрудником корпоративного клиента, обладателем положительной кредитной истории, VIP-клиентом.

     Как и ожидалось, на величине процентных ставок по ипотеке никак не сказалось  введение в действие Федерального закона от 15.02.2010 №11-ФЗ "О внесении изменений  в статью 29 Федерального закона "О  банках и банковской деятельности", запретившего вносить в кредитный  договор положения, которые дают право кредитору в одностороннем  порядке изменять параметры кредита, в том числе - величину и порядок  определения процентной ставки. 

2.2.1 Фиксированные ставки по собственным стандартным программам ведущих ипотечных банков.

На покупку недвижимости на вторичном рынке*

* - без  учета различных акций, корпоративных  программ и других ограничений,  программ с дополнительным страхованием (помимо страхования риска утраты  имущества, жизни и трудопсособности заемщика, титула) т.е. ставки по стандартным программам, доступным широкому кругу заемщиков.

Ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства *

* - без  учета различных акций, корпоративных  программ и других ограничений,  т.е. ставки по стандартным  программам, доступным широкому  кругу заемщиков.

2.3 Основные ипотечные  программы

     Как и предсказывала «Русипотека», приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования очевидно сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном.

     Преодоление предубеждений к стройкам, пусть  и в меньшей степени, сказалось  и на кредитовании загородной недвижимости, которая приобретается преимущественно  в организованных поселках как раз  на этапе строительства. Банки больше не чураются партнерства с девелоперами, которые специализируются на строительстве загородной недвижимости. А кредитные программы на приобретение готовых жилых домов или таунхаусов даже не требуют наличия партнерских отношений между банком и девелопером.

     Банки смягчают свою позицию в отношении  ломбардных кредитов (под залог имеющейся  в собственности недвижимости). У  кого таких программ до сих пор  не было - дополняют ими свои продуктовые  линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости  залога, который можно составить  кредит.

     Особых  изменений не произошло в сфере  кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты  и доли в жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки  готовы рассматривать и такие  заявки.

     Новым поворотом в развитии ипотечного рынка можно расценить изменение  позиции банков по отношению к  предпринимателям и собственникам  бизнеса, которые до недавнего времени  расценивали как нежелательных  заемщиков по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. В русле той же политики движения навстречу малому и среднему бизнесу продуктовые линейки банков пополняются ипотечными программами по приобретению коммерческой недвижимости.

     Не  теряют актуальность специальные предложения  по ипотеке на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у  банка, выставленная на продажу неплатежеспособными  заемщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности  снова становится предметом индивидуального  разбирательства.