Методы доходного подхода, применяемые в оценке земельных участков

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная  работа

По дисциплине:  Оценка стоимости земли

Тема: Методы доходного подхода, применяемые в оценке

 земельных участков.

Вариант № 9

 

Выполнил:                                                                      

 

 

                                                                  

 

                                                                                               

Проверил:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Характеристика доходного подхода ……………………………………...7
2. Метод капитализации дохода (земельной ренты)……………………….8
3. Метод остатка …………………………………………………………….11
4. Метод предполагаемого использования………………………………...14
5. За и против применения доходного подхода …………………………..17

Заключение ………………………………………………………………….......21

Список литературы ……………………………………………………………..22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном  участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) не разработанность  нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного  рынка в стране.

Отличия земельного участка  от других видов недвижимости обусловлены  следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

• как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

• как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно это касается земель лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так  как должна учитывать возможность  их одновременного использования как  природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо  подчеркнуть роль государства, земельная  политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

  Заниженная оценка стоимости земли      порождает  неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования  земли, так как она обусловливает  правовое положение, разрешенное использование  и различные сервитуты, относящиеся  к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

• земли поселений (городов, поселков и сельских поселений);
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Целью  единичной оценки  является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная  оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка дохода для земли).

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности  применяют все три подхода.

В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке земельных участков, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

 

 

   1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

      Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации [3, с. 225].

       В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

     1) принцип наиболее эффективного использования;

     2) принцип  ожидания;

     3) принцип  спроса и предложения;

     4) принцип замещения.

  Доходный подход  включает три метода:

1) капитализации дохода (земельной ренты);

2) остатка (техника остатка  дохода доля земельного участка);

3)  предполагаемого использования.

    Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы и правового регулирования земельного рынка.

      Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики.

      Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

 

 

2. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА (ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ)

       Метод капитализации дохода основан на определении годовой величины дохода от владения земельным участком и делением полученного результата на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, равный периоду, необходимому для окупаемости или воспроизводства капитала, вложенного в земельный участок [3, с.227].

     При определении стоимости земли методом капитализации дохода используется следующая формула:

 

Стоимость земли =                          Доход 

                                     Коэффициент капитализации       

      Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает определение капитализируемого дохода, расчет коэффициента капитализации и определение рыночной стоимости земельного участка.

      Определение капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;
• земельная арендная плата при оценке земель поселений;
• часть дохода от единого объекта недвижимости, приносящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Расчет коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли  коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода. Норма возмещения капитала не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен. В  мировой практике сложилось три  подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

     Первый подход – условная  капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с 1 га земель, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Данный подход используется в настоящее время в России при  кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель – 50 лет.

     Второй подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма трех элементов: безрисковой ставки дохода, премии за риск инвестиций в оцениваемый участок и премии за низкую ликвидность.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за инвестированный в земельный участок капитал с учетом фактора времени. Она используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает  риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный  видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

     Региональный риск – это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся под юрисдикцией страны, где имеется достаточно большая вероятность возникновения форс – мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально – экономического и политического положения. Кроме того, учитывается специфика региона.

Премия за низкую ликвидность  учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен, как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а  также типичный срок экспозиции.