Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ

         С введением в 2005 г. Нового Жилищного кодекса РФ и пакета законов, связанных с ним, темпы роста ипотечного кредитования должны были возрасти. Но, как оказалось, несмотря на ряд нововведений, защищающих права кредиторов, должного роста не произошло по ряду причин:

- недостаточность правового  обеспечения ипотеки (нет полной  взаимоувязки норм Федеральных законов «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищного кодекса и пакета законов к нему; ряд норм указанных законов требуют уточнения);

- относительно низкий уровень доходов подавляющего большинства россиян. Их условно можно разделить на две количественно неравноценных группы: «богатых» (то есть тех, кто может купить себе жилье и без всякой ипотеки) и «бедных» (то есть тех, у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос). И только где-то между этими группами находится небольшая прослойка потенциальных покупателей жилья, имеющих средства и возможности для получения ипотечного жилищного кредита;

- отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг. К сожалению, несмотря на то, что действует Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», такие ценные бумаги выпускаются в незначительных количествах  и особого воздействия не оказывают;

- рост цен на недвижимость. В частности, цены на недвижимость  повысились в 2005 г. В среднем  на 20-30%. Одной из причин роста  цен является введение закона  о долевом строительстве, который  усложнил процесс привлечения  компаниями-застройщиками средств  покупателей недвижимости в строящихся  объектах, тем самым резко сократил  объем строящего жилья. 

         Аналитики считают, что ипотека только тогда станет массовой, когда ставки по кредитам не будут превышать 10% годовых в рублях. Между тем, сейчас они составляют 12-18%. Наибольшую долю в процентной ставке по ипотечным кредитам занимает стоимость привлеченных средств. Чтобы снижать ставку по кредитам, а первую очередь нужно уменьшать стоимость привлеченных средств и операционные расходы.

Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано  основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые  очевидны:

• возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

Согласно социологическим данным на конец 2011 года (% от семей в среднем по стране)⁵:

• К семьям, удовлетворенным жилищными условиями относятся 46,2% семей
• К семьям, готовым улучшать жилищные условия самостоятельно – 53,8%, из них
• - приобрести, построить жилье – 26,4%
• - получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и пр. – 7,3%
• К семьям, нуждающимся в помощи государства – 20,1%, в т.ч. семьи, рассчитывающие на предоставление социального жилья – 8,3% (Диаграмма 1 и 2).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Диаграмма 1 Удовлетворенность жилищными условиями

 

Диаграмма 2  Улучшение жилищных условий самостоятельно

 

          В нашей стране на одного человека приходится 19,7 кв.м. площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м., в США – свыше 70. Для того чтобы решить квартирный вопрос и хотя бы отдаленно приблизиться к европейским стандартам, необходимо строить не менее 100 млн. кв. м в год в течение десятилетий, а с учетом износа значительной части существующего жилья – еще больше.⁶

Сегодня в России недвижимость покупает 41% представителей среднего класса. Для выделения среднего класса используется два критерия – субъективный и  объективный. Субъективный основан  на принципе «самоидентификации», т.е. отнесения себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие собственности, уровень образования и т.д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями.

Институтом комплексных  социальных исследований РАН проведено  исследование, результаты которого представлены диаграммой 3.

Диаграмма 3 Самозачисление россиян в различные социальные слои

* Статусные позиции 1 –  самое высокое положение; 10 –  самое низкое положение

Казалось бы, невероятным  выглядит тот факт, что почти каждый второй россиянин причислил себя к средним слоям общества. Однако следует учесть, что это сделано  не под давлением каких-либо внешних  обстоятельств, а по сугубо личностным самоощущениям.

Понимая, каким образом  формируется модель поведения человека, можно констатировать, что у представителей среднего класса (в большей степени  среднего-среднего и среднего-нижнего) существует потенциал принятия всех материальных атрибутов своего класса, в том числе, покупка недвижимости (еще одной квартиры или загородного дома). Таким образом, можно сказать, что у рынка ипотечного кредитования наблюдается особенность – поток клиентов не иссяк и эта тенденция сохраняется.

Операторы рынка акцентируют  свое внимание на адаптации существующих ипотечных продуктов к запросам и создании новых продуктов, наиболее полно отвечающих современным рыночным требованиям, пытаясь сделать ипотеку  наиболее привлекательной для потребителя. Успех или неудача таких попыток  зависит, прежде всего, от самих участников рынка, операторов, которые и создают  правила игры. В настоящее время  на рынке существует ряд конкурирующих  схем ипотеки. Ключевым звеном являются, как правило, банки или фонды (ипотечные  агентства). Отобрав по установленным  критериям “смежников” (риэлтеров, страховщиков, оценщиков и т. д.), создав с ними на основе выбранной ипотечной схемы своего рода замкнутый “производственный цикл”, они начинают конкурировать с себе подобными.

Но, мало только отобрать смежников, необходимо выстроить с ними определенную схему взаимодействия. Так, на российском рынке недавно появился принципиально новый подход, когда банк работает с заемщиком не напрямую, а через риэлтера и видит заемщика только на стадии подписания кредитного договора. В результате работы сотрудников риэлтерского агентства клиент и банк быстрее находят друг друга. По оценкам аналитиков, из 100 человек, обратившихся в банк напрямую, реально жилищный кредит получают только 10. А в том случае, если заемщик обратился к риэлтерам, его шансы возрастают до 90%. Кроме того, крупные операторы рынка недвижимости проверяют юридическую чистоту квартиры самостоятельно: проводят полный детальный анализ всех сделок купли-продажи и обмена, бывших и настоящих собственников квартиры, которую вы хотите приобрести и т. д.

Какие бы схемы ипотечного кредитования не предлагались операторами  рынка, в подавляющем большинстве  случаев ипотечные кредиты формируются  по “затратному” принципу, т. е. в услугу закладываются всевозможные производственные и иные издержки, желаемая норма  прибыли и с этим выходят на рынок. После этого возникает  вопрос, почему же отечественная ипотека  не становится массовой. Законы продвижения  услуги на массовый рынок сами по себе, ипотечное кредитование – само по себе.

           У рынка однозначно есть потенциал развития. Интерес со стороны потребителей к ипотеке постоянно растет.

Можно сказать, что ипотека  в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней  со стороны банков, инвесторов и  населения довольно высок. Но пока в  этой области остается множество  нерешенных вопросов.

           Подводя итоги, можно сказать, что банки будут стремиться развивать ипотечное  кредитование – для этого складываются благоприятные экономические условия.  И, хотя на сегодняшний день есть более доходные инструменты (например, краткосрочное потребительское кредитование), каждый банк для себя выбирает направления развития на перспективу.

2.2 Анализ развития  ипотечного жилищного кредитования  в регионах.

Развитие системы ипотечного кредитования обусловлено совокупностью  конкретных социально-экономических  факторов, таких как: темп роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, степень институционализации рынка жилья и др.

Анализ регионального  опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о  глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что  обусловлено региональной асимметрией  в становлении и функционировании рынка жилья в России.   

В таблице 4 предоставлена  региональная структура ипотечных  жилищных кредитов, предоставленных  в рублях с начала года заемщикам  различных регионов.⁷ 

Таблица 4 Региональная структура ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях с начала года заемщикам различных регионов (млн.руб.)

Наименование федерального округа местоположения кредитной организации, предоставляющей ипотечные жилищные кредиты	01.01.2012
	Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях заемщикам Центрального федерального округа		Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях заемщикам Северо-Западного федерального округа	Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях заемщикам Южного федерального округа	Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях заемщикам Северо-Кавказского федерального округа	Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях заемщикам Приволжского федерального округа	Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях заемщикам Уральского федерального округа	Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях заемщикам Сибирского федерального округа	Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях заемщикам Дальневосточного федерального округа
	Всего	из них заемщикам г.Москвы
Центральный федеральный  округ	195 972	77 556	60 224	39 434	11 292	107 797	76 581	85 994	29 364
из них г.Москва	191 143	76 951	59 965	39 398	11 265	107 255	75 942	85 958	29 304
Северо-Западный федеральный  округ	1 357	619	7 487	209	43	820	296	102	67
Южный федеральный округ	175	66	24	4934	236	23	9	13	11
Северо-Кавказский федеральный округ	50	0	0	0	382	10	0	0	0
Приволжский федеральный  округ	1 261	527	674	80	21	24 338	711	901	66
Уральский федеральный округ	472	292	1278	124	27	619	21 511	241	24
Сибирский федеральный округ	309	74	308	121	54	462	435	7 106	140
Дальневосточный федеральный  округ	185	109	717	32	2	198	513	1 434	6 573

Данные, приведенные в  таблице 4 свидетельствуют о том, в объеме выданных ипотечных кредитов по РФ по состоянию на 01.01.2012г., основной удельный вес занимают кредиты, предоставленные в Центральном федеральном округе – 47,1%, и незначительный вес составляют кредиты выданные по Приволжскому федеральному округу – 1,96%, Уральскому федеральному округу – 1,69%, Южному Федеральному округу – 0,76%.  

Результат анализа показал, что по состоянию на 01.01.2012г. наиболее успешно ипотечное кредитование развивается в Центральном федеральном округе.

Условия кредитования для  заемщиков различных регионов РФ существенно различаются. Процентные ставки составляют от  10-11% (в Республике Татарстан, Кемеровской, Тульской и Костромской обл.). До 12-13% (в Хабаровском и Приморском краях, республиках Башкортостан и Саха (Якутия), Чувашской Республике, Читинской обл.).

В таблице 5 предоставлены  сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных заемщикам различных  регионов РФ в 2011 году.

            Таблица 5 Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных заемщикам различных регионов Российской Федерации в 2011 году (тыс. руб.)

	Задолженность по кредитам по состоянию на 01.07.2011		Просроченная задолженность по кредитам по состоянию на 01.07.2011		Задолженность по кредитам по состоянию на 01.10.2011		Просроченная задолженность по кредитам по состоянию на 01.10.2011
	в валюте Российской Федерации	в иностранной валюте	в валюте Российской Федерации	в иностранной валюте	в валюте Российской Федерации	в иностранной валюте	в валюте Российской Федерации	в иностранной валюте
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Российская Федерация	3 673 086	7 055 781	3 516	3 883	5 020 896	8 863 236	4 982	6 068
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	598 853	5 573 019	741	3 789	798 052	7 073 713	43	5 919
Белгородская область	1 438	9 347	0	0	4 211	13 847	0	0
Брянская область	7 559	2 207	0	0	7 313	7 584	0	0
Владимирская область	28 928	16 758	0	0	35 089	22 979	0	10
Воронежская область	15 767	7 310	0	0	15 548	11 853	0	0
Ивановская область	1 326	1 782	0	0	3 811	3 917	0	0
Калужская область	8 434	36 619	0	11	17 274	43 192	0	3
Костромская область	1 672	3 234	0	0	1 281	3 473	0	0
Курская область	185 420	4 682	5	0	242 007	5 821	2	0
Липецкая область	0	2 732	0	0	900	8 575	1	0
Московская область	128 690	848 939	164	486	191 005	1 121 224	29	517
Орловская область	700	6 057	0	0	4 488	10 363	0	0
Рязанская область	7 759	7 253	0	0	8 608	9 249	0	0
Смоленская область	17 179	6 997	0	33	17 858	6 456	0	8
Тамбовская область	4 365	7 670	0	0	1 446	9 316	0	0
Тверская область	8 724	10 949	0	0	12 037	13 982	0	0
Тульская область	17 104	4 660	0	0	20 900	7 699	0	0
Ярославская область	8 815	10 074	0	0	20 067	12 311	0	0
г. Москва	154 973	4 585 749	572	3 259	194 209	5 761 872	11	5 381
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	99 989	478 454	0	7	112 333	549 205	0	10
Республика Карелия	14 575	0	0	0	14 098	0	0	0
Республика Коми	37 996	3 021	0	0	40 755	3 646	0	0
Архангельская область	13 313	1 780	0	0	11 300	7 040	0	0
Вологодская область	24 356	782	0	0	34 547	777	0	0
Калининградская область	1 411	4 185	0	0	1 787	4 990	0	0
Ленинградская область	707	11 705	0	0	1 539	19 129	0	0
Мурманская область	879	5 148	0	0	873	12 654	0	0
Новгородская область	2 906	232	0	0	912	45	0	0
Псковская область	300	1 392	0	0	290	1 374	0	0
г. Санкт-Петербург	3 546	450 209	0	7	6 232	499 550	0	10
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	167 692	85 318	0	0	219 319	104 051	8	0
Республика Адыгея (Адыгея)	1 980	0	0	0	2 392	1 866	0	0
Республика Дагестан	0	6 644	0	0	250	835	0	0
Республика Ингушетия	0	0	0	0	0	4 914	0	0
Кабардино-Балкарская Республика	0	0	0	0	1 860	0	0	0
Республика Калмыкия	811	0	0	0	810	281	0	0
Карачаево-Черкесская Республика	0	704	0	0	0	699	0	0
Республика Северная Осетия — Алания	0	1 260	0	0	0	2 796	0	0
Краснодарский край	70 911	21 556	0	0	93 961	26 923	5	0
Ставропольский край	39 992	17 634	0	0	30 738	14 571	0	0
Астраханская область	2 561	4 348	0	0	6 220	4 275	0	0
Волгоградская область	10 607	10 508	0	0	18 714	17 229	0	0
Ростовская область	40 830	22 664	0	0	64 374	29 662	3	0
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	1 108 684	223 983	34	0	1 597 110	286 971	156	9
Республика Башкортостан	171 150	11 579	3	0	196 341	18 683	0	0
Республика Марий Эл	0	0	0	0	3 140	0	0	0
Республика Мордовия	43 594	957	0	0	24 424	2 804	0	0
Республика Татарстан (Татарстан)	75 371	6 187	2	0	220 267	6 888	8	0
Удмуртская Республика	35 723	6 856	28	0	44 459	7 578	136	0
Чувашская Республика — Чувашия	271 961	5 774	0	0	322 719	5 687	0	0
Кировская область	4 953	119	0	0	6 016	2 984	0	0
Нижегородская область	15 349	22 779	0	0	35 379	20 356	0	0
Оренбургская область	222 913	4 079	1	0	242 872	5 779	3	0
Пензенская область	1 657	581	0	0	13 861	1 164	0	1
Пермская область	137 395	11 073	0	0	188 369	16 558	6	0
Самарская область	116 710	135 978	0	0	274 526	168 273	0	8
Саратовская область	10 599	9 876	0	0	19 980	18 193	3	0
Ульяновская область	1 309	8 145	0	0	4 757	12 024	0	0
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	818 617	257 727	2 558	0	1 136 672	308 230	4 457	0
Курганская область	4 792	641	0	0	12 023	2 742	0	0
Свердловская область	473 423	21 893	296	0	617 810	43 593	363	0
Тюменская область	253 235	227 853	2 262	0	391 047	254 036	4 094	0
Ханты-Мансийский автономный округ  — Югра	168 871	215 489	2 262	0	205 541	237 051	4 094	0
Ямало-Ненецкий автономный округ	35 767	552	0	0	42 422	111	0	0
Челябинская область	87 167	7 340	0	0	115 792	7 859	0	0
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	713 326	371 213	183	87	997 439	433 928	293	130
Республика Бурятия	1 933	2 410	0	0	702	1 054	0	0
Республика Тыва	7 222	0	0	0	1 621	0	0	0
Республика Хакасия	28 297	1 113	1	0	36 006	1 041	7	0
Алтайский край	228 488	1 357	138	0	281 728	4 908	168	0
Красноярский край	7 765	58 732	0	0	32 835	69 127	0	0
Иркутская область	64 556	112 370	0	0	41 303	137 134	0	0
Кемеровская область	182 784	19 911	41	0	284 125	4 303	116	0
Новосибирская область	97 568	16 213	0	87	150 015	20 138	0	130
Омская область	42 989	47 412	2	0	65 381	52 633	1	0
Томская область	32 333	111 695	1	0	86 337	143 590	1	0
Читинская область	19 391	0	0	0	17 386	0	0	0
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	165 925	66 067	0	0	159 971	107 138	25	0
Республика Саха (Якутия)	11 974	3 247	0	0	16 442	2 118	0	0
Приморский край	53 452	28 777	0	0	56 835	39 000	13	0
Хабаровский край	5 065	16 698	0	0	22 061	39 788	0	0
Амурская область	78 376	2 346	0	0	31 545	2 331	12	0
Магаданская область	654	1 726	0	0	637	3 557	0	0
Сахалинская область	16 404	13 273	0	0	32 451	20 344	0	0