Суть залога в кредитной сделки

• УПСВ (укрупненные показатели восстановительной стоимости) – для определения восстановительной стоимости;
• «Методическое руководство по определение тендерной стоимости строительства» от 01.01.01. – для определения стоимости замещения;

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж (сравнительный подход)

2.1. Метод прямого сравнительного  анализа продаж основан на  том, что субъекты на рынке  осуществляют сделки купли-продажи  по аналогии, то есть основываясь  на информации о сходных сделках.  Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения (см. выше).

2.2. Область применения метода  прямого сравнительного анализа  продаж наиболее эффективна для  объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество  достоверной информации.

2.3. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

2.4. Основные этапы процедуры  оценки при методе прямого  сравнительного анализа продаж:

• Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.
• Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
• Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
• Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

2.5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

2.6. В условиях недостатка или  низкой достоверности информации  вместо стоимостной оценки объекта  выходные данные могут быть  представлены в виде группы показателей.

2.7. Для эффективной и быстрой  экспертизы независимой оценки  специалисты – эксперты ссылаются  на данные:

• базы данных о рынке оборудования, автотранспорта, коммерческой недвижимости, принимаемых банком в залог согласно кредитной политике банка;
• По жилой недвижимости работают в консультационном режиме с базой данных «Дом Сервис»;

3. Доходный подход

3.1. Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

3.2. Данный метод оценки недвижимости  применим только к доходной недвижимости, то есть к такой недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода (гостиницы, автозаправочные станции, кафе, рестораны и др.)

3.3. Доходы от владения недвижимостью  поступают в виде:

• текущих и будущих денежных поступлений (в том числе периодических платежей);
• текущей и будущей экономии на налогах;
• доходов от прироста стоимости недвижимости, получаемых при продаже этой недвижимости в будущем, и / или при ее залоге под ипотечный кредит;
• налоговые сбережения от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;
• другие возможные денежные поступления и выгоды.

3.4. Одновременно,  указанный метод  оценки также применим и к  ценным бумагам, являющимся предметом  залога. Доходы от владения ценными  бумагами поступают в виде:

• текущих и будущих денежных поступлений (в том числе периодических платежей – дивидендов, купонное вознаграждение, дисконт);
• текущей и будущей экономии на налогах;
• доходов от прироста стоимости ценных бумаг при реализации, в будущем, и / или при ее залоге под ипотечный кредит;
• другие возможные денежные поступления и выгоды.

3.5. Основные этапы процедуры  оценки при данном методе:

• Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравниваемых объектов. Такой показатель называется оптимальной или рыночной ставкой.
• При оценке ценных бумаг - оценка потенциального валового дохода на основе анализа ставок и текущего курса на рынке ценных бумаг для сравниваемых объектов,  оценка эмитента ценных бумаг принимаемых в залог. Оценивается общее финансовое состояние и риски по таким ценным бумагам. Указанные показатели (финансовая отчетность и аудиторские отчеты за последние три года, параметры ценных бумаг, краткое резюме по целесообразности принятия таких ценных бумаг в качестве залога предоставляются Управлением по работе с капиталом на основании служебной записки Управления залогового обеспечения (когда ценные бумаги, принимаемые в залог допущены к обращению на фондовой бирже).
• Оценка потерь от недозагруженности и неуплат производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.
• Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.
• Расчет итогового показателя потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
• Если расчет ведется методом прямой капитализации, ставка капитализации рассчитывается как средне взвешиваемая по сравнимым объектам.

3.6. Прямая капитализация дохода – это метод, позволяющий потоки денежных средств за первый период владения конвертировать в текущую стоимость объекта по формуле:

Стоимость объекта = Доход за первый год владения / ставка капитализации.

Величина, обратная ставке капитализации  называется коэффициентом капитализации.

3.7. Расчет доходов. 

При использовании доходного метода оценки недвижимости анализ доходов и расходов проводят в следующей последовательности:

• Потенциальный валовой доход – доход, ко<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439__Char" style=" te