Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Апреля 2014 в 15:18, курсовая работа
В современном мире, в век научного и социального прогресса, технических достижений, человек выстроил около себя техносферу – вторую природу, забыв о первой. Получая все необходимые блага посредством машин, человечество забыло, что важнейшим объектом материального мира является земля. Не будь земли – не было бы и человечества со всеми его проблемами. Гениальные машины, изобретенные человеком
Матрица по состоянию.
А1 хор. |
А2 удовл. |
А3 хор. |
А4 хор. |
А5 удовл. |
А6 хор. |
А7 хор. |
А8 удовл. |
А9 хор. |
сумма |
весов. коэф-т | |
А1 хор. |
0,5 |
1 |
1 |
0,5 |
1 |
1 |
0,5 |
1 |
6,5 |
0,09 | |
А2 удовл. |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1 |
1,5 |
1,5 |
1 |
1,5 |
11 |
0,15 | |
А3 хор. |
1 |
0,5 |
1 |
0,5 |
1 |
1 |
0,5 |
1 |
6,5 |
0,09 | |
А4 хор. |
1 |
0,5 |
1 |
0,5 |
1 |
1 |
0,5 |
1 |
6,5 |
0,09 | |
А5 удовл. |
1,5 |
1 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1 |
1,5 |
11 |
0,15 | |
А6 хор. |
1 |
0,5 |
1 |
1 |
0,5 |
1 |
0,5 |
1 |
6,5 |
0,09 | |
А7 хор. |
1 |
0,5 |
1 |
1 |
0,5 |
1 |
0,5 |
1 |
6,5 |
0,09 | |
А8 удовл. |
1,5 |
1 |
1,5 |
1,5 |
1 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
11 |
0,15 | |
А9 хор. |
1 |
0,5 |
1 |
1 |
0,5 |
1 |
1 |
0,5 |
6,5 |
0,09 | |
Итого: |
72 |
Матрица по транспортной доступности.
А1 глав. |
А2 глав. |
А3 втр. |
А4 втр. |
А5 глав. |
А6 глав. |
А7 глав. |
А8 глав. |
А9 втр. |
сумма |
весов. коэф-т | |
А1 глав. |
1 |
0,5 |
0,5 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0,5 |
6,5 |
0,09 | |
А2 глав. |
1 |
0,5 |
0,5 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0,5 |
6,5 |
0,09 | |
А3 втр. |
1,5 |
1,5 |
1 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1 |
11 |
0,15 | |
А4 втр. |
1,5 |
1,5 |
1 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1 |
11 |
0,15 | |
А5 глав. |
1 |
1 |
0,5 |
0,5 |
1 |
1 |
1 |
0,5 |
6,5 |
0,09 | |
А6 глав. |
1 |
1 |
0,5 |
0,5 |
1 |
1 |
1 |
0,5 |
6,5 |
0,09 | |
А7 глав. |
1 |
1 |
0,5 |
0,5 |
1 |
1 |
1 |
0,5 |
6,5 |
0,09 | |
А8 глав. |
1 |
1 |
0,5 |
0,5 |
1 |
1 |
1 |
0,5 |
6,5 |
0,09 | |
А9 втр. |
1,5 |
1,5 |
1 |
1 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
11 |
0,15 | |
Итого: |
72 |
Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты для каждого из аналогов. Рассчитаем долю стоимости каждого объекта аналога с учетом весовых коэффициентов, затем получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.
Таблица 8 – Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов
|
|
А1 |
А2 |
А3 |
А4 |
А5 |
А6 |
А7 |
А8 |
А9 |
Ст-ть об. недв. с уч. вес. коэф. | |
скоррект. цена |
2540,1 |
2546,2 |
2542,6 |
334,4 |
8398,7 |
3194,4 |
7650,7 |
1117,3 |
650,4 |
||
весовой коэффициент |
местоп-ние |
0,11 |
0,11 |
0,11 |
0,15 |
0,15 |
0,15 |
0,07 |
0,07 |
0,07 | |
сост-ние |
0,09 |
0,15 |
0,09 |
0,09 |
0,15 |
0,09 |
0,09 |
0,15 |
0,09 | ||
тр. доступ. |
0,09 |
0,09 |
0,15 |
0,15 |
0,09 |
0,09 |
0,09 |
0,09 |
0,15 | ||
средн. |
0,10 |
0,12 |
0,12 |
0,13 |
0,13 |
0,11 |
0,08 |
0,10 |
0,10 | ||
доля ст-ти с уч. вес. коэф. |
254,01 |
305,544 |
305,112 |
43,472 |
1091,831 |
351,384 |
612,056 |
111,73 |
65,04 |
2835,067 | |
Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную = 2835,067 тыс. руб.
Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:
(3219,42 + 2540,1 + 2542,6 +2546,2 + 2835,067) / 5 = 2736,6774 тыс. руб.
3.3. Использование доходного подхода.
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле
Сдп = ЧОД/Ккап,
где Сдп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;
ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;
Ккап – коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.
ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.
ПВД определяется за год с учётом ставок аренды.
Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 9.
Таблица 9 – отчет о доходах и расходах.
Показатели |
Сумма, р. |
Порядок расчета |
ПВД |
2160000 |
|
Убытки |
172800 |
5-10% от ПВД |
ЭВД |
1987200 |
ПВД – Убытки |
- налог на землю |
11086,9 |
1,5% от стоимости земли |
- налог на имущество |
81205,7 |
2,2% в год от Снс с учетом износа |
- коммунальные расходы |
172800 |
40 р./ м2/мес.*12 |
- расходы на управление |
298080 |
15% от ЭВД |
- страхование |
3691,2 |
0,1% от Снс в год |
- обеспечение безопасности |
324000 |
15% от ПВД |
Резервы |
73823,4 |
2% от Снс в год |
ЧОД |
1096336,2 |
ЭВД – ОР |
Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:
· Ставки доходности на капитал;
· Нормы возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 14 лет: поскольку наше здание имеет торговое назначение, а в этой сфере довольно таки часто происходят различного рода изменения (постоянно внедряются новшества, меняется дизайн помещения и профиль заведения), влияющие на привлекательность объекта недвижимости.
Таким образом, норма возврата капитала равна 100/14 = 7%.
Теперь определим величины, составляющие ставку доходности:
· Риск низкой ликвидности: примем равным 5%, т.к. данный объект недвижимости находится в районе средней отдаленности и назначением здания;
· Риск вложений в недвижимость: примем 6%, риск не высок, поскольку здание находится в благополучном районе и спрос на него будет постоянно, не зависимо от его назначения;
· Риск инвестиционного менеджмента: примем равным 5%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещение может быть использовано не рационально, т.е. внутренняя планировка проведена таким образом, что часть рабочей площади осталась не задействованной.
Теперь вычислим коэффициент капитализации.
Таблица 10 – Расчет коэффициента капитализации
Составляющие, Ккап |
Значение, % |
Безрисковая ставка |
8 |
Риск низкой ликвидности |
5 |
Риск вложения в недвижимость |
6 |
Риск инвестиционного менеджмента |
5 |
Норма возврата капитала |
7 |
ИТОГО Ккап |
31 |