Проблемы ипотеки в России

        - сведения о заемщике: пол, возраст,  семейное положение, наличие брачного  контракта, наличие и количество  иждивенцев, место проживания заемщика  и поручителей;

        - основная информация о приобретаемой  недвижимости;

        - наличие первоначального капитала;

        - сведения о занятости заемщика  и поручителей;

        - сведения об активах и обязательствах  заемщика и поручителей;

        - сведения об имуществе заемщика.

        В зависимости от набранного  посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на “стабильных” и “нестабильных”. При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства.

        На следующем этапе “Оценка  вероятности погашения кредита”  проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Определение кредитоспособности заемщика является неотъемлемой частью работы банка по определению возможности выдачи кредита. Под анализом кредитоспособности заемщика понимается оценка банком возможности и целесообразности предоставления заемщику кредитов, определения вероятности их своевременного возврата в соответствии с кредитным договором. Анализ кредитоспособности клиента позволяет банку, своевременно вмешавшись в дела должника, уберечь его от банкротства, а при невозможности этого — оперативно прекратить кредитование такого заемщика.

     Оценка  кредитоспособности клиента проводится в кредитном отделе банка на основе информации о способности клиента  получать доход, достаточный для  своевременного погашения кредита, о наличии у заемщика имущества, которое при необходимости может  служить обеспечением выданного  кредита, и т.д. Кроме того, банковский работник обязан анализировать рыночную конъюнктуру, тенденции ее изменения, риски, которые испытывают банк и  его клиент, и прочие факторы. Источниками  информации об индивидуальном заемщике могут быть сведения с места работы, места жительства и т.п.

     В Сбербанке РФ платежеспособность заемщика определяется следующим образом:

     Р = Дч*К*Т,                                                                                                                 (1)

     где Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.);

     К — коэффициент, зависящий от величины Дч, а именно К = 0,3 при Дч в эквиваленте до 500 долл. США, К= 0,4 при Дч в эквиваленте от 501 до 1 ООО долл. США, К = 0,5 при Дч в эквиваленте свыше 2 000 долл. США;

     Т — срок кредитования (в мес.)

     Доход в долларовом эквиваленте определяется следующим образом:

     Дч =Доход в рублях/КД,                                                                                           (2)

     где КД - курс доллара США, установленный  ЦБ РФ на момент обращения заявителя  в банк.

     Величина  Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения (с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора).

     При предоставлении кредита в рублях платежеспособность рассчитывается в  рублях. При предоставлении кредита  в иностранной валюте платежеспособность рассчитывается в долларах США.³⁸

     Максимальный  размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа.

     1. Определяется максимальный размер  кредита на основе платежеспособности  клиента:

                                                                                                                   (3)

     Где:

     N% - Годовая процентная ставка;

     Т - срок кредитования (в месяцах);

     100 – коэффициент перевода в проценты .

     2. Полученная величина корректируется  с учетом: предоставленного обеспечения  возврата кредита, информации, предоставленной  в заключениях других подразделений  банка, остатка задолженности  по ранее полученным кредитам.

     Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в  письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято  решение продолжить переговоры, “стабильному”  потенциальному заемщику предоставляют  список необходимых для кредитования документов. 

     Также кредитоспособность заёмщика может  оцениваться с помощью скоринговой системы. Скоринг представляет собой математическую или статистическую модель, с помощью которой на основе кредитных историй других клиентов банк пытается определить, насколько велика вероятность того, что конкретный потенциальный заемщик вернет кредит в срок.

     В самом упрощенном виде скоринговая модель представляет собой взвешенную сумму определенных характеристик, в результате чего формируется интегральный показатель. Данный показатель сравнивается с неким числовым порогом, который, по существу, является линией безубыточности и рассчитывается из отношения, сколько в среднем нужно клиентов, которые платят в срок, для того, чтобы компенсировать убытки от одного должника. Кредит выдается тем клиентам, интегральный показатель которых выше этой линии.

     Таким образом, скоринг не отвечает на вопрос, почему заёмщик не платит. Он выделяет те характеристики, которые наиболее тесно связаны с ненадежностью или, наоборот, надежностью клиентов определенного возраста, определенной профессии, образования, таким же числом иждивенцев и т.д. В этом заключается дискриминационный характер скоринга: человек, по формальным признакам близкий к группе с плохой кредитной историей, скорее всего, получить кредит не сможет.

        Следующий этап — принятие  решения по кредиту. На этом  этапе оформляется запрос о  проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста  о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке  вероятности погашения кредита,  анализируются риски, оформляется  залог недвижимости, принимается  решение о величине кредита,  процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

        Решение по кредиту принимается  на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную  информацию о заемщике и объекте  залога:

        - желаемая сумма кредита, срок  и цель кредитования;

        - анализ объекта залога;

        - информация о заемщике, членах  его семьи и поручителях;

        - описание предполагаемой сделки;

        - источники погашения кредита;

        - расчет возможной суммы кредита;

        - анализ кредитных рисков, риска  снижения рыночной стоимости,  уничтожения или повреждения  приобретаемого имущества;

        - риск смерти или утраты трудоспособности  заемщика;

        - предлагаемые варианты обеспечения.

        Кредитный проект рассматривается  на кредитном комитете, при принятии  положительного решения выбирается  схема оформления в залог приобретаемого  жилья с последующим уведомлением  заемщика.

        На этапе заключения кредитной  сделки оформляются и заключаются  следующие договоры:

        - договор купли-продажи недвижимости;

        - кредитный договор (Приложение 4);

        - договор ипотеки (подлежит государственной  регистрации);

        - договоры страхования.

        Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется  кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости.³⁹

        В кредитном договоре стороны  предусматривают сумму предоставляемого  кредита; срок, на который предоставляется  кредит; размер уплачиваемых заемщиком  процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита  и процентов по нему; основания  для досрочного расторжения договора  и взыскания кредита и процентов  по нему и др.

        В договор об ипотеке стороны  включают:

        - предмет ипотеки;

        - цену передаваемого в ипотеку  помещения;

        - существо основного обязательства,  обеспечиваемого ипотекой (предоставление  кредитных средств);

        - размер основного обязательства,  обеспечиваемого ипотекой (размер  предоставляемого кредита и размер  процентов за пользование денежными  средствами);

        - срок исполнения основного обязательства,  обеспечиваемого ипотекой (срок, на  который предоставляется кредит);

        - указание на то, что передаваемое  в ипотеку имущество находится  в пользовании у заемщика (он  же залогодатель по договору  об ипотеке);

        - требования по страхованию передаваемого  в ипотеку имущества;

        - основания обращения взыскания  на предмет ипотеки и другие  условия.

        Права и обязанности сторон  по кредитному договору и договору  об ипотеке должны гарантировать  кредитору и заемщику защиту  их интересов и возможность  отстаивания своих прав. Если  заемщик не в состоянии возвратить  кредитные средства, кредитор имеет  право обратить взыскание на  заложенное имущество.

        Договоров страхования заключается  несколько, в соответствии с  количеством объектов страхования.  Для снижения риска кредитора  осуществляется страхование ипотечного  кредита. Застрахованные кредиты  имеют большую ликвидность на  вторичном рынке. Во многих  странах с рыночной эконом и кой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.⁴⁰

        Страхование недвижимости осуществляется  в соответствии с условиями  ипотечного договора. Банк-залогодержатель  имеет право преимущественного  удовлетворения своих требований  из страхового возмещения перед  другими кредиторами, поэтому  целесообразно страховать заложенное  имущество на сумму, эквивалентную  или превышающую размер основного  долга с учетом процентов. Банк  имеет возможность проверять  наличие и состояние заложенного  имущества в натуральной и  документальной форме.

        Если кредит привлекается для  приобретения жилья, то заемщик  должен заключить с рекомендованной  кредитным учреждением страховой  компанией договор страхования  жизни и здоровья заемщика  от несчастных случаев и договор-обязательство  страхования квартиры.