Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Страхование предмета ипотеки в пользу кредитора является обязательным в силу ст. 31 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости”). А теперь законодатели предлагают страховать также и ответственность заемщика за непогашение кредита, но пока не ясно, будет ли введено страхование ответственности заемщика за нарушение договора ипотеки (в соответствии со ст. 932 ГК РФ, возможность такого страхования должна быть предусмотрена законом) или кредитор будет сам страховать свой предпринимательский риск (ст. 933 ГК РФ).

Ипотечный рынок стремительно развивается и очевидна эволюция и ипотечного страхования: страховщикам открылся большой потенциал этого сегмента страхового рынка.

Опыт ипотечного страхования; взаимодействие с банками.

В июле 2005г. специалистами ООО “Центра страховой информации” был проведен опрос российских страховщиков о том, каково их участие в программах ипотечного кредитования. Результаты данного опроса показали, что многие из страховых компаний рассматривают ипотечное страхование как одно из приоритетных направлений своей деятельности.16 Причем, как следует из табл. 6, ипотечное страхование для многих – ровесник регионального ипотечного рынка.

В регионах же, в которых ипотечный рынок получит импульс для развития с появлением федеральной нормативной базы, заявляют о готовности своих компаний включиться в ипотечное страхование, как только появится нормативная база, и ипотека в регионе заработает в полную силу.

 

 

Таблица 6

Опыт проведения ипотечного страхования; работа с банками-кредиторами

Компания	Опыт ипотечного страхования	Взаимодействие с банками (в т.ч. по мере развития рынка ипотечного страхования)
Камчатка-АСКО	ждем развития ипотеки (появления правовой базы)	будем работать с несколькими банками
МАКС	страхование начали недавно	-‘’-
МСК	есть длительный опыт	-‘’-
Нефтеполис	есть длительный опыт	и сейчас работаем, и далее будем работать с несколькими банками
РК-Гарант	страхование начали недавно	будем работать с несколькими банками
Урал-Аил	ждем развития ипотеки (появления правовой базы)	-‘’-
Энергогарант	опыт работы ~ 3 года, в настоящее время ожидается вступление в АИЖК	-‘’-

 

Несмотря на то, что некоторые страховые компании, представители которых приняли участие в опросе, так или иначе связаны с определенным банком (через право собственности или по другим причинам), респонденты единодушны в том, что ипотечное страхование проводится и (или) будет проводиться в дальнейшем во взаимодействии с несколькими банками. Это говорит о том, что имеет место конкуренция между страховщиками за взаимодействие с банками, лидирующими на региональном рынке ипотечного кредитования.

Вопросы андеррайтинга; положения о страховании в договорах ипотеки.

На вопрос о том, какие сведения будут приниматься во внимание при проведении андеррайтинга по ипотечному страхованию в первую очередь (табл. 7), респондентам были предложены следующие варианты ответов:17

1. страховщик будет самостоятельно проводить оценку предмета ипотеки в отношении его действительной стоимости, а также платежеспособности заемщика (проверять доходы, кредитную историю и т.д.);
2. страховщик будет учитывать оценку предмета ипотеки, произведенную независимым оценщиком, а также оценку кредитного риска, произведенную кредитором, но также проводить дополнительный андеррайтинг для оценки риска;
3. страховщик будет руководствоваться при оценке риска и установлении размера тарифа и других условий страхования данными независимого оценщика и кредитора.

 

Таблица 7

Андеррайтинг, обязанность страхования (по договору ипотеки)

Компания	Как осуществляется (будет осуществляться) андеррайтинг	Включение в договор займа условия об обязательном страховании
		жизни и трудоспособности заемщика	предмета ипотеки
Камчатка-АСКО	мнения независимого оценщика, кредитора, собственная экспертиза (с незначительными вариациями)	редко	как правило
МАКС		всегда	всегда
МСК		-‘’-	-‘’-
Нефтеполис		как правило	-‘’-
РК-Гарант		всегда	-‘’-
Урал-Аил		-‘’-	-‘’-
Энергогарант		как правило	-‘’-

 

В ипотечном кредитовании основной риск, связанный с неплатежеспособностью заемщика, несет банк-кредитор, он же проводит оценку “качества” кредита. Но страховщики, принимая во внимание результаты анализа, проведенного банком, этими результатами не ограничиваются. Проводится и собственная экспертиза, привлекаются независимые оценщики, и только по результатам такой комплексной оценки риска может быть заключен договор страхования на тех или иных условиях.

Предмет ипотеки должен быть застрахован в силу требований ст. 31 Закона “об ипотеке”. Соответствующее условие включается залогодержателями в договоры ипотеки.

Понятно, что кредит не будет возвращен, если заемщик умрет или станет нетрудоспособным, в результате чего лишится заработка. Кредиторы, как правило, желают снизить риск потерь, в таких случаях обязывая залогодателя страховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности. Это полностью соответствует западной практике.

Факторы конкуренции

Страхование осуществляется в пользу кредитора (залогодержателя), и он заинтересован в том, чтобы получить страховую защиту максимально высокого качества. Заемщику, вообще говоря, все равно, какой страховой компании платить страховую премию. Поэтому конкурентоспособность страховой услуги определяется тем, насколько эффективен будет ее маркетинг, направленный на кредиторов. Какое именно обстоятельство определяет конкурентный успех, показано в табл. 8.

 

Таблица 8

Факторы конкуренции

Компания	Важнейший фактор конкуренции в ипотечном страховании
Камчатка-АСКО	взаимодействие с банками и ипотечными компаниями
МАКС	размер тарифа и условия страхования
МСК	взаимодействие с банками и ипотечными компаниями
Нефтеполис	взаимодействие с банками и ипотечными компаниями; маркетинг, направленный на заемщиков-страхователей
РК-Гарант	взаимодействие с банками и ипотечными компаниями
Урал-Аил	-‘’-
Энергогарант	размер тарифа и условия страхования

 

В ответах страховщиков наиболее часто, как на основной конкурентный фактор, указывается на эффективность взаимодействия страховой компании с кредиторами по договорам ипотеки. Значительно реже в качестве такого фактора называли размер тарифа и условия страхования. И только один респондент указал, что важен также и маркетинг, направленный на заемщиков-страхователей. Это существенно, поскольку, если для продвижения продуктов по ипотечному страхованию требуется работа с потенциальными заемщиками, ипотечное страхование становится массовым видом страхования физических лиц, делающего ипотечное страхование подобным иным массовым видам страхования – страхованию автотранспорта, загородной недвижимости и т.п. Соответственно, в зависимости от того, какая аудитория будет рассматриваться в качестве целевой (банки или граждане, желающие получить ипотечный кредит), страховщик вынужден строить соответствующую систему продаж страховых продуктов.

Тарифы по ипотечному страхованию

Поправки к Закону “Об организации страхового дела в РФ” предусмотрено страхование риска “возникновения ответственности заемщика, являющегося законодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнением (ненадлежащее исполнение) обязательства, обеспеченного ипотекой”.

Страховым случаем по договору ипотечного страхования является случай, если сумма денежных средств, вырученная от реализации ипотеки и распределенная в порядке, установленном законодательством об ипотеке, недостаточна для удовлетворения требований кредитора – залогодержателя по договору об ипотеке жилого дома или квартиры и выгодоприобретателя по договору ипотечного страхования.

Закон не определяет тарифов по страхованию договорной ответственности заемщиков, поэтому стоимость страхования в значительной степени повлияет на конкурентоспособность страховой услуги. Респондентам было предложено оценить, с какими тарифами их компания намерена выйти на новый сегмент рынка и дать прогноз того, как среднерыночные тарифы будут меняться со временем (см. табл. 9).

 

Таблица 9

Стоимость страхования договорной ответственности заемщика

Компания	Ожидаемый тариф по страхованию договорной ответственности заемщика			Прогноз об изменении среднерыночных тарифов по мере развития ипотечного страхования, пояснения различий тарифов
	квартиры	загородные дома	зем. участки
Камчатка-АСКО	0,3%	0,3%-1,0%		На первом этапе развития ипотеки тари-фы у разных страховщиков будут сильно отличаться, “среднего по рынку” тарифа не будет.
МАКС	1,5%			В первое вр. тарифы будут максимальными, позже – постепенно снизятся
МСК	0,25%-1,00%	0,25%-1,00%	0,20%-2,00%	На первом этапе развития ипотеки тарифы у разных страховщиков будут сильно отличаться, “среднего по рынку” тарифа не будет
Нефтеполис	0,4%-0,6%	0,5%-0,8%	0,2%-0,6%	В первое вр. тарифы будут максимальными, позже – постепенно снизятся. При эксплуатации квартир велика вероятность наступления риска “залив”, но убыток по данному риску не бывает большим, при эксплуатации же загородных домов велика вероятность риска “пожар”, при этом дом обычно сгорает полностью, при эксплуатации зем. учков риски невелики
РК-Гарант	нет данных			В первое вр. тарифы будут максимальными, позже – постепенно снизятся
Урал-Аил	нет данных			На первом этапе развития ипотеки тарифы у разных страховщиков будут сильно отличаться, “среднего по рынку” тарифа не будет
Энергогарант	0,4%-0,5%	0,6%	0,35%-0,40%	В первое вр. тарифы будут максимальными, позже – постепенно снизятся

 

Определенность, с которой специалисты оценили тарифы по страхованию договорной ответственности заемщиков за невозврат ипотечных кредитов, говорит о том, что страховщики провели работу по предварительной оценке риска и довольно точно представляют себе его степень.

Разброс оценок довольно велик (0,2%-1,5%), что с другой стороны, свидетельствует о невозможности в настоящее время однозначно оценить степень риска, поскольку опыт данного страхования отсутствует. Некоторые компании в настоящее время страхуют тот же риск (риск невозврата ипотечного кредита) как предпринимательский риск кредитора.

Нет единства и в оценке изменения средних тарифов по мере развития ипотечного страхования. У всех респондентов есть своя позиция по этому вопросу, но эти позиции очень разные.

В настоящий момент в РФ отсутствует ипотечная страховая компания. Для создания государственной или частной компании ипотечного страхования (ИС) необходима надежная нормативная база в банковской сфере и сфере ипотечного страхования, имеющая своей долгосрочной целью выход на рынок ипотечного страхования частного капитала. Такая нормативная база очень важна для жизнеспособности индустрии ИС в долгосрочной перспективе, а также для поддержки естественного роста ипотечного рынка в РФ и усилий по секьюритизации ипотеки, и в то же время предотвращает чрезмерный рост цен на жилье, выдачу непродуманных кредитов.

На данном этапе РФ не готова к появлению частной страховой ипотечной компании в связи с тем, что

1. ежегодный объем российского рынка ипотечного кредитования недостаточен для предоставления необходимого объема застрахованных кредитов, и обеспечения географической диверсификации;
2. существует потребность в фундаментальных усовершенствованиях первичного и вторичного ипотечного рынков и в создании достаточной нормативной базы в банковской сфере ипотечного страхования.

В этой связи рекомендуется, после осуществления всех необходимых усовершенствований на первичном рынке ипотеки и параллельно с осуществлением необходимых преобразований на вторичном, равно, как и с принятием соответствующих законов в банковской сфере и области ипотечного кредитования, учредить государственную компанию ипотечного страхования.

Поскольку ипотечное страхование представляет собой специализированное страховое направление, российским властям будет необходимо обратиться к услугам международных экспертов в области государственного ИС для учреждения государственной компании ИС и запуска национальной программы ИС.