Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ

Министерство образования  и науки Российской Федерации 

 

 

 

Курсовая работа

По дисциплине: Банковские операции

Тема: Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ

 

 

 

 

 

Выполнила: 
Проверила:

 

 

 

г. Новосибирск 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание 

 

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и отличительные  черты ипотеки

1.2 Объекты и субъекты  ипотечного кредитования

1.3 Классификация ипотечных  кредитов

1.4 Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования в РФ

ГЛАВА 2 Анализ развития ипотеки  в России на современном этапе

2.1 Анализ рынка ипотечного  кредитования в России

2.2 Анализ развития ипотечного  жилищного кредитования в регионах

2.3 Риски ипотечного кредитования

ГЛАВА 3 Основные направления  развития ипотечного кредитования в  России

3.1 Проблемы, сдерживающие  развитие ипотечного кредитования

3.2 Перспективы развития  ипотечного кредитования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

           Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях развития рыночной экономики, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий стало возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое  распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений  развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий  обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска  и неопределенности. Обеспеченные же кредиты являются более безопасными для банков, так как при их не возврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

            Развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное  кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом  аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить эти  проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования. Все вышесказанное  еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Целью данной курсовой работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

- определить понятие ипотеки  и субъектно-объектную структуру  отношений, выявив основные особенности  ипотечного кредитования;

- провести классификацию  ипотечных кредитов;

- рассмотреть правовую  и экономическую сущность ипотечного  кредитования;

- проанализировать рынок  ипотечного кредитования как в целом, так и по России;

- изучить типичные риски,  присущие ипотечному кредитованию, предложить ряд мер по их  минимизации;

- изучить проблемы, сдерживающие  развитие ипотечного кредитования  и на этой основе обосновать  основные направления его развития.

Объектом исследования курсовой работы является рынок ипотечного кредитования в России.

 

ГЛАВА 1 Теоретические  основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и  отличительные черты ипотеки.

          Слово “Ипотека” греческого  происхождения (от греч. hypoteka – залог,заклад). Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.).

В Римской империи уже  в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых – это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со временем менялись лишь условия  предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных  с ипотекой.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека несет в своем  содержании две составляющие – экономическую и правовую. ¹

В экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов. В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку  как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит  из трех слагаемых и одновременно выражает:

• отношения собственности;
• кредитные отношения;
• финансовые отношения.²

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека)³. Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную.

 Финансовые отношения  на базе ценной бумаги создают  многоуровневый фиктивный капитал,  так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного  кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование –  это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный  характер института залога недвижимого  имущества, ипотека в разных странах  имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства.

1.2 Объекты и  субъекты ипотечного кредитования.

           Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

• земельные участки;
• жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
• офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
• производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

       Таблица 1 Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

№	Участники рынка ипотечных  кредитов	Субъекты	Функции	Собственные цели
1	Заемщик (залогодатель) –  физичес-кие лица	- физические лица, желающие  улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности	Заключают кредитные  договоры с целью покупки или  строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья	Максимизация объема привлечения  дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья
2	Банк-кредитор (залогодержатель)	- Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки; - ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; - - взаимосберегательные  союзы и т.п.	Предоставляют заемщикам  в установленном порядке ипотечные  кредиты на основе оценки платежеспособности  и кредитоспособности заемщика.  Обслуживание выданных  ипотечных кредитов.  Имеет возможность  в случае невыполнения должником  своих обязательств получить  удовлетворение денежных требований  из стоимости заложенного жилого  помещения преимущественно перед  другими кредиторами залогодателя	- Максимизация доходности  активных операций; - ограничение рисков и  обеспечение возвратности ссудного  капитала
3	Продавец жилья	Юридические и физические лица	Продают жилые помещения,  находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению	- Максимизация денежных  средств за продаваемое жилое  помещение; - минимизация рисков, связанных  с продажей
4	Госу-дарство		Создание благоприятных  условий для развития рынка  ипотечного капитала	- Капитализация недвижимого  имущества и обеспечение его  оборотоспособности; - не инфляционная поддержка  сферы жилого строительства; - решение жилищной проблемы  в отдельном регионе и в  стране в целом; - уменьшение разрыва между  производительным и финансовым  капиталом; - пополнение доходной  части бюджета и обслуживание  внутреннего долга
5	Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка	- Органы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним; - нотариат; -паспортные службы; - органы опеки и попечительства; юридические консультации	- Регистрация сделок купли-продажи  жилых помещений; - оформление перехода  прав собственности к новому  собственнику; - регистрация договоров  об ипотеке и права ипотеки; - хранение и предоставление  информации по правам собственности  и обременению залогом жилья  всем участникам ипотечного рынка	Государственная поддержка  участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью
6	Операторы вторичного рынка  ипотечного кредитования	Специализированные агентства  ипотечного кредитования, ипотечные  фонды	- рефинансирование кредитов  на основе установленных нормативов  и требований, предъявляемых к  процедурам ипотечного кредитования; - выпуск эмиссионных ипотечных  ценных бумаг; - привлечение средств  инвесторов сферу жилищного кредитования; - оказание кредиторам  содействия рациональной практики  проведения операций ипотечного  кредитования; - разработке типов ипотечных  кредитов, более доступных для  заемщика и менее рискованных для кредиторов	Создание системы ипотечного кредитования в стране
7	Страховые компании	Страховые компании, имеющие  лицензии на данные виды страхования	- Страхования рисков ипотечного  кредитования; - создание совместных  проектов с ипотечными кредиторами; - разработка собственных  программ кредитования покупки  жилья на основе накопительного  страхования	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение  рейтинга
8	Оценщики	Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых помещений	Осуществляют оценку жилых  помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение  рейтинга
9	Риелторские компании	Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья	- Подбор вариантов купли-продажи  жилья для заемщика; - организация продажи  жилья по поручению других  участников рынка жилья; - участие в организации  проведения торгов по реализации  жилья, бывшего в залоге, на  которое судом обращено взыскание	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение  рейтинга
10	Инвестор	- Физические; -юридические лица: инвестиционные  банки, пенсионные фонды, страховые  компании, паевые инвестиционные  фонды и другие кредитные и финансовые институты	Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые  ипотечными кредиторами или операторами  вторичного рынка	- Максимизация прибыли  капитала, вкладываемого в закладные  или ипотечные ценные бумаги; - обеспечение надежности  вложений