Земельное право в рф

 

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование скорректированных цен. Согласование – процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа 4х показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен.

1,664  + 1,154 + 1,602 + 3,337 + 1,65 + 0,37 /6 =1,629 руб./м2

модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие, часто встречающиеся вместе значения.

 

Мо = 1,602 

2. медианного значения. Медиана – середина ранжированного ряда.

Ме = 1,602 + 3,337 /2 = 2,469

3. скорректированные цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену равную  1,602 руб./м2

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Сз = 1,629 + 1,602 + 2,469 + 1,602 /4 = 1,825 руб./м2

Sз.у.= 27* 15 = 405м2

Сз = 1,825* 405 = 739,125 тыс. руб.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе применяется 1м2. для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв.м. необходимо выполнить по форме таблицы 5.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- з/п составляет 35% от стоимости материалов;

- накладные расходы – 25% от прямых затрат;

- прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных  затрат;

- оплата услуг проектно-сметных  организаций – 5% от прямых затрат;

- маркетинговые, рекламные  страховые расходы – 6% от цены  подрядчика;

- затраты на покупку  энергетических мощностей -10% от  цены подрядчика;

- налоги (НДС) – 18% от суммы  всех предыдущих затрат;

- прибыль инвестора – 30% от понесенных расходов.

Таблица 5 – Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве.

Наименование	Затраты, тыс. р. на 1м2 по типам зданий
	торговое
1. Прямые затраты
1.1 СМР
- материалы	3,10
- заработная плата	1,085
- эксплуатационные расходы	0,45
- прочие	0,20
ИТОГО прямые затраты	4,835
1.2 Накладные расходы	1,209
1.3 Прибыль подрядчика	0,725
ИТОГО цена подрядчика	6,769
2. Косвенные затраты:	1,564
- оплата услуг проектно-сметных  организаций	0,242
- маркетинговые, рекламные, страховые  расходы	0,406
- затраты на покупку энергетических  мощностей	0,677
- налоги	0,239
ИТОГО затраты инвестора	7,011
Прибыль инвестора	2,103
ИТОГО укрупненный обобщенный показатель стоимости	9,114

    

 Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 9,114 тыс. р./м2. Таким образом, стоимость нового строительства Снс = 9,114 *405 = 3691,17 тыс. руб.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин  «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ – ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплуатационных свойств.

Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ -  уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.  

 

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

 

Ин = 1 - (1 - Ифиз/100) * (1 - Ифунк/100)* (1 - Ивн/100),                     (2)

 

      где Ифиз - физический износ здания, %;

Ифунк - функциональный износ здания, %; 

Ивн - внешний износ здания, %.

 

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 6.

Таблица 6 – Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам зданий, % администр.	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	ИТОГО износ, %
1	2	3	4	5
1. Фундаменты	4	0,005мм.	27	1,08
2. Стены	23	4мм.	28	6,44
Продолжение таблицы 6
1	2	3	4	5
3. Перекрытия	18	-	7	1,26
4. Кровля	12	-	45	5,40
5. Полы	7	-	38	2,66
6. Проемы	10	-	22	2,20
7.Отделочные работы	8	-	50	4,00
8.Инженерное оборудование	16	-	42	6,72
9.Прочие работы	2	-	22	0,44
ИТОГО	100	-		30,2

 

Функциональный износ принимаем от 1 – 5%, в нашем случае за 4%, т.к. технический прогресс оказал значительное влияние на объект оценки.

Внешний износ оценивается в интервале от 1 – 10%, в нашем случае – 8%, т.к. здание находится на средне отдаленной улице.

Физический износ стен оценивается от 21 – 30%, в нашем случае – 28%, т.к. ширина трещин стен 4мм.

Физический износ фундамента от 25 – 30%, в нашем случае – 27%, т.к. осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены.

Вывод о состоянии здания: Состояние здания удовлетворительное, т.к. физический износ определен в размере от 20 – 40%.

Накопленный износ определяется по формуле:  

Ин = 1 - (1 - Ифиз/100) * (1 - Ифунк/100)* (1 - Ивн/100)

Ин = 1 - (1 - 30,2/100) * (1 - 4/100) * (1 - 8/100) = 1 - (1 - 0,302) * (1 - 0,04) * (1 - 0,08) = 1 - (0,698 * 0,96 * 0,92) = 1 - 0,616 = 0,38 тыс. руб.

Сзп = Сз + Снс – Ин

Сз.п. = 1,825 + 3691,17 – 0,38 = 3692,615 тыс. руб.

 

3.2. Использование  сравнительного подхода.

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

 

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

 

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

 

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

 

-15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

 

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

 

Таблица 7 – Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объект сравнения	Площадь, кв.м.	Местоположение	Состояние	Трансп. доступн-ть	Ст-ть оборуд-я, тыс. руб.	Цена продажи,  тыс. руб.	Цкх		Поправки в долях			Скорректиров-ая цена, тыс. руб.
							Оборудование	Площадь	по местополож-ю	по состоянию	по трансп. дост.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Об. оц-ки	360	с/о	удовл.	втр.	–	–	–	–	–	–	–	–
А1	414	с/о	хорошее	гл.	–	2484	2484	2856,6	1	0,39	2,28	2540,1
А2	270	с/о	удовл.	гл.	–	1489	1489	1116,75	1	1	2,28	2546,2
А3	648	с/о	хорошее	втр.	40	3662	3622	6519,6	1	0,39	1	2542,6
А4	234	отд.	хорошее	втр.	55	1202	1147	745,55	1,5	0,39	1	334,4
А5	504	отд.	удовл.	гл.	20	2308	2288	3203,2	1,5	1	2,28	8398,7
А6	468	отд.	хорошее	гл.	–	2403	2403	3123,9	1,5	0,39	2,28	3194,4
Продолжение таблицы 7
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
А7	720	цен.	хорошее	гл.	–	4780	4780	9560	0,9	0,39	2,28	7650,7
А8	180	цен.	удовл.	гл.	–	1089	1089	544,5	0,9	1	2,28	1117,3
А9	324	цен.	хорошее	втр.	28	2087	2059	1853,1	0,9	0,39	1	650,4

 

Проведем согласование скорректированных цен аналогов. Для этого найдем: 1) среднее арифметическое скорректированных цен аналогов.

28974,8 / 9 = 3219,42 тыс. руб.

2) модальное значение  средних скорректированных цен  аналогов.

В качестве модального значения примем Мо = 2540,1тыс. руб.

3) медианное значение  средних скорректированных цен  аналогов.

334,4; 650,4; 1117,3; 2540,1; 2542,6; 2546,2; 3194,4; 7650,7; 8398,7

 Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число       2542,6 тыс. руб.

4. скорректированная цена наиболее похожего на объект оценки аналога.

Самым похожим в данном случае является аналог А2, его скорректированная цена 2546,2 тыс. руб.

5. скорректированная цена объекта аналога с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица.

 

 

 

 

 

 

Строим матрицы.

Матрица по местоположению.

	А1 с/о	А2 с/о	А3 с/о	А4 отд.	А5 отд.	А6 отд.	А7 цен.	А8 цен.	А9 цен.	сумма	весов. коэф-т
А1 с/о		1	1	0,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1,5	8	0,11
А2 с/о	1		1	0,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1,5	8	0,11
А3 с/о	1	1		0,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1,5	8	0,11
А4 отд.	1,5	1,5	1,5		1	1	1,5	1,5	1,5	11	0,15
А5 отд.	1,5	1,5	1,5	1		1	1,5	1,5	1,5	11	0,15
А6 отд.	1,5	1,5	1,5	1	1		1,5	1,5	1,5	11	0,15
А7 цен.	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5		1	1	5	0,07
А8 цен.	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	1		1	5	0,07
А9 цен.	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	1	1		5	0,07
Итого:										72