Проблемы ипотеки в России

        Страховая компания до заключения  договоров страхования тщательно  изучает представленные заемщиком  документы, выясняя степень надежности  возврата ссуды заемщиком. Если  выдача кредита осуществляется  без достаточных гарантий, страховщик  может установить более высокую  тарифную ставку или отказать  в заключении договора страхования.

        Этап завершается перечислением  кредитных средств безналичным  путем согласно договорам купли-продажи  или платежному поручению заемщика.

        Этап обслуживания кредитной  сделки заключается в следующем:

        - осуществляется прием платежей;

        - проверяется соответствие фактических  выплат графику платежей;

        - ведется бухгалтерский учет  операций;

        - рассчитываются и перечисляются  платежи по налогам на недвижимость  и страховке;

        - взимаются просроченные платежи;

        - ведется работа с проблемными  кредитами;

        - переговоры, заключение нового  кредитного договора, изменение  условий договора (срока, процентной  ставки, порядка погашения), обращение  взыскания на заложенное имущество  и т.п.;

        - ведется отчетность по выданным  кредитам.⁴¹

        Закрытие кредитной сделки —  заключительный этап ипотечного  кредитования. После полного погашения  задолженности по кредиту, уплаты  начисленных процентов и штрафных  санкций ссудный счет заемщика  обнуляется и, таким образом,  происходит закрытие кредитной  сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая  запись в Государственном реестре  РФ. Если заемщиком и залогодателем  не выполняются условия кредитного  договора или договора об ипотеке,  кредитор обращает взыскание  на заложенную недвижимость в  судебном или внесудебном порядке.  Предмет ипотеки реализуется.  Полученные от реализации средства  идут на погашение долга кредитору  (основной суммы долга, процентов,  штрафов, пеней и т.д.), осуществление  расходов по процедуре обращения  взыскания и продажи предмета  ипотеки. Оставшиеся средства  получает заемщик.

     Рассмотрим формы платежа по ипотеке (рис.10).

     

     Рис. 10. Формы платежа по ипотеке

     По  форме платежи могут быть наличными: когда заемщик вносит через кассу  банка деньги на свой ссудный счет. В этом случае заемщику следует помнить  о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что  платежи нельзя осуществить в  выходные и праздничные дни.

     В случае, если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщик может открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе.

     Если  оплата кредита осуществляется через  банкомат (наличными или пластиковой  картой), то надо понимать, что получение  чека о проведенной операции еще  не означает внесение платежа по кредиту. К сожалению, возникают ситуации, когда деньги не доходят до ссудного счета, и это расценивается банком как просрочка платежа со всеми  вытекающими последствиями. Чтобы  не попасть в такую неприятную ситуацию при использовании банкомата, лучше спустя день-два связаться  с банком-кредитором и убедиться, что деньги были зачислены на ссудный  счет.⁴²

     Еще один вариант осуществления расчетов по кредиту – это ежемесячный  перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

     Если  заемщик планирует получать имущественный налоговый вычет по ипотечной квартире, то ему следует особенно внимательно отнестись к документам, подтверждающим платежи по кредиту. Все документы должны быть оформлены на имя человека, который будет получать налоговый вычет, иначе налоговая инспекция может отказать в выплате⁴³.

     Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения (например, 10000 руб.). Только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита (приложение 3). Заявление пишется по форме банка-кредитора.

     Досрочно  можно погасить как весь ипотечный  кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового кредита. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее - решает заемщик. После проведения досрочного погашения кредита, банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей.

     В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию  чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

     Банкротство банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, практически никак не скажется на судьбе заемщика. Он будет по-прежнему регулярно осуществлять платежи в счет погашения кредита, могут измениться только реквизиты (наименование, банк и счет) получателя платежей. Условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены новым кредитором в одностороннем порядке, поэтому заемщику не стоит бояться повышения ставки кредита или других неприятных сюрпризов.

     Жилье, приобретенное по ипотеке, является собственностью заемщика кредита и  на него не может быть обращено взыскание  долгов обанкротившегося банка-кредитора. В этом отношении ипотека лучше защищает интересы заемщика по сравнению с альтернативными способами решения жилищных проблем.

     Невозврат кредита - это ситуация, в которой заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита. В этом случае важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору.

     Если  заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное  по ипотеке жилье должно быть продано. Вырученные деньги идут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья, оставшаяся сумма либо просто передается заемщику, либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи)⁴⁴.

     В случае не возврата кредита следует  понимать, что заемщик и банк-кредитор – это союзники, одинаково заинтересованные в успешном завершении операции ипотечного кредитования. Поэтому в случае затруднений заемщика с платежами, обе стороны будут изыскивать оптимальный способ погашения заемщиком кредита (см. рис. 11).

       
 
 
 
 
 

     Рис. 11. Своевременное погашение кредита заемщиком. 

     Также возможна ситуация, когда заёмщик  несвоевременно погашает кредит и укрывается от банка (см. рис. 12 и 13). 
 
 
 
 

       
 
 
 
 
 
 

     Рис. 12. Несвоевременное погашение кредита заёмщиком.

       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Рис. 13. Уклонение от выплаты по ипотечному кредиту.⁴⁵

     Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуются, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

     Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера ипотечного кредита и заем станет низкоэффективным.

     Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Сегодня ипотечные ставки находятся в диапазоне 7-12% по валютным кредитам и 9-16% по кредитам в рублях⁴⁶. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок, чтобы приводить к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную, тройную цену жилья и даже более. Позитивный момент: снижение ипотечных ставок продолжается.

     Обычно  банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от следующих факторов (таблица 8):

     Таблица 8

     Факторы, влияющие на процентную ставку по ипотеке⁴⁷

Фактор	Значение	Уровень процентной ставки
Объект  кредитования	квартира	Неизменна
	дом	Выше
Рынок недвижимости	Первичный	Выше
	Вторичный	Неизменна
Форма подтверждения дохода	2-НДФЛ (приложение 2)	Неизменна
	другое	Выше на 1-2%
Срок  кредитования	Увеличение  срока	Увеличение
Первоначальный  взнос	10-20%	Неизменна
	Более 20%	Снижена

 

     Наиболее  распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

     Кроме фиксированных ипотечных ставок существуют плавающие ставки. Они привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.п. Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой, привязанной к LIBOR, каждый год узнает в своем банке новое значение процентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идет об ипотеке в рублях, то ипотечная ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime3M+5% или MosPrime6M+5% и пересматривается каждые 3 или 6 месяцев соответственно.

     Делая выбор в пользу низкой ставки ипотеки, указанной в программе, необходимо рассчитать реальные проценты ипотеки, которые придется уплатить. Для этого следует учесть дополнительные расходы, которые сопутствуют оформлению ипотеки и дальнейшему обслуживанию ипотечного кредита.