Городская земля: понятие, классификация, право, ресурс в экономике города

г) наличия земельно-информационной системы, основанной на данных 
Государственного земельного кадастра;

д) создания и развития инфраструктуры рынка оборота земельных 
участков и/или прав на земельные участки, включающего 
специализированные кредитные учреждения, риэлтеров, институт оценки;

е) определения порядка ценообразования на земельные участки (права 
на них), передаваемые в гражданский оборот;

ж) определения нормативов землепользования (участков, передаваемых 
в соответствии с целевым назначением под социальные и другие объекты, а 
также в рамках реализации городских заказов и программ; 
сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и т.п.);

з) проведения кадастровой оценки земель.

Исходя из этого земельные  участки подлежат обязательному  межеванию и регистрации прав на них. Действие сервитутов, обременяющих использование земельных участков в городе, предусматривает учет особенностей существования городской среды и возможностей дополнения перечня сервитутов по установленной процедуре в интересах города по инициативе уполномоченного органа.

Управление земельными ресурсами, в основном, направлено на:

а) увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет города 
за счет вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых земельных 
участков, повышения эффективности их использования;

б) сокращение потерь финансовых средств от проведения встречных 
расчетов между пользователями городскими земельными ресурсами и 
органами власти города;

в) вовлечение в арендные отношения льготных категорий 
землепользователей, использующих участки для целей, не соответствующих 
заявленным при предоставлении льгот;

г) введение экономически обоснованных нормативов по эксплуатации 
и содержанию городских земельный ресурсов;

д) оптимизацию структуры земельных ресурсов города;

е) формирование инфраструктуры управления:

• развитие рыночной инфраструктуры и негосударственного сектора экономики;
• определение социально-экономических стандартов;
• создание благоприятных экономических и организационных условий для функционирования хозяйствующих субъектов, развития малого и среднего предпринимательства;

- совместимость и объединение баз данных различных городских 
ведомств в единое информационное пространство и обеспечение 
оперативного доступа к данным;

-развитие института  управляющих недвижимостью.

ж) усиление контроля органов власти за выполнением условий 
закрепления земельных ресурсов на праве хозяйственного ведения и 
оперативного управления, передачи в доверительное управление, аренду, 
лизинг, договоров купли-продажи, в том числе обязательств покупателя в 
части использования приобретенного земельного участка, за выполнением 
инвестором взятых на себя обязательств, планов приватизации;

з) совершенствование нормативно-правовой базы управления 
городскими земельными ресурсами, формирование организационных и 
финансовых условий, обеспечивающих эффективное управление землей;

и) организацию информационной системы, базирующейся на следующих  основных принципах:

• единая система идентификации земельных участков, основанная на кадастровом делении;
• однократность ввода информации;
• ответственность за полноту и достоверность введенной информации;

- обеспечение доступа пользователя к информации и блокирование 
несанкционированного доступа;

обеспечение       интегрированного       перекрестного       контроля

достоверности информации в системе.

Важный момент связан с реорганизацией Департамента земельных ресурсов города Москвы путем присоединения к нему Департамента имущества города Москвы³⁰, что повлекло за собой объединение информационных ресурсов и создания на основе двух информационных систем (РЕОН и АИС «Недвижимость 2») департаментов Правительства Москвы новой системы АИС «Земля и Недвижимость». Это позволит не только обеспечить заинтересованные городские и федеральные организации необходимой информацией, но и существенно пополнить бюджет от эффективного управления и распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим городу.

Для эффективного управления земельными ресурсами города используется весь спектр способов, методов и  механизмов, предоставляемых законодательством и нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Москвы.

Анализ управление земельными ресурсами начинается с определения  критериев того, что будет признано эффективным управлением. Управление всегда субъективно, поэтому критериев  эффективности может быть столько же, сколько существует владельцев у земли. Формирование критериев и механизма оценки эффективности управления осуществляется сверху вниз, начиная с самых общих целей, которые должен сформулировать собственник.

Наличие четких и однозначно понимаемых всеми заинтересованными сторонами целей позволяет использовать самый простой и самый корректный критерий эффективности управления - достижение поставленных целей.

Типичные цели использования  земельной собственности в государственных  и муниципальных организациях:

• гарантированное сохранение вложенных средств;
• целевое использование инвестиций;

- выполнение условий,  сопровождающих предоставление  финансирования.

Дальнейшая разработка планов, нормативных показателей, форм отчетности и других документов, без которых будет невозможно объективно оценить качество управления земельными ресурсами, должна осуществляться только на основе этих формализованных целей.

Таким образом, первым необходимым  условием для формирования критериев  и механизма оценки эффективности управления является наличие формализованных целей, которых хочет достигнуть владелец земли.

Второе необходимое  условие заключается в том, что  цели должны быть не только формализованы, но и представлены в измеряемом виде. Это значит, что при определении  целей должны использоваться не качественные показатели - лучше, дальше, больше, - а количественные характеристики, которые легко поддаются сравнению и анализу. Таких количественных характеристик     не    должно     быть     много,     но,     являясь     ключевыми информативными показателями, они позволят собственнику сделать вывод о том, насколько эффективно осуществляется управление его земельной собственностью.

Для всех видов объектов собственности устанавливаются  нормативные параметры функционирования объекта, проводится оценка полезности объекта для города и эффективности управления объектом.

Критерий эффективности  устанавливается или рассчитывается, исходя из социально-экономической  значимости объекта и его целевого назначения³¹.

Основной критерий анализа — степень реализации поставленных целей, выполнения нормативных требований. Каждый земельный участок проверяется на необходимость его сохранения в собственности города. Устанавливается режим его наиболее эффективного использования в рамках поставленных задач. Дальнейшие управленческие решения учитывают найденный оптимальный режим.

Бюджетная эффективность  уполномоченного органа (Департамента городского имущества города Москвы), управляющего городскими земельными ресурсами  и недвижимостью города рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды города за 9 месяцев 2013 в бюджет поступило средств от земельных плотяжей - 30 930 942 420, 00 руб, от имущественных плотяжей 36 401 557 351 80 руб³².

Анализ мирового опыта регулирования земельных отношений позволяет заключить, что при законодательном закреплении частной собственности на земли различных категорий и введении правил и условий их использования и хозяйственного оборота, в большинстве экономически развитых городов в последние годы стимулирует внедрение аренды как вторичной формы земельного права, а многие государства проводят политику по выкупу земель в государственную и муниципальную собственность³³.

Учет всех операций и изменений с земельными участками производится в системе государственного национального земельного кадастра (Управление Росреестра по Москве), который в настоящее время ведется практически во всех крупнейших городах мира, неразрывно связан с понятиями учета, оценки состояния и использования земельных ресурсов, инженерной деятельности, экологии и в своей основе предполагает выделение и определение однородных по своим свойствам объектов с описанием их территориальных границ, с последующим картографированием и представлением количественных и качественных характеристик.

 В Москве  после завершения опытной эксплуатации  и приемно-сдаточных испытаний  введена в промышленную эксплуатацию  информационная система Реестра  единых объектов недвижимости  города Москвы, распоряжением Правительства  Москвы от 22 декабря 2009 г. № 32-РП утверждено Положение об информационной системе Реестра единых объектов недвижимости города Москвы³⁴.

Анализируя  это можно сделать вывод о  том, что современный земельный  кадастр-это совокупный свод данных, полученных в результате длительного исторического процесса начиная с периода самосознания человечества и возникновения государственности и заканчивая современными автоматизированными системами регистрации и учета земельно-имущественных комплексов городов. Само ведение земельного кадастра в разных странах отличается по национально-территориальным и историческим особенностям. Эти отличая появляются в структуре кадастровых работ и составе базы данных, национального интереса, а также индивидуальным подходам в создании и эксплуатации национальных автоматизированных систем учета и регистрации земельно-имущественных комплексов городов.

Законодательство субъектов  РФ является важной частью основных отраслей законодательства, регулирующих управление землями городов -земельного и градостроительного. Во многих субъектах Федерации приняты «базовые» законы в сфере регулирования земельных и градостроительных отношений на их территории, содержащие, как правило, большое количество норм, имеющих прямое отношение к управлению землями городов.

Субъекты  Федерации часть функций по управлению недвижимостью могут передавать органам местного самоуправления. Право управления недвижимостью декларативно закреплено в законодательстве о местном самоуправлении, но для выполнения своих полномочий местные органы должны получить в распоряжение финансовые ресурсы и объекты собственности.

Закон РФ "Об общих  принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" устанавливает, что экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность. В состав ее входят средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, муниципальные предприятия, организации, банки и прочее движимое и недвижимое имущество.

Устав г. Москвы также  регулирует вопросы экономической  и финансовой основы местного самоуправления. Статья 25 Устава определяет, что в собственности г, Москвы находится все имущество, не являющееся частной собственностью, собственностью Российской Федерации или других определенных законом собственников, в том числе земельные участки и природные объекты в границах города. В собственности, владении и пользовании г. Москвы также находятся земельные участки и иная недвижимость за пределами города, приобретенные для городских нужд или для осуществления функций столицы государства.

Из всего  многообразия земельных отношений  Московские городские власти выбрали аренду городских земель как основную форму земельно-правовых отношений. И до завершения полной инвентаризации земель и закрепления прав землепользователей, утверждения Генерального плана развития города и основных градорегулирующих документов предоставление земель в частную собственность не будет производиться, хотя действующее российское законодательство и Конституция РФ установили право частной собственности на землю.

Согласно Уставу г. Москвы (ст.33), реализация прав на земельные участки города осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными актами г. Москвы,   планами   зонирования   территории,   земельным   кадастром,

концепциями перспективного развития территории Москвы. В течение 2002-2010 годов Правительством Москвы было разработано и принято большое  количество нормативных документов, в которых предусмотрено, что землепользование и управление недвижимостью в городе должно осуществляться исходя из приоритета охраны жизни и здоровья человека, его всестороннего развития, т.е. власти города, встали на путь защиты интересов жителей всего города в ущерб интересам отдельных инвесторов, вкладывающих средства в строительство и реконструкцию объектов недвижимости.