Суть залога в кредитной сделки

2.4. Коммерческая недвижимость должна  соответствовать требованиям доходности, рентабельности, иметь налаженные  технологические циклы и достаточный  уровень производства товаров (работ и услуг), пользующихся устойчивым спросом.

2.5. Требования к любому виду  недвижимости по материалу стен:

• Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с ж/б или металлическим каркасом, перекрытия ж/б и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия ж/бетонные со сроком эксплуатации – 72 года
• Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича, перекрытия ж/б, бетонные или деревянные; с крупноблочными стенами, перекрытия ж/бетонные со сроком эксплуатации – 63 лет
• Здания со стенами облегчённой кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечников, перекрытия ж/б или бетонные; здания со стенами крупноблочными, со стенами смешанными со сроком эксплуатации – 50 лет
• Здания со стенами деревянными рублёнными или брусчатыми, здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные, глинобитные, саманные со сроком  эксплуатации – 30 лет
• Здания каркасно-камышитовые и другие облегчённые (обязательное наличие фундамента) со сроком эксплуатации – 15 лет.

 

Примечание. Срок эксплуатации учитывается к концу срока кредитования.

 

2.6. Требования к недвижимости  по коммуникациям: 

• централизованные – электроосвещение,
• автономные либо централизованные – водоснабжение, газоснабжение, отопление и канализация.

 

2.7. Не принимаются квартиры в  многоквартирных жилых домах,  если материал стен – каркасно-камышитовый. 

2.8. Принимаются квартиры и жилые  дома, если здание по данным  справки с Комитета по архитектуре  и градостроительному кадастру  не будет подлежать сносу (включая срок кредитования).

 

3. Требования, предъявляемые к оборудованию.

Высокая ликвидность, удовлетворительное техническое состояние.

 

4. Требования, предъявляемые к автотранспорту  и сельхозтехнике.

4.1. В качестве обеспечения принимаются:

• Легковой автотранспорт – возрастом при окончании срока кредитования до 4 лет (марки автомобилей Российского производства и КНР)
• Легковой автотранспорт – возрастом при окончании срока кредитования до 7 лет (марки автомобилей производства Южной Кореи); марка «Дэу» модель «Нексия» производства Узбекистан - возрастом при окончании срока кредитования до 5 лет.
• Легковой автотранспорт – возрастом при окончании срока кредитования до 15 лет (марки автомобилей производства европейских стран, Японии, США) – с правым и левым рулём
• Коммерческие автомобили производства стран СНГ – возрастом не более 15 лет на дату окончания срока кредитования;

· Коммерческие автомобили стран-производителей: Германия, Япония, Европа, США, Корея – возрастом не более 20 лет на дату окончания срока кредитования. 

· Коммерческие автомобили иных стран-производителей (кроме КНР) на дату окончания срока кредитования должны быть не старше 12 лет.

· Коммерческие автомобили производства КНР - не кредитуются

• Сельскохозяйственная техника в зависимости от технического состояния, но не более 10 лет.

2. Не кредитуются:

• Модель  автомобиля  любой марки выполненная в эксклюзивном исполнении, или автомобиль, выставленный на рынок в единственном экземпляре (или недостаточное количество аналогов для определения реальной рыночной стоимости).

5. Требования, предъявляемые к товарам  в обороте.

Товары в обороте должны иметь  сертификат соответствия, согласно номенклатуре продукции, подлежащей обязательной сертификации, условия хранения материальных ценностей должны соответствовать  требованиям ГОСТ или технических условий отраслевых, ведомственных или межведомственных указаний.

6. Требования, предъявляемые к ценным  бумагам.

6.1. Легкореализуемые ликвидные  ценные бумаги (акции, облигации), в том числе  
государственные, имеющие обращение на организованном рынке ценных бумаг. Такие ценные бумаги должны иметь достаточный спрос со стороны инвесторов при отсутствии высокой волатильности  (значительных колебаний цен в отрицательную сторону) в отношении ценных бумаг, принимаемых в залог.

6.2. В залог могут быть приняты  акции, не имеющие обращение  на организованном рынке ценных  бумаг, но эмитенты которых  имеют устойчивое финансовое  положение в течение последних  трех лет (наличие чистого дохода  по итогам последних трех лет на дату рассмотрения возможности предоставления займа).

6.3. При рассмотрении потенциального  заемщика, который в качестве  залога предлагает принять акции,  при всех прочих равных условиях, предпочтение желательно отдавать  заемщику, владеющему на праве собственности не менее чем десятью процентами от размещенных голосующих акций организации, акции которой рассматриваются в качестве предмета залога. 

7. Полезные ископаемые, право недропользования.

Высокая ликвидность, запасы должны покрывать  максимальную добычу до конца срока кредитования.

8. Требования, предъявляемые к земельным  участкам с целевым назначением  ИЖС (ЛПХ):

• Месторасположение – согласно установленной для города «красной линии»;
• Подъездные пути - асфальтированная дорога, грунтовая дорога - не более 1,5 км
• Инженерные коммуникации - электроэнергия (свет), вода не более 0,2 км от участка
• Рельеф - уклон не более 25 %
• Право собственности – частная, общая долевая;
• Площадь - не менее 5 сот

Обременение – отсутствие значительного  обременения (за исключением обременения банков второго уровня – для продуктов рефинансирования). Значительность обременения определяется Кредитным Комитетом.

2.6. Перечень документов, необходимых для проведения экспертизы оценки залогового имущества.

Если здание (сооружение) выкуплено на аукционе: А) Государственный акт  о вступлении в права собственности. Б) Договор купли-продажи  недвижимого имущества. В) Свидетельство о государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним  либо справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках Г) Инвентарную книгу, включающую технический паспорт  на здание и техническое обследование помещения, с указанием собственника недвижимого имущества. Д) Протокол проведения аукциона (торгов); Е) Акт приема передачи здания (сооружения) Если здание (сооружение) построено Залогодателем: А) Решение об отводе земельного участка, Акт на право частной  собственности на земельный участок  либо временного землепользования. Б) Акт Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию. В) Свидетельство о государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним  либо справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках Г) Инвентарную книгу, включающую технический  паспорт на здание и техническое  обследование помещения, с указанием  собственника недвижимого имущества. Если здание приобретено по договору купли-продажи между юридическими лицами: А) Договор купли-продажи, подписанный  уполномоченными лицами, заверенный печатями юридических лиц и зарегистрированный в Уполномоченном Государственном  органе (Центре по недвижимости). В) Акт приема-передачи с баланса  на баланс, подписанный уполномоченными лицами, заверенный печатями юридических лиц. Д) Инвентарную книгу, включающую технический паспорт на здание и техническое обследование помещения, с указанием собственника недвижимого имущества. Ж) Свидетельство о государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним  либо справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках   Правоудостоверяющие документы на землю для всех вышеназванных случаев 1, 2, 3: А)   Акт на право частной собственности на земельный участок и Договор купли-продажи  Б) Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка В) Договор аренды земли с расчётом стоимости аренды  земельного участка.    5. При передаче в залог права  землепользования  А) Государственный акт на право  постоянного землепользования и  Договор купли-продажи или Акт  на право собственности и право  постоянного землепользования земельным  участком. Б) Акт определения оценочной  стоимости земельного участка. В) При передачи в залог сельскохозяйственных земель справку  из Сельхозуправления  о средней урожайности засеиваемых  культур за последние три года. Г) Справка СХ-4, о засеиваемых  площадях.   6. При передаче в залог квартир  А) Договор приватизации. Б) Паспорт на квартиру, зарегистрированный в местном Центре по недвижимости. В) Нотариально заверенный и зарегистрированный в Уполномоченном органе (Центр по недвижимости) Договор купли-продажи, Договор мены, Договор дарения. Г) Свидетельство о праве наследования по закону или по завещанию. Д) Свидетельство о государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним  либо справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках 7. При передаче в залог частных  домов  А) Договор купли-продажи, Договор  дарения, Договор мены, либо Акт ввода  в эксплуатацию обьекта недвижимости. Б) Свидетельство о праве наследования по закону или по завещанию. З) Документ, удостоверяющий право на земельный участок. И) Свидетельство о государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним  либо справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках Н) Инвентарную книгу, включающую технический паспорт на здание и техническое обследование помещения, с указанием собственника недвижимого имущества.

8. При передаче в залог транспортных  средств  А) Технический паспорт, свидетельство  о регистрации ТС. Б) Договор купли-продажи (если между  физ. лицами, то нотариально заверенный), Договор дарения, Договор мены, приказ о реализации предприятия владельца. В) Перечень автотранспорта передаваемого  в залог, с указанием инвентарного номера, остаточной балансовой стоимости – для юридических лиц (в 4 экз.). Примечание: автотранспортное средство не может быть принято в залог, в случае предоставления его в  залог лицом, имеющим генеральную  доверенность на продажу автомобиля.

9. Заклад товара и оборудования  А) Контракт или Договор купли-продажи. Б) Подтверждение оплаты товаров  и/или оборудования Залогодателем. В) Транспортные и таможенные документы. Г) Счет-фактура, накладные или инвойс. Д) Сертификаты качества и соответствия. Е) Техническая характеристика и  данные об эксплуатации – можно копии. Ж) Перечень товаров и /или оборудования, предлагаемых в залог, подписанный  уполномоченным лицом (для оборудования с указанием инвентарных номера, остаточной балансовой стоимости).

10.Залог товаров в обороте  А) Контракт, договор купли-продажи. Б) Документы подтверждающие факт оплаты товаров и/или оборудования Залогодателем. В) Транспортные документы. Г) Складская справка о наличии  товара. Д) Счет-фактура, накладные. Е) Сертификаты качества и соответствия. Ж) Перечень товаров, предлагаемых в залог, подписанный уполномоченным лицом. З) Договоры на поставку аналогичных  товаров. И) Договоры на реализацию товара. К) Договор на аренду складских  помещений (при хранении товаров  на арендуемых складах). 11.Залог зерновые культуры  и продукты переработки зерновых культур А) Перечень продукции, передаваемой в залог. Б) Зерновая расписка. В) Справка об оплате услуг по хранению залога на период, превышающий срок кредитования на 1,5 месяца. Г) Договор хранения с элеватором (зернодержателем).   12.Залог добываемой нефти и нефтепродуктов А) Складская справка. Б) Паспорт качества на нефтепродукты, соответствующие ГОСТу. В) Документы, подтверждающие право  собственности (контракты, договора купли-продажи, накладные, инвойсы, платежные документы, таможенные документы). Г) Сертификат качества и соответствия. Д) Договор хранения с нефтехранилищем. Е) Перечень нефтепродуктов предлагаемых в залог, подписанный уполномоченным лицом. 13.Товары на складе  – готовая продукция, произведённая   залогодателем. А) Сертификаты качества и соответствия. Б) Складская справка  о наличии готовой продукции  на складе. В) Справка о себестоимости  продукции. Г) Справка об объёмах  выпуска и реализации готовой  продукции помесячно за последний  год. Д) Договора на поставку сырья для выпуска готовой продукции. Е) Договора на реализацию готовой продукции. Ж) Перечень готовой продукции, предлагаемой в залог, подписанный  уполномоченным лицом. З) Договор на аренду складских  помещений (при хранении готовой  продукции на арендуемых складах).

14.Ценные бумаги  А) Свидетельство о  государственной регистрации эмиссии  ценных бумаг. Б) Выписка из реестра  держателей ценных бумаг  о подтверждении  права собственности на ценные бумаги и об отсутствии обременения. В) Договоры купли-продажи  пакета акций. Г) Акт приема-передачи пакета акций. Д) Документ, подтверждающий включение ценных бумаг в листинг.

15.Полезные ископаемые, право недропользования. А) Баланс предприятия (собственника оцениваемого объекта) с приложением  отчета о результатах финансово-хозяйственной деятельности за последний отчетный период/год  (для проведения более точного анализа необходима за три отчетных периода). Б) Сертификаты качества и соответствия. В) Складская справка  о наличии полезных ископаемых на складе. Г) Справка о себестоимости продукции. Д) Справка об объёмах  выработки и реализации полезных ископаемых помесячно за последний  год. Е) Справка по маркшейдерским замерам остатков полезных ископаемых. Ж) Лицензия на осуществление  деятельности по недропользованию. З) Перечень полезных ископаемых, предлагаемых в залог, подписанный уполномоченным лицом. И) Договор на аренду складских  помещений (при хранении полезных ископаемых на арендуемых складах). К) Договор (Контракт) на добычу полезных ископаемых. Л) Бизнес-план по разработке месторождения.

16.Объёмы строительно-монтажных  работ, проектно-сметная документация. А) Акт выполненных  работ по форме с расшифровкой по видам работ и/или материалов. Б) Документы, подтверждающие оплату объёмов работ, материалов, проектно-сметной  документации.

17. Для всех типов экспертиз  необходимо наличие в пакете  документов Отчёта об оценке  независимого оценщика.

 

2.7. Процедуры взаимодействия независимого оценщика и Банка.

1.Основные положения.

1.1. Независимый оценщик действует  на основании Договора об оказании услуг, заключаемого между ним и Банком.

1.2. Сроки проведения оценки объекта  устанавливаются конкретно по  каждому банковскому продукту.

1.3. По результатам оценки подготавливается  Отчёт об оценке по установленной  законодательством форме.

1.4. В отчёте оценщик определяет оценочную стоимость объекта.

1.5. Не позднее 15 – го числа  месяца, следующего за отчётным, независимый оценщик направляет  в Управление залогового обеспечения  Головного офиса Банка в электронном  виде Отчёт о проделанной работе.

 

2.Процедура выполнения оценки.

2.1. После оформления заявки на  кредитование, ответственный работник  кредитного подразделения собирает  полный пакет документов по  залоговому имуществу и предоставляет  его независимому оценщику.

2.2. Время получения полного пакета документов и проведения осмотра предмета залога регистрируется независимым оценщиком в Журнале учёта заявок.

2.3. По результатам осмотра осмотрщиком/оценщиком  составляется Акт осмотра объекта  оценки, который визируется осмотрщиком/оценщиком  и клиентом.

2.4. Независимый оценщик составляет  отчёт об оценке, где определяется  оценочная стоимость.

2.5. По Журналу учёта заявок  независимый оценщик передаёт  ответственному работнику кредитного  подразделения отчёт об оценке. При необходимости ответственный  работник кредитного подразделения пишет служебную записку в Управление залогового обеспечения о проведении экспертизы независимой оценки.

2.6. Ответственный работник кредитного  подразделения определяет залоговую  стоимость как наименьшую исходя  из оценочной стоимости, определённой независимым оценщиком, оценочной стоимости, рекомендуемой Управлением залогового обеспечения (при наличии экспертизы) и ценой купли-продажи.

2.7. Применяя коэффициент LTV, установленный для конкретного банковского продукта, ответственный работник кредитного подразделения определяет максимально возможную сумму кредитования.

2.8. Примечание. Если у филиала нет заключённого Договора с независимым оценщиком, то работник кредитного подразделения принимает оценку, предоставленную клиентом.

2.9. Оценочная стоимость определяется исходя из трёх подходов к оценке.

2.8. Подходы к оценке (методы оценки).

1. Затратный подход

1.1. Затратный метод основывается  на изучении возможностей инвестора  в приобретении недвижимости  и исходит из принципа замещения,  гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно определить величину затрат на строительство аналогичного и износ оцениваемого объекта, при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

1.2. Затратный метод показывает  оценку восстановительной стоимости  объекта за вычетом износа, увеличенную  на стоимость земельного участка.

1.3.Под восстановительной понимается  стоимость строительства в текущих  ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, т.е. абсолютное соответствие оцениваемому сооружению за вычетом износа.

1.4. Иногда, в случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.

1.5. Стоимость замещения – это  оцениваемая стоимость строительства  в текущих ценах на действительную  дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

 

1.6. Основные этапы процедуры  оценки собственности при затратном  методе:

• Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
• Расчет восстановительной стоимости нового здания.
• Определение величины физического и функционального износа объекта недвижимости.
• Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения реальной стоимости объекта.
• Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

 

1.7. Для эффективной и быстрой  экспертизы независимой оценки  специалисты – эксперты ссылаются  на данные: