Становление потребительского кредитования в России и за рубежом

При соблюдении данных принципов система закладных листов является достаточно надежной. В Германии с момента принятия в 1900 г. закона «Об ипотечных банках» не было ни одного случая их банкротства.

Закладные листы выпускаются  различного номинала. Они  могут быть либо на предъявителя, либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли.

Главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно - кредит сберегательного погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка. Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сберегательный, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование: в более гибкой форме и более качественно; происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования; облегчается организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитные институты подключают к классической технологии образования кредитных фондов внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком (ссудно-сберегательная модель – жилищное ипотечное кредитование

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого (при заключении договора вкладчик получает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано). Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение на получение  льготного  кредита для оплаты  недостающей его  части. Погашение кредита длится 10-15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй  этап получения кредитов. Другими словами, данная  модель ипотечного кредитования значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Одним из достоинств ссудно-сберегательной системы (системы стройсбережений) является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые сбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками.

В Германии ипотечные кредиты в рамках данной системы предоставляются при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 30% до 50% общей суммы сбережений.

Судно-сберегательная система имеет и свои недостатки: обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению и др. Для кредитных институтов достаточно сложно сохранить финансовые средства при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Однако  финансовый и правовой механизмы работы ссудно-сберегательной системы достаточно просты, и поэтому данная инвестиционная модель легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры. Именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире. 14

4.2. Американская  система ипотечного кредитования

Экономический кризис 20-30-х годов, высокая инфляция, нестабильность доходов населения, неэффективная работа финансовых институтов и многочисленные банкротства требовали срочного и жесткого вмешательства государства для вывода страны из экономического тупика, Великой депрессии, создания надежной и эффективной финансовой системы, и в частности новой системы жилищного финансирования.

В США для решения этих задач, проведения революционных преобразований в стране был разработан новый курс Рузвельта, одной из программ которого была организация массовой доступности залогового кредитования. Для этого государством были определены следующие основные задачи:

• создание надежной системы жилищного финансирования;
• поддержка всех субъектов жилищного инвестирования, гарантированная защита частных накоплений;
• поиск постоянных долгосрочных источников кредитных ресурсов на эти цели.

Одним из первых предреформенных шагов было создание специального Управления общественных работ, которое направляло вырученные средства на строительство льготного жилья для населения.

В 1932-1933 гг. государством были созданы основные базовые общегосударственные финансовые и другие институты, связанные с ипотечным жилищным кредитом, которые стали официальными проводниками новой кредитно-финансовой жилищной политики. В 1932 г. была образована Федеральная банковская система жилищного кредитования, основная деятельность которой направлена на образование источника ликвидных банковских средств. В 1933 г. деятельность этой системы была трансформирована – создана корпорация кредитования домовладельцев (ККДВ), наделенная правом рефинансирования просроченных и сомнительных кредитов своими облигациями. Таким образом, в течение 3 лет была погашена задолженность на общую сумму 3093,4 млн. долларов.15

В 1934 г. была образована Федеральная жилищная администрация (ФЖА, в настоящее время являющаяся подразделением Министерства жилищного и городского развития), которая наделялась правительственными полномочиями гарантирования и страхования ипотечных кредитов частным кредитным институтам, а также компетенцией и средствами для выдачи новых кредитов и строительства льготного субсидированного жилья. Федеральная жилищная администрация в отличие от ККДВ, оперировавшей с кредитами обанкротившихся банков, начала работать уже с новыми ипотечными кредитами.

В дальнейшем, для непосредственного участия государства в рыночных инвестиционных процессах, проведения крупных общегосударственных программ в области жилья, были созданы специальные агентства (Федеральная национальная ассоциация ипотечного кредитования, Федеральная   корпорация жилищного ипотечного кредита). Они были предназначены для выработки и внедрения совершенно новой гарантированной государством финансовой технологии приобретение стандартных ипотечных кредитов и их пулов у банков и выпуск на их базе ценных бумаг, а также организация вторичного рынка кредитных долгов (ипотек), где эти кредиты или ценные бумаги могли бы свободно обращаться, бесконечно расширяя инвестиционные рамки. Именно с организацией таких агентств решалась важнейшая правительственная задача – создание эффективной низкорисковой ипотечной системы, являющейся главным стержнем, стабилизирующем всю экономику.

Продажа ипотечного кредита  на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком - это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента «целая ссуда». Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты,   называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами (процесс трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги получил название секьюритизация).

Значение как приобретения ипотечных кредитов или пулов у первичных кредиторов, так и секьюритизации ипотечных долгов огромно. И именно за счет приобретения у кредитных институтов ипотечных кредитов, зачастую являющихся неликвидными активами, и последующей продажи в нужный для рынка момент ипотечных долгов (причем в различных видах финансовых инструментов) в объемах, необходимых для стабилизации  кредитно-финансового рынка, происходит эффективное регулирование рынка жилищных ценных бумаг и финансового рынка в целом, а также управление всем жилищно-инвестиционным процессом.

Новая финансовая технология - продажа ипотечных долгов имеет огромный инвестиционный потенциал, так как позволяет привлекать дополнительные средства в достаточно крупных объемах для пополнения кредитных фондов. Во-первых, при этом такая инвестиционно-финансовая схема не отнимает средства и время основного кредитора на этот процесс; во-вторых, значительно увеличивает число конечных инвесторов и соответственно объем инвестиций, а главное, создает непрерывный цикл ипотечного кредитования.

Сектор рынка жилищных долговых обязательств является крупнейшим в США по объему обращающегося на нем капитала. Заемный жилищный капитал, по оценкам американских экспертов, значительно превышает стоимость американских правительственных ценных бумаг и корпоративных облигаций как но отдельности, так и вместе взятых.

Такое развитие сектора жилищных обязательств является следствием политики государства и рыночных институтов в области новых инвестиционных технологий, а также в области институционального строительства, благодаря которой была создана ни с чем не сравнимая, практически совершенно новая область жилищного инвестирования с существенно обновленной инфраструктурой. Ее основа - правительственные агентства, которые обладают определенными гарантиями государства на покупку ипотечных кредитов. В целях снижения рисков финансовой системы они вводят единые стандарты ипотечного кредитования, основой которых являются базовые критерии и параметры долгосрочного кредита. Агентства, являющиеся главными операторами вторичного рынка жилищных кредитов и ценных бумаг, обеспечивают основной приток капитала на первичный ипотечный рынок, организуют и поддерживают этот рынок, образуя всеобъемлющую, постоянно воспроизводимую стабильную систему жилищного инвестирования. Таким образом, инвестиционная деятельность агентств является основным рычагом управления всем инвестиционным рынком, главным фактором стабилизации финансовой системы. Деятельность агентств абсолютно подконтрольна государству - в любой момент за счет покупки или продажи необходимого количества ипотечных долгов государством происходит выравнивание финансово-экономической ситуации.

4.3. Ипотечное  кредитование в России

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье16.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница доступности для населения составит не более 10%.

Стимулирование покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

 Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.