Использование земель в городах (на примере г.о. Самара)

Настоящие Правила применяются  наряду с нормативами и стандартами, установленными уполномоченными органами в целях обеспечения безопасности жизни, деятельности и здоровья людей, надежности сооружений, сохранения окружающей природной и культурно-исторической среды, иными обязательными требованиями.

Настоящие Правила обязательны для органов  местного самоуправления, физических и юридических лиц, а также  должностных лиц, осуществляющих и  контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории города Самары.

Правила застройки и землепользования в городе Самаре были утверждены Постановление  Самарской городской Думы от 26 апреля 2001 г. № 61.

 

2.2 Площадь города, его территориальная целостность и компактность

 

Городской округ Самара (в  границах муниципального образования) обладает достаточными земельными ресурсами для своего развития. Площадь земель составляет 541,3 кв. км. (54138,2 га.), в том числе площадь застроенных земель -14920 га. Площадь, возможная для размещения промышленного и гражданского строительства (городской резерв застройки) составляет 1546 га.

В результате произведенных  землеустроительных работ сложилась  следующая структура земельного фонда территорий, находящихся в  административно-территориальном подчинении администрации г.о. Самары:

-земли, относящиеся к  категории земель поселений (населенных  пунктов) составляют 47540 га, из них:

-земли, находящиеся в  старых административных границах  городской черты - 46597 га;

-земли запредельного  пользования, вошедшие в границы  г.о. Самара – 943 га.

-п. Береза (вместе с  территорией аэропорта «Курумоч») - 813 га;

-п. Прибрежный (в т.ч.  поселки  Задельное, Прибрежный,  Винтай, Пискалинский Взвоз (на территории Ставропольского района) - 130 га.

Общая площадь земель в  границах городского округа Самара Самарской  области (Закон Самарской области  от 25.02.05г. №61-Д) составляет 54138,2 га.

Городской округ Самара расположен на двух берегах рек Волги и  Самары. Территория городского округа протянулась вдоль реки Волги  на 64 километра, от южной (поселок Сухая  Самарка) до северной границы (поселок  Пискалинский Взвоз), и вдоль реки Самары более чем на 20 км.

Территориальный рост города в соответствии с концепцией Генплана предусматривается в 3-х основных направлениях: Северном и Северо-восточном - через земли Красноглинского и Кировского районов; Южном - через земли Куйбышевского района.

В Северном и Северо-восточном  направлениях прирост происходит, в  основном, за счет переустройства ранее  занятых территорий под дачные массивы, специальных территорий и неудобий (это площадки Ракитовка, Козелки, Радиоцентр-3, Дойки, Сорокины хутора). В Южном - за счет намыва и инженерной подготовки подтапливаемых территорий (это площадки 1-й очереди Самарского Заречья, Народная (Волгарь), Сухая Самарка).

Наряду с доминирующим значением ядра общегородского центра, расположенного на территории исторической части города, предполагается формирование его новых узлов, к которым  можно отнести территорию завода Масленникова - овраг Подпольщиков, район от нового автовокзала до парка  имени Ю.Гагарина по Московскому  шоссе, район ипподрома и пересечения  Московского шоссе с ул. Алма-атинской и Ракитовским шоссе.. Возникает  новый сектор продвижения планировочной  структуры города на Север-Северо-Восток по оси: Студеный овраг - Дубовый Гай  с формированием узлов на пересечении  с Красноглинским и Московским шоссе.

При сохранении основной композиционной и планировочной оси по реке Волга  усилится роль прибрежных территорий вдоль реки Самара, располагающих  резервом для развития жилой и  общественной застройки за счет реконструкции  существующих кварталов, нового строительства, благоустройства набережных.

2.3. Внешняя зона городского округа Самара

 

Ближайшие к городу территории пригородных районов города Самары являются зонами активных градостроительных  преобразований, обусловленных как  городскими процессами и жизнедеятельностью городского населения (строительство  «второго жилища», отдельных производственных, рекреационных и другого назначения объектов), так и сельскими процессами, свойственными хозяйственной и  экономической деятельности административных районов.

Территория внешней зоны Самары включает в себя земли, примыкающие  к границе города и предназначенные  для развития территории городского округа, размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, садоводческих и  дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также ведения подсобного сельского  хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

В основу определения границ внешней зоны Самары положена транспортная доступность: в пределах 30 минут  для индивидуального легкового  автотранспорта от границ застроенных  территорий города (при средней скорости 80 км/час); в пределах 60 минут для  железнодорожного транспорта (пригородными электропоездами) от железнодорожного вокзала и от железнодорожной  станции Безымянка. Доступность  территории внешней зоны общественным автотранспортом (автобусом) принята  в соответствии с «дачными маршрутами»  и водным транспортом – в соответствии с маршрутами от речного вокзала  и пристани «Поляна Фрунзе», без  учета времени на передвижение.

Территория внешней зоны локализована в пределах Волжского, Красноярского и Кинельского  районов. На западе по правому берегу р.Волги включен ареал населенных пунктов Рождествено, Шелехметь, Новинки, Торновое, Выползово, Гаврилова Поляна, Крестовая Поляна, Ширяево; по левому берегу Волги – Задельное, Прибрежный, Винтай. На севере – Красный Яр, Кривое Озеро, Средняя Солонцовка. На востоке – Сколково, Кинель, Бобровка, Домашка. На юге – Дубовый Умет, Новая Деревня, Чапаевск.

Протяженность внешней зоны составляет 69 км по широте и 71,5 км по долготе. Площадь внешней зоны составляет 3511 км² (6,5 % от площади области).

 

2.4. Социально-экономическое положение

 

Городской округ Самара традиционно  занимает сильные позиции в социально-экономическом  развитии не только Самарской области  и Приволжского федерального округа, но и России в целом. Округ является центром Самарской области - одного из крупнейших в экономическом отношении  субъектов РФ, ядром мощного исторически  сложившегося индустриального региона.

Самара все больше приобретает  признаки мирового города в связи  с концентрацией в нем офисов транснациональных корпораций, представительств иностранных фирм и транспортных коммуникаций, имеет торгово-экономические связи с фирмами почти ста стран мира, Города-побратимы Самары – Штутгарт, Стара Загора, Сент-Луис.

В настоящее время предприятия  классического кластера по производству военной техники в виде ракетно-космических  систем, боевых самолетов и т.п. начали производить ряд продуктов гражданского назначения на данных производственных мощностях. Успешно работают на газопроводах, созданные на предприятиях ВПК, газоперекачивающие станции. Все большим спросом  пользуются созданные в Самаре системы  определения координат на базе производства спутников «Ресурс-ДК» для формирования в России Государственного кадастра недвижимости.

Промышленность городского округа Самара представлена различными видами деятельности: машиностроением, металлургическим производством, производством  строительных материалов, нефтепереработкой, производством пищевых продуктов  и др.

Промышленное производство Самары имеет прогрессивную структуру. Наибольший удельный вес занимают обрабатывающие отрасли производства – 46,5% от общего объема отгруженных товаров собственного производства; 32,2% составляет добыча полезных ископаемых и 21,3% - производство и распределение  электроэнергии, газа и воды.

В обрабатывающих производствах  наиболее весомы: производство пищевых  продуктов – 10,3%, металлургическое производство – 10,8% от общего объема отгруженных  товаров собственного производства, производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования – 8,4%, производство нефтепродуктов – 6%, производство транспортных средств и оборудования - 5,6%, и производство машин и оборудования – 4,8%.

Что касается создания пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города, за последние три года Самара стала  лидером Приволжского федерального округа по развитию строительства торговых центров; активно развивается складская  недвижимость; построены заводы крупнейших иностранных компаний (Coca-Cola, Nestle, Pepsi).

Дальнейший прогресс промышленного  производства г.о. Самары неразрывно связан с развитием инфраструктуры.

Строительный комплекс городского округа за годы реформ претерпел коренные изменения: на месте мощных государственных  трестов возник ряд крупных и  множество мелких строительных организаций, в основном частной формы собственности, которые переориентировались на строительство жилья, офисов, торговых центров и ремонтные работы. На конец 2005 года в стадии строительства находилось 208 жилых домов и 222 объекта производственного и гражданского назначения..

Составной частью общероссийского  и мирового информационного пространства становится информационная сфера городского округа Самара. По телекоммуникациям  городской округ Самара находится  в первой пятерке городских округов  России с точки зрения оснащенности и объемов предоставляемых услуг.

 

2.5. Современное использование территории городского округа

 

Земли городского округа Самара по собственности делятся на федеральную, Самарской области (субъекта Федерации), муниципальную, частную и другие виды. По состоянию на 1 января 2005г. распределяются следующим образом:

-земли частной собственности  - 3,6% (из них физических лиц  – 79%);

-земли Самарской области  - 0,14%.

На остальной городской  территории форма собственности  не определена в полном объеме, в  последующем она будет распределена на федеральную, областную, муниципальную  и частную собственность. В настоящее  время эта площадь находится  в ведении Правительства Самарской  области.

Для миллионного города уровень  использования жилых территорий невысок, так как плотность населения  на большей части территорий не достигает  даже среднего уровня использования. Кроме  того, 35% жилой территории занимает усадебная застройка и около 30% участки садоводческих и дачных кооперативов. К городским землям относятся и территории сельскохозяйственного назначения, и часть неосвоенных земель, которые в настоящее время выборочно используются под несанкционированные свалки. Территории промышленных и коммунально-складских объектов используются большей частью экстенсивно. Это дает возможность развития города за счет внутренних территориальных резервов. Вместе с тем, рассмотрено несколько вариантов территориально-пространственного развития города.

Первый вариант – экстенсивный, с использованием территориальных  ресурсов за пределами городской  черты. Основной тип жилой застройки  – малоэтажный. Активно реконструируются районы всех садово-дачных массивов на территории городского округа и осваиваются  участки сельскохозяйственных предприятий  – как в пределах городской  черты, так и прилегающие к  Самаре (в том числе Кряж, Красный  пахарь, Петра Дубрава и др.).

Второй вариант – интенсивное  использование территории в пределах существующих границ городского округа со сплошным намывом Самарского Заречья  под многоэтажную застройку (от Волги  до Южного шоссе), перевод территории дачных массивов под строительство  жилых и общественных зданий.

Третий вариант – повышение  рационального использования территории исключительно в существующих границах городского округа с частичным намывом  Самарского Заречья, реконструкцией районов  существующей малоценной застройки, садово-дачных массивов и жилых микрорайонов типовых  домов первых массовых серий.

 

2.6. Особо охраняемые территории историко-культурного контекста

 

Территория историко-культурного  контекста в структуре города Самара различаются по занимаемой площади  и числу объектов-памятников, по составу наследия и его датировке. Кроме относительно целостной  исторической планировочной зоны, границы которой  определены территорией центра, проходящей по ул. Полевая и Спортивная, на территории города выделяется целый ряд зон  историко-культурного контекста.

В городе Самара складываются следующие территории историко-культурного  наследия:

В целом в городе Самара насчитывается 15 историко-культурных территорий.

В отношении к историко-культурному  наследию важным направлением является сохранение не только «штучных» объектов-памятников, а фрагментов целостной архитектурно-градостроительной  среды, что обеспечивает, в конечном счете, наиболее выгодные условия панорамного  восприятия историко-культурного наследия.

2.7. Жилищный фонд и территории жилой застройки

 

Жилищный фонд городского округа Самары на 01.01.2010г. по данным Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» составляет 23459,6 м² общей площади квартир, средняя жилищная обеспеченность - 20,7 м² общей площади на одного человека

Таблица 1. Характеристика жилищного фонда города

Типы зданий жилой застройки		% преобладания	По этажности  жилищный фонд  характеризуется	%  преобладания
Кирпичные, панельные		94%	Многоэтажные дома	47%
Деревянные здания		4%	среднеэтажные безлифтовые	36%
Из прочных материалов	2%		малоэтажный фонд	15%