Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Институтом комплексных социальных исследований РАН проведено исследование, результаты которого представлены диаграммой 5 9.

Диаграмма 5

* Статусные позиции 1 – самое высокое положение; 10 – самое низкое положение

 

Казалось бы, невероятным выглядит тот факт, что почти каждый второй россиянин причислил себя к средним слоям общества. Однако следует учесть, что это сделано не под давлением каких-либо внешних обстоятельств, а по сугубо личностным самоощущениям.

Понимая, каким образом формируется модель поведения человека, можно констатировать, что у представителей среднего класса (в большей степени среднего-среднего и среднего-нижнего) существует потенциал принятия всех материальных атрибутов своего класса, в том числе, покупка недвижимости (еще одной квартиры или загородного дома). Таким образом, можно сказать, что у рынка ипотечного кредитования наблюдается особенность – поток клиентов не иссяк и эта тенденция сохраняется.

На 1 июля 2005г. средняя стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равнялась 702 тыс. руб. (расчет сделан, исходя из средней по стране цене жилья на первичном рынке – 13 тыс. руб. за кв. м.). Среднемесячный доход семьи (2 трудоспособных взрослых и 1 ребенок) – около 10,7 тыс. руб. Таким образом, коэффициент доступности жилья (основной показатель, характеризующий состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами; измеряется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры – общей площадью 54 кв. м. к среднему годовому доходу семьи (3 человека) составляет 5,47, т.е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше никаких других трат) более 5 лет. В настоящее время для большинства граждан покупка квартиры за счет собственных средств – нереальная задача.

Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (тал. 4).

 

Таблица 4

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями Российской Федерации физическим лицам в 2005 году10 (млн. руб.)

 

Наименование показателя	на 1.10.04г.	на 1.10.05г.	на 1.01.06г.
Предоставлено кредитов физическим лицам, всего	321 134	856 531	1 212 871
- из них ипотечных жилищных кредитов (ИЖК)	3 374	11 630	18 461
Доля ИЖК в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов, %	1,05	1,36	1,52
Кол-во кредит. орг-ций, предостав-щих ИЖК, ед.	69	78	80
Задолженность по ИЖК	4 583	13 884	17 774
Просроченная задолженность по ИЖК	3	11	9
Доля просроч. задолженности по ИЖК в объеме задолженности по ИЖК	0,07	0,08	0,05

 

Наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить свой банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет.

Исходя из данных, приведенных в табл. 4 видно, что объемы предоставленных ипотечных жилищных кредитов постоянно увеличиваются (диаграмма 6). Так, объем выданных ипотечных кредитов на 1.10.05г. вырос по сравнению с объемом на 1.10.04г. на 535 397 млн. руб. и составил 856 531 млн. руб.; на 1.01.06г. увеличился на 356 340 млн. руб. по сравнению с объемом на 1.10.05г. и составил 1 212 871 млн. руб. В общем объеме выданных кредитов, ипотечные жилищные кредиты составляют на 1.10.04г. – 1,05%; на 1.10.05г. – 1,36%; на 1.01.06г. – 1,52%. Т.е. наблюдается увеличение доли ипотечных кредитов в общем объеме выданных кредитов физическим лицам.

 

Диаграмма 6

 

Такой бурный процесс развития ипотечного кредитования происходит в большей степени благодаря активизации банковского сектора, который старается предложить клиентам разнообразные ипотечные программы. Как уже было отмечено, появляются новые ипотечные банковские продукты, и, как и ожидалось, увеличивается конкуренция между банками. За 2005 год на рынок вышло порядка 10 банков, предлагающих ипотечные программы. Отчасти благодаря конкуренции процент по кредитам снизился. Так, по данным первого заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Гасяка В., в 2001году процентные ставки на ипотечный кредит в банках составляли 15-20%. В 2004 году минимальные ставки по ипотеке составляли уже 10%. Таким образом, за 4 года процент за пользование ипотечным кредитом снизился вдвое. Снизились и расходы по оформлению кредита, например, многие банки уже не берут денег за рассмотрение заявки, а ведь еще в 2004 году эта услуга была исключительно платная. Кроме того, если в 2001 году размер предоставляемых кредитов составлял 70% от стоимости недвижимости, то сейчас банки предоставляют кредиты в размере 90%.

Сегодня финансово-кредитные учреждения лояльно относятся к процедуре подтверждения платежеспособности заемщиков. Даже самые консервативные из них, например, Внешторгбанк, стали работать с серыми доходами на вторичном рынке.

Кроме того, произошло еще одно важное изменение на рынке, банки стали уделять больше внимания ипотечным программам для молодых семей. Если начиналось все только с нескольких банков-первопроходцев, которые работали только с «белыми» доходами, то в 2005 году появились программы, которые позволяют привлекать к числу созаемщиков не только родственников. Появились также банки, которые работают по молодежному кредитованию с серыми доходами.

Но, несмотря на то, что недвижимость в России покупает 41% представителей среднего класса, ипотечными кредитами пользуются не более 5% российских граждан. Также следует отметить, что процент ипотечных сделок в общем количестве сделок с недвижимостью составлял в 2003 году всего 1%, к концу 2004 года этот показатель вырос до 8%. Весь 2005 год количество сделок стабильно росло и в настоящее время количество сделок составляет 12-15% от общего количества сделок агентства (диаграмма 7)11.

 

Диаграмма 7

 

Операторы рынка акцентируют свое внимание на адаптации существующих ипотечных продуктов к запросам и создании новых продуктов, наиболее полно отвечающих современным рыночным требованиям, пытаясь сделать ипотеку наиболее привлекательной для потребителя. Успех или неудача таких попыток зависит, прежде всего, от самих участников рынка, операторов, которые и создают правила игры. В настоящее время на рынке существует ряд конкурирующих схем ипотеки. Ключевым звеном являются, как правило, банки или фонды (ипотечные агентства). Отобрав по установленным критериям “смежников” (риэлтеров, страховщиков, оценщиков и т. д.), создав с ними на основе выбранной ипотечной схемы своего рода замкнутый “производственный цикл”, они начинают конкурировать с себе подобными.

Но, мало только отобрать смежников, необходимо выстроить с ними определенную схему взаимодействия. Так, на российском рынке недавно появился принципиально новый подход, когда банк работает с заемщиком не напрямую, а через риэлтера и видит заемщика только на стадии подписания кредитного договора. В результате работы сотрудников риэлтерского агентства клиент и банк быстрее находят друг друга. По оценкам аналитиков, из 100 человек, обратившихся в банк напрямую, реально жилищный кредит получают только 10. А в том случае, если заемщик обратился к риэлтерам, его шансы возрастают до 90%. Кроме того, крупные операторы рынка недвижимости проверяют юридическую чистоту квартиры самостоятельно: проводят полный детальный анализ всех сделок купли-продажи и обмена, бывших и настоящих собственников квартиры, которую вы хотите приобрести и т. д.

Какие бы схемы ипотечного кредитования не предлагались операторами рынка, в подавляющем большинстве случаев ипотечные кредиты формируются по “затратному” принципу, т. е. в услугу закладываются всевозможные производственные и иные издержки, желаемая норма прибыли и с этим выходят на рынок. После этого возникает вопрос, почему же отечественная ипотека не становится массовой. Законы продвижения услуги на массовый рынок сами по себе, ипотечное кредитование – само по себе.

У рынка однозначно есть потенциал развития. Интерес со стороны потребителей к ипотеке постоянно растет. И об этом свидетельствуют данные, собранные по Всероссийской выставке “Финансовый супермаркет для населения”. Выставка “Финансовый супермаркет для населения”, проведенная в Москве 2006г. лишний раз доказывает то, что из всех финансовых продуктов, которые были там представлены, основное внимание было сосредоточено на ипотеке и паевых фондах (диаграмма 8).

Можно сказать, что ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

 

Диаграмма 8

 

 

2.2 Анализ развития ипотечного жилищного кредитования в регионах

 

Развитие системы ипотечного кредитования обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, каких как: темп роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной инфрастуктуры, степень институционализации рынка жилья и др.

Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией в становлении и функционировании рынка жилья в России. В ряде регионов, в частности в Москве, Санкт-Петербурге и др., заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. В Москве и Санкт-Петербурге разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель (через специализированных операторов). В Москве она опирается на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, в Санкт-Петербурге – на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного на федеральном уровне.

Условия кредитования для заемщиков различных регионов РФ существенно различаются. Процентные ставки составляют от 5-6% (в Хабаровском и Приморском краях, республиках Башкортостан и Саха (Якутия), Чувашской Республике, Читинской обл.); до 24-28% (в Республике Татарстан, Кемеровской, Тульской и Костромской обл.). Однако если в 2003 году средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в РФ составляла 14,3%, то за 2004 год она уменьшилась на 1,2 пункта и составила 13,1%. Средневзвешенный срок кредитования увеличился со 119,6 мес. в 2003 до 130,9 мес. в 2004 году.12

В таблице 5 представлены данные об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных заемщикам различных регионов.

 

 

Таблица 5

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных заемщикам различных регионов Российской Федерации 13 в 2006, тыс. руб.

Объем предостав-ых по кредитам по состоянию на 01.07.2006 Просроченная задолженность по кредитам по состоянию на 01.07.2006 Объем предостав-ых по кредитам по состоянию на 01.10.2006 Просроченная задолженность по кредитам по состоянию на 01.10.2006   в валюте РФ в иностранной валюте в валюте  РФ в иностранной валюте в валюте РФ в иностранной валюте в валюте РФ в иностранной валюте 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Российская Федерация 3673086 7055781 3516 3883 5020896 8863236 4982 6068 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 598853 5573019 741 3789 798052 7073713 43 5919 Белгородская область 1438 9347 0 0 4211 13847 0 0 Брянская область 7559 2207 0 0 7313 7584 0 0 Владимирская область 28928 16758 0 0 35089 22979 0 10 Воронежская область 15767 7310 0 0 15548 11853 0 0 Ивановская область 1326 1782 0 0 3811 3917 0 0 Калужская область 8434 36619 0 11 17274 43192 0 3 Костромская область 1672 3234 0 0 1281 3473 0 0 Курская область 185420 4682 5 0 242007 5821 2 0 Липецкая область 0 2732 0 0 900 8575 1 0 Московская область 128690 848939 164 486 191005 1121224 29 517 Орловская область 700 6057 0 0 4488 10363 0 0 Рязанская область 7759 7253 0 0 8608 9249 0 0 Смоленская область 17179 6997 0 33 17858 6456 0 8 Тамбовская обл сть 4365 7670 0 0 1446 9316 0 0 Тверская область 8724 10949 0 0 12037 13982 0 0 Тульская область 17104 4660 0 0 20900 7699 0 0 Ярославская область 8815 10074 0 0 20067 12311 0 0 г. Москва 154973 4585749 572 3259 194209 5761872 11 5381 СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 99989 478454 0 7 112333 549205 0 10 Республика Карелия 14575 0 0 0 14098 0 0 0 Республика Коми 37996 3021 0 0 40755 3646 0 0 Архангельская область 13313 1780 0 0 11300 7040 0 0 Вологодская область 24356 782 0 0 34547 777 0 0 Калининградская область 1411 4185 0 0 1787 4990 0 0 Ленинградская область 707 11705 0 0 1539 19129 0 0 Мурманская область 879 5148 0 0 873 12654 0 0 Новгородская область 2906 232 0 0 912 45 0 0 Псковская область 300 1392 0 0 290 1374 0 0 г. Санкт-Петербург 3546 450209 0 7 6232 499550 0 10 ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 167692 85318 0 0 219319 104051 8 0 Республика Адыгея (Адыгея) 1980 0 0 0 2392 1866 0 0 Республика Дагестан 0 6644 0 0 250 835 0 0 Республика Ингушетия 0 0 0 0 0 4914 0 0 Кабардино-Балкарская Респ блика 0 0 0 0 1860 0 0 0 Республика Калмыкия 811 0 0 0 810 281 0 0 Карачаево-Черкесская Республика 0 704 0 0 0 699 0 0 Республика Северная Осетия-Алания 0 1260 0 0 0 2796 0 0 Краснодарский край 70911 21556 0 0 93961 26923 5 0 Ставропольский край 39 92 17634 0 0 30738 14571 0 0 Астраханская область 2561 4348 0 0 6220 4275 0 0 Волгоградская область 10607 10508 0 0 18714 17229 0 0 Ростовская область 40830 22664 0 0 64374 29662 3 0 ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 1108684 223983 34 0 1597110 286971 156 9 Республика Башкортостан 171150 11579 3 0 196341 18683 0 0 Республика Марий Эл 0 0 0 0 3140 0 0 0 Республика Мордовия 43594 957 0 0 24424 2804 0 0 Республика Татарстан (Татарстан) 75371 6187 2 0 220267 6888 8 0 Удмуртская Республика 35723 6856 28 0   4459 7578 136 0 Чувашская Республика - Чувашия 271961 5774 0 0 322719 5687 0 0 Кировская область 4953 119 0 0 6016 2984 0 0 Нижегородская область 15349 22779 0 0 35379 20356 0 0 Оренбургская область 222913 4079 1 0 242872 5779 3 0 Пензенская область   657 581 0 0 13861 1164 0 1 Пермская область 137395 11073 0 0 188369 16558 6 0 Самарская область 116710 135978 0 0 274526 168273 0 8 Саратовская область 10599 9876 0 0 19980 18193 3 0 Ульяновская область 1309 8145 0 0 4757 12024 0 0 УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 818617 257727 2558 0 1136672 308230 4457 0 Курганская область 4792 641 0 0 12023 2742 0 0 Свердловская область 473423 21893 296 0 617810 43593 363 0 Тюменская область 253235 227853 2262 0 391047 254036 4094 0 Ханты-Мансийский автономный округ-Югр 168871 215489 2262 0 205541 237051 4094 0 Ямало-Ненецкий автономный округ 35767 552 0 0 42422 111 0 0 Челябинская область 87167 7340 0 0 115792 7859 0 0 СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 713326 371213 183 87 997439 433928 293 130 Республика Бурятия 193 2410 0 0 702 1054 0 0 Республика Тыва 7222 0 0 0 1621 0 0 0 Республика Хакасия 28297 1113 1 0 36006 1041 7 0 Алтайский край 228488 1357 138 0 281728 4908 168 0 Красноярский край 7765 58732 0 0 32835 69127 0 0 Иркутская область 64556 112370 0 0 41303 137134 0 0 Кемеровская область 182784 19911 41 0 284125 4303 116 0 Новосибирская область 97568 16213 0 87 150015 20138 0 130 Омская область 42989 47412 2 0 65381 52633 1 0 Томская область 32333 111695 1 0 86337 143590 1 0 Читинская область 19391 0 0   17386 0 0 0 ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 165925 66067 0 0 159971 107138 25 0 Республика Саха (Якутия) 11974 3247 0 0 16442 2118 0 0 Приморский край 53452 28777 0 0 56835 39000 13 0 Хабаровский край 5065 16698 0 0 22061 39788 0 0 Амурская область 78376 2346 0 0 31545 2331 12 0 Магаданская область 654 1726 0 0 637 3557 0 0 Сахалинская область 16404 13273 0 0 32451 20344 0 0