Проблемы ипотеки в России

     2. Создание рынка ипотечных ценных бумаг.

     Задача  создания рынка ипотечных ценных бумаг — важный элемент государственной  стратегии, и она должна быть решена в ближайшие два года с помощью  отдельной госпрограммы.

     Первый  компонент такой программы —  поддержка выпусков бумаг, связанных  с кредитованием вторичного рынка  жилья, об этом уже говорилось.

     Второй  — временное повышение ставок по ипотечным кредитам на двухлетний период.

     К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн рублей сроком на 10 лет на 2% годовых (с 12% до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1174 рубля (с 14,474 до 15,648 рублей), в то время как при изменении цены на недвижимость, а, следовательно, и суммы кредита, на 10%, с 1 до 1,1 млн рублей (что можно считать сегодня обычным явлением), заемщик будет платить больше на 1447 рублей (15,921 против 14,474 рублей).

     Показатель  процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных  для инвестора ипотечных ценных бумаг. Для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг  необходимо заинтересовать инвестора  премией, предлагать облигации с  более высокой доходностью.

     Это необходимо в силу того, что пока ипотечные ценные бумаги не могут  конкурировать с долговыми бумагами I эшелона по ряду причин:

     — длинный срок погашения, — ограниченный рынок РЕПО, — недоверие инвесторов к деятельности на рынке ипотеки после финансового кризиса 2008-2009 годов.

     При сопоставимой доходности с бумагами I эшелона (РЖД, 11; доходность до погашения 7.42%; срок погашения 18.11.2015; Москва, 44; доходность до погашения 7.32%; срок погашения 24.06.2015; Газпром, 9; доходность до погашения 7.26%; срок погашения 12.02.2014) при развитом рынке РЕПО по таким бумагам и  коротком сроке обращения, риск вложений в ипотечные ценные бумаги существенно  выше, а сами бумаги — менее выгодны  для вложений. Интерес инвестора  к ним можно вызвать повышением доходности, созданием ликвидного рынка  РЕПО, а также прозрачностью и  понятностью бумаг с точки  зрения раскрытия информации.

     Тем не менее, главная задача — перезапустить  рынок ипотечных облигаций, сдвинув  его с мертвой точки. Впоследствии ставки, в том числе и по ипотечным  кредитам, вернутся к рыночным автоматически, без вмешательства государства. Именно так может быть решена задача создания рынка.

     3. Возможность промежуточного финансирования ипотечного агента.

     Существует  необходимость предусмотреть промежуточное  финансирование ипотечного агента (а  не оригинатора), поскольку накопление большой доли ипотечных активов на балансе кредитной организации приводит к изменению его структуры, риску нарушения банковских нормативов и дополнительной нагрузке на капитал за счет резервов, что характерно для основной массы оригинаторов.

     Программы покупки ипотечных ценных бумаг  должны быть в первую очередь нацелены и адаптированы для средних и  малых банков, поскольку крупные  банки, в частности, Сбербанк России, не заинтересованы в развитии рынка  ипотечных ценных бумаг.

     4. Совершенствование  законодательства  в части выпуска  ипотечных ценных  бумаг.

     Существует  необходимость предусмотреть промежуточное  финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска  облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования необходимо производить за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным  покрытием.

     В этой связи необходимо совершенствование  регулирования выпуска облигаций  с ипотечным покрытием кредитными организациями, в том числе, внесение изменений в Федеральный закон  «Об ипотечных ценных бумагах» в  части отказа от залога ипотечного покрытия.

     Совершенствование законодательства в части выпуска  ипотечных ценных бумаг является также и элементом Стратегии  группы компаний АИЖК на 2011-2020 годы.

     5. Повышение доступности  беззалогового финансирования.

     Повысить  доступность беззалогового финансирования для тех участников программ, которыми оно наиболее востребовано, необходимо,  так как займы целевые, и предоставляются они только для формирования ипотечного покрытия. Это может быть достигнуто усилением контроля за целевым использованием займов.

     6. Создание более  гибких к интересам  участников программ.

     Будущие программы следует создавать  изначально более гибкими для  учета интересов всех участников либо допускать в процессе реализации алгоритмы их быстрой адаптации  в меняющихся рыночных условиях.

     Необходимо  предусматривать изменение программ и пересматривать их. Так, условия  действующей Программы ОАО «АИЖК» по приобретению облигаций с ипотечным  покрытием фиксируют обязательства  Агентства по приобретению облигаций  старших выпусков бумаг по ставке 8.75% или ставке рефинансирования Банка  России + 2.7%.

     Накопление  ипотечного покрытия по некоторым проектам Программы будет происходить  год-полтора (до конца 2012 года), однако уже сейчас, на самом старте, становится понятно, что ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым госбанками или же по Стандартам Агентства будет снижаться. Если оперативно не изменить условия Программы или договорной документации в этой части, её участники понесут убытки, а проекты будут остановлены.

     7. Повышение эффективности  использования акционерного капитала.

     Стратегией  группы компаний АИЖК на 2011–2020 годы предусмотрен рост эффективности использования  акционерного капитала. Это предполагает концентрацию усилий на выкупе рисков вместо выкупа активов через такие  инструменты, как выкуп мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг.

     Средние (мезонинные) транши имеют более  высокий риск и дюрацию по сравнению со старшими траншами, но существенно меньший риск по сравнению с младшими траншами, а потому являются целевым сегментом деятельности Агентства на рынке ипотечных ценных бумаг.

     Приобретение  мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг может стать ключевой точкой применения средств государственной  поддержки, выделяемой Агентству для  развития рынка ипотечного кредитования.

     Более того, в Стратегии развития говорится: «Необходимо оптимизировать структуру  и условия выпусков ипотечных  ценных бумаг в целях максимального  соответствия спросу на рынке ценных бумаг».

     Таким образом, мы считаем, что условия  Программы не должны исключать структуры, предусматривающие более двух выпусков.

     Необходимо  дополнить программы АИЖК также  и условиями, при которых Агентство  будет приобретать мезонинные транши ипотечных ценных бумаг .

     8. Внедрение инструмента  фондирования инвесторов.

     Для придания ликвидности рынку ипотечных  ценных бумаг необходимо внедрить инструмент фондирования инвесторов. Целесообразны  разработка и запуск Агентством по ипотечному жилищному кредитованию механизмов кредитования под залог  ипотечных ценных бумаг.

     9. Стимулирование предложения  ипотечных кредитов.

     В целях стимулирования предложения  ипотечных кредитов необходимо также  совершенствовать процедуры выдачи Банком России кредитов под залог  ипотечных ценных бумаг, снижение дисконта по ипотечным ценным бумагам с  высоким уровнем рейтинга или  поручительством АИЖК.

     Кроме того, в периоды кризисных обострений Стратегией развития предусматривается  широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Банку России, включая кредитование под залог  ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ними и т.д.

     10. Создание условий  для инвестирования  ресурсов системы  пенсионных накоплений  и страховых резервов  в ипотечные ценные  бумаги.

     Необходимо  формировать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные  ценные бумаги.

     Расширение  возможностей для инвестирования долгосрочных средств накопительных систем институциональных  консервативных инвесторов в облигации  с ипотечным покрытием может  быть достигнуто с учетом страхования  ипотечных ценных бумаг.

       Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника.

       При отсутствии должным образом  функционирующего рынка жилья  быстрое развитие системы ипотечного  кредитования, по всей вероятности,  будет только способствовать  повышению цен на жилье, не  решая проблемы улучшения жилищных  условий для большей части  населения. 

     С помощью дальнейших реформ в сфере  права, стратегии, регулирования и  институционального развития, ипотечное  финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского  населения.

Заключение

     Развитие  ипотечного кредитования – один из самых актуальных финансовых и социальных вопросов, стоящих перед нашей  страной.

     По  вышеизложенным данным можно судить об ипотеке как о специфическом  виде кредита, обладающем особыми, отличными  от других видов кредита, свойствами и функциями. Данный вид кредита  является источником долговременных вложений, в основном, в жилищное строительство, так как оно наиболее полно  удовлетворяет всем специфическим  чертам данного вида кредитования.

     В настоящее время  на рынке ипотечного кредитования представлено множество разнообразных видов  кредита, предназначенных для широкой  целевой аудитории заемщиков.

     С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

     Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют  по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

     Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

     Система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет  решить жилищную проблему. На сегодняшний  же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной  юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования. В настоящее время в Российской Федерации существует ряд факторов, сдерживающих развитие ипотеки:

     1) Сроки кредитования. В различных  банках они составляют от 1 года  до 30 лет, что является серьезным  психологическим фактором, вместе  в высокими процентами за пользование кредитом сдерживающим рост рынка ипотечного кредитования.

     2) Высокие процентные ставки, в  связи, с чем ипотечное кредитование  в России не становится массовым  и большинство россиян не могут  воспользоваться ипотекой.

     3) Психологические факторы, главным  из которых является национальная  особенность большинства населения  — нежелание жить в долг.

     4) Низкие объемы и невысокое  качество нового жилищного строительства  в субъектах Российской Федерации,  которые обусловливают недостаточность  предложений и высокую стоимость  квартир на рынке жилья.

     5) Неразвитость инфраструктуры рынка  жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При  наличии этих структур в России  не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и,  следовательно, невысока эффективность  всей системы, завышены расходы  на совершение сделок.