Методы доходного подхода, применяемые в оценке земельных участков

     Третий подход основан на методе анализе сравнительных продаж (рыночной «выжимки»). Он предполагает расчет коэффициента капитализации делением величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Для получения достоверных значений ставки капитализации рекомендуется рассчитать среднюю величину по нескольким продажам. Этот метод считается наиболее точным, поскольку все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок. К сожалению, данные для использования этого подхода в настоящее время отсутствуют, что обусловлено неразвитостью земельного рынка [3, с. 228].

     Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка доход, полученный на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

     Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Этот метод можно использовать для оценки рыночной стоимости земель поселений, застроенных или предназначенных под застройку объектами доходной недвижимости.

       Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности или аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В международных стандартах оценки (МСО) этот метод называется капитализацией арендной платы за свободный участок [2].

3. МЕТОД ОСТАТКА

    Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка для земли). Он применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход, и определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

      Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям  и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении  дохода. Оставшийся после  покрытия всех затрат на привлечение других факторов доход относится к земельному участку.

     В МСО  данный метод называется способом остаточной стоимости. При  применении этого способа для оценки земли в качестве элементов анализа также используются  данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода вычитают часть, соответствующую финансовой отдаче от улучшений. Разница считается остаточным доходом, получаемым на счет земли. Применение данного метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений. При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия [2].

     Во – первых, имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка.

     Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование.

      Во вторых, стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации.

      В – третьих, известен годовой чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Расчет стоимости земельного участка  (первый вариант метода остатка, при котором определяется остаток дохода для земли).

    1. Определяют  стоимость воспроизводства или  замещения улучшений, соответствующих  наиболее эффективному использованию  оцениваемого земельного участка.

   2. Рассчитывают чистый  операционный доход от  единичного  объекта недвижимости за год  на основе рыночных ставок  арендной  платы и чистый операционный  доход, приносящийся на улучшения  за год, равный произведению  стоимости воспроизводства или  замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

   3. Устанавливают остаток   чистого операционного дохода  для земли как разность между  чистым операционным доходом  от единого объекта недвижимости  и чистым операционным доходом,  приходящимся на улучшения.

   4. Определяют рыночную стоимость земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

    Метод остатка допускает также следующую последовательность действий (второй вариант метода остатка, при котором определяется остаток стоимости единого объекта, приходящейся на земельный участок).

   1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию  оцениваемого земельного участка.

  2. Определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы.

   3. Получение рыночной  стоимости единого объекта недвижимости  путем капитализации чистого  операционного дохода.

   4. Определение рыночной  стоимости земельного участка  вычитанием из рыночной стоимости  единого объекта недвижимости  стоимости воспроизводства  или   стоимости замещения улучшений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

     Данный метод  применяется при условии использования  земельного участка способом, приносящий  доход. Наиболее часто его используют  для оценки неосвоенных участков  земли.

     В МСО метод предполагаемого использования называется способом  развития подразделений. Он связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с некоторыми допущениями, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью [2].  

       Согласно  Методическим рекомендациям по  определению рыночной стоимости  земельных участков метод предполагает  следующую последовательность действий.

     1.  Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

    2. Расчет  величины  и временной структуры  доходов  от наиболее эффективного использования  земельного участка. При определении  доходов в варианте сдачи недвижимости  в аренду следует учитывать  доход от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

    3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

   4. Установление размера  ставки дисконтирования, соответствующей  уровню риска инвестирования  капитала в оцениваемый земельный  участок.  Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.

    5. Расчет стоимости  земельного участка путем дисконтирования  всех доходов и расходов, связанных  с использованием земельного  участка.

     Другой вариант  метода предполагаемого использования  в литературе получил название  метода разбивки на участки  (метод определения затрат на освоение). Этот метод применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки. Он представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.  После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли [5, с.16].

     Процедура   оценки методом разбивки на  участки включает следующие этапы.

     I этап. Анализ наиболее эффективного варианта застройки и определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

  II этап. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Предполагаемая  цена определяется в результате выполнения анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или применения метода сравнения продаж.

   III этап. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. В стоимость разделения и продажи земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны входить следующие затраты:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков, а также строительство дорог и улиц;
• стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;
• расходы на продажу и рекламу;
• расходы на страхование;
• управленческие расходы;
• оплата налогов.

IV этап. Определение чистого дохода от продаж путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

V этап. Определение времени, необходимого на освоение и продажу. Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем больше издержки и риск для застройщика [3, с. 235].

      Выбор ставки дисконтирования, отражающей риск, обусловлен периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объемом инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам. Дисконтирование  чистого дохода от продажи земельных участков осуществляется исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

  

 

 

 

 

5. ЗА И  ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Так же, как для любого структурированного набора аналитических методов, в отношении применения доходного похода к оценке и экономическому анализу нематериальных активов существуют свои аргументы «за» и «против». Для целей данного обсуждения аргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как его аналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболее существенных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаем некоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.

В следующем перечне представлено несколько положительных особенностей доходного подхода в связи  с его использованием в анализе  нематериальных активов:

1. Методы доходного подхода  обладают способностью к адаптации  и гибкостью. То есть, они могут  быть легко адаптированы для  проведения анализа многочисленных  стандартов стоимости на основе  множества исходных допущений  при выборе базы стоимости.  Методы доходного подхода также  могут использоваться для анализа  трансфертного ценообразования  и ставок роялти, анализа убытков,  анализа тех или иных событий  и других многочисленных видов  анализа.

2. Методы доходного подхода  хорошо известны и пользуются  широким признанием. Аналитики  нематериальных активов знакомы с этими методами на основе профессиональной подготовки и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиков нематериальных активов или опирающиеся на ее результаты (такие как нефинансовые руководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы с основными методами доходного подхода.

3. Методы доходного подхода  хорошо поддаются интерпретации  в различных дисциплинах общей  оценки и оценки стоимости.  То есть, существует общее сходство  методов доходного подхода, используемых  в анализе нематериальных активов и в анализе ценных бумаг, оценке бизнеса и оценке недвижимости.

4. Методы доходного подхода  достаточно точно моделируют  реальный процесс принятия решений  участниками рынка нематериальных  активов. Создатели, владельцы,  покупатели, продавцы, лицензиары и  лицензиаты нематериальных активов  – все они, имплицитно или  эксплицитно, анализируют возможные  сделки с позиций анализа в  рамках доходного подхода.

5. Можно утверждать, что  методы доходного подхода являются  самыми строгими и структурированными  инструментами анализа нематериальных  активов. Методы доходного подхода  требуют от аналитика эксплицитного  рассмотрения всех критически  важных экономических переменных, связанных с оцениваемым нематериальным  активом, включая способность  актива генерировать доход, распределение  дохода между нематериальным  активом и связанными с ним  активами, ожидаемый остаточный  срок службы нематериального  актива и риск, сопряженный с  инвестициями в этот актив.  Другие подходы к оценке, безусловно, требуют от аналитика имплицитного  рассмотрения всех этих переменных. Однако доходный подход требует,  чтобы эти переменные были  рассмотрены эксплицитно и каждый  в отдельности.