Земельное право в рф

                                                       Введение                    

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества – это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное  дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

• определение проблемы по оцениваемому объекту;
• изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
• сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

 

 

 

1. Постановка задачи оценки.

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

 

1. идентифицируется и описывается объект оценки;
2. устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты    недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;
3. указывается дата оценки;
4. описывается цель оценки;
5. определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки;
6. отражаются другие условия проведения оценки.

 

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой одноэтажное необорудованное здание коммерческой недвижимости. Объект расположен в районе средней отдаленности. Адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Чичерина, 125.

 

Здание отдельное, площадь 360м2. Конструктивные особенности здания – помещения здания составляют 15 – 30м2 с коридором. Объект находится на второстепенной улице города.

 

Земельный участок, на котором находится оцениваемый объект недвижимости имеет до 50% асфальтобетонного покрытия (от площади участка). Несущая способность грунтов высокая. Площадь земельного участка составляет 500м2.

 

Оцениваемый объект находится в собственности частного лица. Дата оценки – 24.01.2013г. цель оценки – покупка доли имущества. Вид стоимости – рыночная.

 

Фундамент бетонный. Износ – осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены. Стены представлены мелкими блоками. Износ – ширина трещин 4мм.

 

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

 

Доходность от сдачи в аренду:

Административное:

360* 450* 12 = 1944000 руб.

Складское:

360* 300* 12 = 1296000 руб.

Производственное:

360* 350* 12 = 1512000 руб.

Общественного питания:

360* 400* 12 = 1728000 руб.

Торговое:

360* 500* 12 = 2160000 руб.

 

Вывод: При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и пр.) наиболее эффективно его использование под торговое помещение (аптека).

 

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости.

   

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости     являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

 

3. 1. Использование затратного подхода.

 

Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования. Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна в следующих случаях:

 

1. Анализ наилучшего наиболее прибыльного использования земельного участка;
2. Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений (оценка обоснования целесообразности, реконструкций);
3. Оценка общественно государственных и специальных объектов. Они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
4. Оценка объектов на малоактивных рынках;
5. Оценка для целей страхования и налогооблажения.

 

Основная расчетная формула:

 

Сзп = Сз + Снс – Ин, (1)

 

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках      затратного подхода, тыс. р.;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.

 

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого   сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

 

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

 

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

 

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам. При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения.

 

Таблица 1 – Расчет скорректированных цен земельных участков

 

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
1	2	3	4	5	6	7	8
Цена продажи объекта, р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	360	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Продолжение таблицы 1
1	2	3	4	5	6	7	8
Цена единицы сравнения, р/м2		1,65	0,9	1,4	1.5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная собств.	частн. собств.	сервитут	гос-ная	сервитут	гос-ная	частн. собств.
- процент отличия		–	12%	10%	12%	10%	–
- корректировка		–	+0,108	+0,14	+0,18	+0,125	–
- скорректированная цена, р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	типичн.	типич.	кредит	типич.	типич.	типич.	кредит
- процент отличия		–	15%	–	–	–	15%
- корректировка		–	-0,151	–	–	–	-0,203
- скорректированная цена, р.		1,65	0,857	1,54	1,68	1,375	1,147
Условия продажи:	типичные	срочн.продажа	срочн.продажа	типичные	особые *	типичные	особые **
- процент отличия		10%	10%	–	8%	–	7%
- корректировка		+0,165	+0,086	–	+1,344	–	-0,803
- скорректированная цена, р.		1,815	0,943	1,54	3,024	1,375	0,344
Дата продажи:	наст. врем.	3 мес. назад	9 мес. назад	наст. врем.	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
- процент отличия		2%	8%	–	4%	2%	4%
- корректировка		0,036	0,075	–	0,121	0,027	0,014
- скорректированная цена, р.		1,851	1,018	1,54	3,145	1,402	0,358
Местоположение:	с/о	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
- процент отличия		20%	10%	–	20%	10%	–
- корректировка		-0,370	+0,102	–	-0,029	+0,140	–
- скорректированная цена, р.		1,481	1,12	1,54	3,116	1,542	0,358
Асфальтобетонное покрытие:	до 50%	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
- процент отличия		5%	3%	–	3%	–	5%
- корректировка		+0,074	+0,034	–	+0,093	–	+0,018
- скорректированная цена, р.		1,555	1,154	1,54	3,209	1,542	0,376
Несущая способность грунтов:	выс.	низк.	выс.	средн.	средн.	низк.	выс.
- процент отличия		7%	–	4%	4%	7%	–
- корректировка		+0,109	–	+0,062	+0,128	+0,108	–
- скорректированная цена, р.		1,664	1,154	1,602	3,337	1,65	0,376