Городская земля: понятие, классификация, право, ресурс в экономике города

В каждом городе США все имущество  в форме земли и «улучшений» (т.е. возведенных строений на ней) отмечаются в специальной регистрационной  книге и оцениваются. Каждый год  устанавливается местная налоговая ставка, по которой собственник платит налог в казну города, - определенный процент рыночной стоимости имущества. Процентная ставка, определяемая местной администрацией через референдум, колеблется от 1% до 3%.

Города в ФРГ взимают земельный налог с участников компаний и частных лиц. Ставка налога состоит из двух частей: основной, утверждаемой централизованно, и надбавки, величина которой определяется в зависимости от финансового положения местных органов управления. Основная ставка колеблется в пределах 0,31-0,6% балансовой стоимости земельного участка. От налога освобождены госпредприятия, церкви, общественные организации. Льготы существуют для житья (на первые десять лет).

Во Франции нет какого-либо государственного реестра прав, однако имеется ориентированная на налогообложение кадастровая система. Права на недвижимость заносятся в публичный реестр – поземельную книгу. Внесенная запись не требует доказательств. В поземельную книгу вносятся кадастровые данные: размер, состав, положение объекта и пр. Объектом учета в кадастре всегда был и остается земельный участок.

Италия – прародительница законодательства европейских стран. Особый статус земель сельскохозяйственного назначения, характерный для Европа, впервые  зародился в Римской Империи. Городские земли как принадлежности строений и сооружений в земельном кадастре занимают очень мало места, а зачастую и вообще отсутствуют, так как строительство находится в ведении органов архитектуры, а регистрация прав подведомственна органам юстиции. Постепенное развитие земельного кадастра, с выделением в самостоятельный реестр из его состава правовой части, повлекло выделение в самостоятельные объекты регистрации вначале строений с земельным участком, а затем обособленных помещений строения (без земельного участка).

1.3. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВА РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ГОРОДАХ РОССИИ

Новый этап развития земельного законодательства относится  к периоду так называемой перестройки. В 1989 году была предпринята попытка кардинального разрешения земельного вопроса. Перед II Съездом народных депутатов СССР, начавшим работу 12 декабря 1989 года, большая группа депутатов призывала к всенародной политической забастовке, если закон о земле не будет включен в повестку дня и рассмотрен Съездом. 28 февраля 1990 г. не Съезд, а Верховный Совет СССР принял. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле». Подготовка проекта Основ велась на фоне ожесточенной борьбы между сторонниками сохранения монопольной государственной собственности на землю и теми, кто призывал к ее разрушению. В результате этой борьбы понятие «собственность на землю» исчезло и в Основы был введен такой компромиссный титул права на землю, как пожизненное наследуемое владение. К «достижениям» Основ следует отнести также введение аренды на землю и плату за землепользование. Этим практически исчерпываются все новеллы, введенные в

Основы, которые по существу не изменили советский земельный  строй. Частная собственность на землю введена не была, но появилось два новых титула прав на землю: право пожизненного наследуемого владения и аренда. Тем самым незыблемость исключительной государственной собственности на землю в какой–то мере была поколеблена. Однако Основы были обречены на недолгое существование, ибо приближался развал Союза ССР²⁰. Земельная реформа в Российской Федерации началась в 1990 г. Следует различать два этапа: 1–й этап, когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции РСФСР      1978 г., и 2–й этап, когда была принята на референдуме 12 декабря 1993 г. новая Конституция.

22 ноября 1990 г.  был принят Закон РСФСР "О  крестьянском (фермерском) хозяйстве"  и 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР  "О земельной реформе", контрреволюционные  по своей сути. В них впервые  после революции было закреплено  право частной собственности на землю. У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Это было сделано на основе ст. 12 Конституции РСФСР 1978 г., в которую в 1990 г. были внесены изменения, вводящие право частной собственности граждан на землю. Это право было очень ограниченным, неполным: собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т. д.) в течение 10 лет, т. е. был установлен общий 10–летний мораторий на распоряжение землей.

В 1990 – 1991 гг. велась разработка нового Земельного кодекса. 25 апреля 1991 г. он был принят. Но Кодекс не мог выйти за рамки Конституции, в которой был установлен 10–летний  мораторий на продажу (передачу) земельных  участков. Свободно разрешалась только купля–продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства. Серьезнейшей новеллой ЗК РСФСР явилось установление судебного разрешения всех земельных споров. Раньше они рассматривались только в административном порядке (до этого суды рассматривали лишь один спор – о пользовании земельным участком его собственниками в городе).

Президент Российской Федерации осуществлял регулирование  хода реформы своими Указами. 27 декабря 1991 г. Президент Российской Федерации  принял Указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы». Указ установил продажу (передачу в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей: при выходе на пенсию (по старости или инвалидности); при переселении в другую местность; при передаче в собственность по наследованию; при внесении вырученных средств в местную перерабатывающую промышленность. Колхозники, работники совхозов получили право продавать свои участки другим работникам совхозов или колхозникам либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.

В результате этих преобразований собственниками земельных долей  стали около 12 миллионов бывших колхозников  и работников совхозов, однако это право собственности долгое время оставалось виртуальным – в натуре земельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьяне могут реально ими распорядится. В отсутствии соответствующих федеральных законов отношения по использованию земельных долей, в результате приватизации сельскохозяйственных предприятий, регулировались почти исключительно на основании указов президента и постановлений правительства. В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года 1767 (ред. от 25.01.1999)              «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» владельцы долей должны были получать документы, удостоверяющие их права на земельные участки, и принять решение по их использованию. В последующих указах президента и постановлениях правительства (постановление Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», Указ Президента РФ от 07.03.1996 N 337 (ред. от 25.01.1999) «О реализации конституционных прав граждан на землю») подтверждались права крестьян на земельные доли и устанавливались порядок их использования, при котором разрешались практически все операций с землей, включая ее куплю-продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельные доли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно. К середине 1995 года многие субъекты РФ из политических или иных соображений задерживали             (а некоторые и вовсе не начинали) выдачу свидетельств на земельные доли. При этом местными законодателями нередко вводились дополнительные ограничения на сделки с землей. К 1995 году свидетельства на земельные доли получили около 70 % собственников; к 2000 году, по данным Госкомзема России, - 91/2 % , из которых около 2/3 распорядились правами на свои земельные доли:

- передали долю на  условиях аренды 72,6%;

- передали право пользования  долей в уставной капитал сельскохозяйственных  предприятий 19,3%;

- получили земельный  участок в счет земельной доли  для организации крестьянского (фермерского) хозяйства 4,1%;

- передали долю в  уставной (складной) капитал сельскохозяйственного предприятия 3,3 %;

- получили земельный  участок в счет доли для  расширения личного подсобного  хозяйства 0,7%.

Таким образом, права указанных граждан на продажу  земельных участков были расширены  по сравнению с Конституцией и  ЗК РСФСР и носили антиконституционный характер²¹.

Из названных  положений Указа исходило и постановление  Правительства Российской Федерации  от 29 декабря 1991 года о реорганизации  колхозов и совхозов, в котором  предписывалось колхозам и совхозам перерегистрироваться в новые формы хозяйствования (АО, товарищества, кооперативы и др.). Это тоже противоречило Конституции и ЗК РСФСР, но Конституционный Суд не отреагировал на это Верховный Совет Российской Федерации, со своей стороны, принимал законы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности на землю. В 1992 г. Конституцию РФ были внесены дополнение и изменение, которыми разрешалась свободная купля–продажа земельных участков гражданами в четырех случаях – для ведения: личного подсобного хозяйства; садоводства; дачного строительства; индивидуального жилищного строительства.

Конституция и  Закон не позволяли регулировать земельные отношения с учетом интересов определенных слоев общества, стремившихся к первичному накоплению капитала за счет государственной собственности. Поэтому Президент Российской Федерации стал регулировать их в антиконституционном указном порядке. 21 сентября 1993 г. был издан Указ Президента РФ № 1400       "О поэтапной конституционной реформе в Российской Федерации", которым была прервана деятельность высших органов власти Российской Федерации.               

В соответствии со ст. 121–6 действовавшей Конституции, полномочия президента немедленно прекращались без какой–либо дополнительной процедуры. Однако бывший президент с помощью военной силы узурпировал власть, законное руководство Российской Федерации было заключено в «Матросскую тишину». Результатом антиконституционного переворота стало принятие 12 декабря 1993 г. новой Конституции. Она закрепила право частной собственности на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками, создала условия для дальнейшего перехода государственных земель в частные руки.

24 декабря 1993 г. Б. Ельцин, незаконно продолжавший осуществлять полномочия Президента РФ, издал Указ № 2228 «О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ». Он отменил часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе, 8 статей Закона о зерне. Это создало пробелы и неопределенность по многим вопросам регулирования земельных отношений.     В частности, были признаны недействующими статьи, определяющие компетенцию государственных органов по предоставлению земельных участков в собственность и пользование; статьи, устанавливающие порядок предоставления и изъятия земельных участков, что на практике порождало пробелы в законодательстве и правовой беспредел.

В соответствии с Указом Б. Ельцина «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» продолжалась приватизация земель. В Основных положениях содержатся два раздела "4" и "4¹⁰", специально посвященные приватизации этих земель, их купле–продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества. Ельциновский указ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. еще более расширял земельную реформу. Указом были предусмотрены меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства, свободного выхода для организаций фермерских хозяйств; не ограничиваются размеры приусадебных участков; предоставлено право на получение земли специалистам сельского хозяйства; предусмотрено право местных органов власти выкупа у крестьян земельных долей для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т. д.

Принять Земельный кодекс удалось лишь в 1996 году Государственной  думе второго созыва, однако его  концепция, не предусматривавшая куплю-продажу  и залог земель, не устроила Совет  Федерации, предложивший создать согласительную комиссию для преодоления возникших между палатами разногласий. После многомесячных ожесточенных споров законопроект с учетом внесенных поправок был в 1997 году принят Думой, одобрен Советом Федерации, но отклонен президентом. Камнем преткновения, не позволившим Думе второго созыва принять Земельный кодекс, стал вопрос о вовлечении сельскохозяйственных земель в гражданский оборот, против которого выступало думское большинство и на котором настаивал президент.

В этой ситуации политического  пата, когда ни одна из конфликтующих сторон не могла настоять на принятии ее версии закона о земле, законодательную инициативу стали активно проявлять регионы. Одними из первых легализовали сделки с землей, в том числе ее свободную куплю-продажу, законодатели Саратовской области. На федеральном уровне работа над земельным законодательством вновь активизируется в 2001 году. В январе, с четвертой попытки, Думе удается разблокировать 17-ю главу Гражданского кодекса, регулирующую порядок осуществления сделок с землей, — правда, в компромиссном варианте, исключающем из сферы ее действия сельскохозяйственные земли. Президиум Госсовета обсуждает вопросы земельной реформы и поручает министерству Грефа подготовить новый проект Земельного кодекса. При отчаянном сопротивлении фракции КПРФ и левого крыла аграриев этот правительственный законопроект летом — осенью 2001 года был принят Государственной думой в трех чтениях и подписан 
Президентом РФ²².