Межевание земель при различных видах кадастровых работ на территории Уссурийского городского округа Приморского края

      землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; 

      арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; 

      обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). 

В соответствии со ст.6 ЗК РФ, объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. На основании ст.5 ЗК РФ, участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Принятые законы и серия подзаконных актов призваны служить как правовой базой, так и руководством для принятия решений на местах во всех регионах России.

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством, являются составной частью общественных отношений между органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.

Участниками земельных отношений являются граждане и юридические лица. Правовое положение участников земельных отношений определяется земельным законодательством, другими федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Земля в Российской Федерации может находиться в государственной, муниципальной, коллективной, кооперативной, частной и иных формах собственности. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица выступают участниками земельных отношений только в случае аренды земли. Объектами земельных отношений являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли в праве общей собственности на землю и права на них.

Использование земли в Российской Федерации является платным за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные платежи за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута.

Платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, обустройство территории, на компенсацию затрат на эти цели собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также на проведение землеустройства (включая работы по установлению границ земельных участков в натуре, изготовлению их планов или чертежей границ), ведение государственного земельного кадастра, проведение мониторинга земель, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель.

Важное место в регулировании земельного рынка занимают земельное к гражданское законодательство. Только их совместное применение в рыночных условиях позволит в полной мере соблюсти интересы и собственника земли, и государства.

Как свидетельствует наш собственный российский опыт, а также опыт многих зарубежных стран, главным в вопросах управления земельными ресурсами является разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства, разграничения полномочий в сфере регулирования земельных отношений между федерацией и ее субъектами, а так же вопросы регулирования отношений собственности и перераспределения земель между различными субъектами и сферами экономики в условиях рынка земли.

3 Формирование межевого плана по материалам земельно-кадастровых работ

3.1 Условия формирования межевого плана

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон) Межевой план  представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

   В межевой план включаются сведения о:

                  земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;

                  земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

                  земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексом российской Федерации и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах, и ранее учтенных (до 1 марта 2008 г.) земельных участках, представляющих собой единое землепользование (измененные земельные участки);

                  земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений Государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и(или) площади (уточняемые земельные участки).

              3.2 Характеристика перехода от землеустроительного дела к межевому плану

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ

«О государственном кадастре недвижимости» и в связи со вступлением в силу с 01 января 2009 года приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков», а также письмом Минэкономразвития России от 26.12.2008 г. № 20581-ИМ/Д23 «О переходном периоде применения приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 г.» разъяснены некоторые положения применения вышеуказанного Приказа.

Большей частью Приказ касается деятельности кадастровых инженеров, выполняющих кадастровые работы по договорам подряда. Договор подряда является обязательным документом и заключается между кадастровым инженером и заказчиком работ. В этом документе отражаются сведения о заказчике кадастровых работ, вида проводимых работ, а также другие существенные условия договора: сроки выполнения работ, виды документации, передаваемой заказчику по мере выполнения кадастровых работ и так далее.

При заключении договора подряда заказчику важно установить и отразить в договоре сроки выполнения кадастровых работ. Практика показывает, что большинство претензий у заказчика к исполнителю возникает именно по срокам выполнения работ. Не имея письменного договора подряда, заказчику невозможно предъявить претензии кадастровому инженеру, если выполнение работ затягивается на неопределенный срок.

Приказом от 24.11.2008 г. № 412 утверждена форма межевого плана, требования к его подготовке и примерная форма извещения о проведении собрания по согласованию местоположения границ земельных участков [16]. Таким образом, на смену Землеустроительному делу и Описанию земельных участков пришел один документ – Межевой план, который является результатом кадастровых работ, выполненных по договорам подряда, заключенным после 01 января 2009 года.

Форма Межевого плана является единой и подлежит соблюдению всеми кадастровыми инженерами. Межевой план представляет собой документ, оформленный кадастровым инженером по результатам проведенных кадастровых работ.

Межевой план, по сути, устраняет многие недостатки действующего ранее землеустроительного дела. В нем четко прописаны требования к выполняемым работам, отсутствует пояснительная записка, которая раньше не имела унифицированной формы. Имеются точные приложения и формы, где указываются  все необходимые данные, которые должны отображаться при межевании. Из существующей документации  не претерпел изменений только акт согласования границ. Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, с указанием квалификационного аттестата подготовившего такой план.

С введением института кадастровых инженеров должно повыситься качество оказываемых услуг по межеванию, так как при грубом нарушении требований по проведению межевых работ следует аннулирование квалификационного аттестата, что скорее всего приведет к увеличению расценок на выполняемые работы. Следует отметить, что до 01.09.2011 года кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами осуществляли лица, обладающие на день вступления в силу Федерального закона правом выполнения работ по территориальному землеустройству.

Вступившие в силу изменения призваны унифицировать и ускорить эффективную работу организаций, задействованных в межевании земельных участков, оформлении документации, экспертизе и техническом контроле за исполнением требуемых процедур, систематизировать процедуру межевания.

3.3 Части и разделы межевого плана

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание.

К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

                  исходные данные;

                  сведения о выполненных измерениях и расчетах;

                  сведения об образуемых земельных участках и их частях;

                  сведения об измененных земельных участках и их частях;

                  сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

                  сведения об уточняемых земельных участках и их частях;

                  сведения об образуемых частях земельного участка;

                  заключение кадастрового инженера;

                  акт согласования местоположения границы земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

                  схема геодезических построений;

                  схема расположения земельных участков;

                  чертеж земельных участков и их частей;

                  абрисы узловых точек границ земельных участков.

Обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:

                  исходные данные;

                  сведения о выполненных измерениях и расчетах;

                  схема геодезических построений;

                  схема расположения земельных участков;

                  чертеж земельных участков и их частей.

В состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию земельного участка путем объединения земельных участков, включаются следующие разделы: "Исходные данные", "Сведения об образуемых земельных участках и их частях", "Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам" и Чертеж.

Разделы "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" и "Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам" включаются в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию земельных участков путем раздела, перераспределения или выдела.

Раздел "Сведения об измененных земельных участках и их частях" включается в состав межевого плана в случае, если межевой план подготовлен в результате кадастровых работ по образованию земельных участков путем:

1) выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на измененный земельный участок;

2) раздела исходного земельного участка.

Раздел "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" включается в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по уточнению сведений ГКН о местоположении границы и (или) площади земельного участка.

Раздел "Сведения об образуемых частях земельного участка" включается в состав межевого плана в случае, если кадастровые работы выполнялись в целях образования части (частей) существующего земельного участка и при этом не осуществлялось уточнение местоположения границы земельного участка или образование земельных участков. В иных случаях сведения о частях земельных участков включаются в состав следующих разделов межевого плана: "Сведения об образуемых земельных участках и их частях", "Сведения об измененных земельных участках и их частях", "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях".

Раздел "Заключение кадастрового инженера" включается в состав межевого плана в следующих случаях:

1) в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в отношении существующих земельных участков;