Оценка коммерческой недвижимости для целей залога в г. Барнауле

В современной российской литературе залоговую стоимость, как правило, либо приравнивают к ликвидационной (то есть к стоимости при отчуждении объекта залога в срок меньший, чем обычный срок экспозиции), либо со ссылкой на «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» относят к специальным видам стоимости. В целом процесс определения залоговой стоимости имущества в России на сегодняшний день нормативно не регулируется: в существующей нормативно-правовой базе понятие «залоговая стоимость» либо отсутствует, либо также подменяется понятием «ликвидационная стоимость». 
        Таким образом, на сегодняшний день оценка объектов недвижимости является одной из наиболее востребованных услуг в оценочных компаниях. 

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решения о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесения в уставный капитал и т. д.

             2 Оценка коммерческой недвижимости для целей залога в г. Барнауле

2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Барнаула

Рынок коммерческой недвижимости представляет собой неоднородную структуру. Количество объектов, выставленных на открытую продажу не столь велико, чтобы можно было говорить об активном его развитии. Чаще всего объекты коммерческой недвижимости – это помещения, сдающиеся в аренду, реже – объекты на продажу, совсем немного вариантов продажи готового бизнеса или привлечение инвесторов.

По данным RID Analytics, в 1 квартале 2014 года средние цены продаж  по производственно-складским и офисным помещениям снизились на 4,5% и 2,9% соответственно, по торговым помещениям цены выросли на 1,7%. 
Средние арендные ставки по офисным и торговым помещениям выросли на 2,7% и 3,1% соответственно, по производственно-складским помещениям ставки снизились на 2,5%.

Спрос на виды коммерческих объектов неравномерен. Наибольшим спросом пользуются торговые площади и офисные помещения.

Средняя стоимость аренды зависит от места расположения объекта, его функциональных характеристик и желаний арендодателя. Кроме того, цена меняется в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра аренды складов варьируется от 170 до 250 рублей. Офисное помещение в Барнауле можно снять от 250 до 800 рублей за квадратный метр. Стоимость аренды торгового помещения с отдельным входом обойдется чуть дороже – от 400 до 1500 рублей за квадратный метр. Самая высокая цена в торговых центрах на красной линии – до 2000 рублей за арендуемый квадрат.

Ставки арендной платы постепенно корректируются. В некоторых сегментах рынка наблюдается небольшой рост ставок. Арендную стоимость повышают те собственники, чье помещение находится в центре города.

Арендуемое помещение по своим функциональным характеристикам ничуть не уступает площадям, взятым в собственность. Сейчас офисные помещения сдаются сразу с отделкой, необходимыми коммуникациями и охраной, в связи с этим, начинающему предпринимателю выгоднее арендовать помещение у собственника.

Аренда позволяет бизнесу быть более мобильным. В случае если торговля не приносит ожидаемый доход, всегда есть вариант переезда на новое место. Когда недвижимость находится в собственности, переехать в другое помещение не так просто. Выбирая место для магазина или офиса, инвесторы сравнивают цену и ценность каждого из них. При этом учитываются самые разные факторы, начиная от демографических характеристик и делового климата области торговли и заканчивая доступностью парковочной стоянки. Успешные торговые компании имеют четкую стратегию размещения магазинов и своих офисов. В представленной далее таблице приведены минимальные и максимальные цены на продажу и аренду недвижимости за 1 кв. м. в месяц г. Барнаула. (табл. 4)

Таблица  4 - Рынок объектов коммерческой недвижимости г. Барнаула

Приведенные в таблице цены являются ориентировочными. Говорить о том, что все объекты недвижимости продаются/покупаются именно по этим ценам некорректно. Каждый объект эксклюзивен, специально для него определяются важнейшие критерии оценки и стоимости. Также достаточно сложно говорить о том, в каких районах наиболее дорогие объекты. Это связано в первую очередь с индивидуальностью каждого помещения. Объекты в центре города и в спальном районе могут стоить одинаково, что связано, в первую очередь с наличием развитой инфраструктуры, месторасположением и рядом других факторов. Самыми востребованными являются объекты в центре города, и как следствие – цена на них выше, чем на подобные Объекты в других районах.

Спрос на качественные офисные помещения в г. Барнауле в настоящее время превышает количество предложений. Большая часть офисных помещений располагается в зданиях бывших НИИ и заводоуправлений. Доля такой коммерческой недвижимости занимает около 25% от общего рынка. На новые здания – офисные центры – приходится около 10%. Остальная большая часть бизнес-зоны – это бывшие квартиры на первых этажах жилых домов. Для рынка офисных помещений существует специальная классификация, которая позволяет стандартизировать подходы к определению качества того или иного объекта. Класс А – это здания новых бизнес-центров, отличительными чертами которых являются удобное местоположение, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки и инженерии, автоматизированные системы жизнеобеспечения. Бизнес-центры имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, что позволяет содержать их в безупречном состоянии, а также несколько конференц-залов, охраняемые автостоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м. офисных помещений, структуры бытового обслуживания и отдыха. Обязательно наличие инфраструктуры для централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникациями. Класс В – это помещения, расположенные в реконструированных особняках или новых офисных зданиях, по каким-либо незначительным критериям отличающихся от офисных помещений класса А. Помещения класса С расположены в зданиях, по своим характеристикам в целом соответствующих бизнес-центрам класса А и В, но с определенными поправками, например, в местоположении (удаленность от центра, неудобные подъездные пути) и оборудовании (недостаточно развита инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха). Помещения класса D расположены в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, не имеющими специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, это разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, НИИ и проектных институтах, построенных более 10 лет назад и, после более или менее качественного ремонта, приспособленных под офис. Класс Е – это помещения в зданиях, которые изначально не были предназначены для подобных целей, например, реконструированные под офисы подвалы и первые этажи жилых домов.

Традиционно самый популярный район, где сосредоточена офисная недвижимость, – это центр города, на который приходится 57% всех предложений. Цена аренды 1 кв. м. офисных площадей в г. Барнауле составляет от 250 до 1000 рублей. Наблюдается тенденция повышения спроса на благоустроенные помещения. На принятие решений арендаторов при выборе площади влияют местоположение объекта, цена и условия аренды. Замечена значительная разница в цене арендной платы в зависимости от этажности (1-й этаж самый дорогой) и в зависимости от величины сдаваемой площади (цена аренды уменьшается при большей площади). Стоимость аренды при входе в здание дороже. В центре города используются подвальные помещения, стоимость продажи и аренды таких помещений по данным агентств недвижимости составляет ½ стоимости надземной части.

В структуре предложения из встроенных помещений с отдельным входом преобладают помещения площадью менее 200 кв. м. Из торговых площадей большим количеством представлены торговые площади размером 20-50 кв. м. (60%), а площади в 80 кв. м. составляют около 40% от структуры предложения. 

Среди появляющихся новых больших компаний следует особо отметить торговые сети. Новые торгово-административные комплексы отличаются более качественными площадями, и предложения для арендаторов включают в себя гибкие системы оплаты и прямые договоры аренды. Наблюдается различная специфика при сдаче в аренду торговых и офисных площадей. Стоимость аренды офисных площадей значительно дешевле, чем торговых.

Рынок нежилой недвижимости г. Барнаула активно осваивают торговые компании российского масштаба самых разных направлений, для развития бизнеса которых необходимы не только торговые площади, но и хорошие складские помещения.

Старые заводские помещения сегодня являются основным источником пополнения рынка складов. Как правило, это голые ангары или бывшие производственные комплексы, требующие в обязательном порядке капиталовложений. Предприниматели арендуют или покупают склады или ангары и переделывают их под свои нужды, а т.к. в подобных помещениях нет современной инфраструктуры, то предприниматели вынуждены обеспечивать их складским оборудованием, а также по необходимости подводить сеть Интернет, реконструировать уже имеющуюся электрику. Тем не менее, на долю именно таких предложений приходится больше половины всех выходящих на рынок складов.

В настоящее время основной объем производственно-складских площадей приходится в основном на перепрофилированные производственные площади, которые относятся к классу В или С. Склады класса В – здания, высота потолков которых составляет от 6 до 8 метров, вместо пола – асфальт или бетон без покрытия. Класс С подразумевает производственное помещение или утепленный ангар. В настоящее время увеличился спрос на помещения класса А, возведенные из легких конструкций. Это одноэтажные здания, созданные по современным технологиям с использованием высококачественных материалов и обустроенные в основном уже самой торговой компанией после заключения договора аренды или покупки здания. В помещениях этого типа – ровный пол с антипылевым покрытием, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения. Кроме того, склады такого типа обладают регулируемым температурным режимом, тепловыми завесами на воротах, автономной электроподстанцией и тепловым узлом. Складской комплекс класса А обычно оснащен системой центрального кондиционирования, системой охранной сигнализации и видеонаблюдения. Такой комплекс характеризуется также наличием офисных площадей и обширной территорией для установки большегрузных автомобилей. Поэтому имеет смысл выкупать земельные участки под строительство высококлассных складских помещений, которые будут пользоваться огромным спросом и смогут в короткие сроки окупить себя.

Производственно-складская недвижимость расположена преимущественно в трех районах города: в центре (чаще на окраинах), в районе п. Новосиликатный и ЗСВ (ул. Трактовая – ул. Попова), в микрорайоне проспектов Калинина – Космонавтов. В других районах так же есть предложения по производственно-складским помещениям, но их доля совсем незначительна.

Цены на производственно-складскую недвижимость имеют довольно широкий диапазон. Основными факторами, оказывающими влияние на формирование цены, являются:

-транспортная доступность (близость к крупным транспортным магистралям, качество подъездных путей, возможность маневра большегрузного транспорта);

- наличие необходимых  коммуникаций;

- высота потолков;

-техническое оснащение (наличие погрузочно-разгрузочных механизмов, системы регулирования температурного режима и холодильного оборудования, охранная и пожарная сигнализация, телефонные линии и др.);

- наличие железнодорожных путей и пандуса для осуществления погрузочно-разгрузочных работ.

Самый дорогой квадратный метр традиционно в центре города, но даже здесь довольно большой разбег цен – от 7 до 40 тысяч рублей за квадратный метр. Второй по популярности район – ул. Трактовая. В последнее время цены на складскую недвижимость увеличиваются незначительно

Площади в центре города пользуются высоким спросом и при покупке, и при аренде недвижимости. Главными особенностями и основными тенденциями развития рынка коммерческой недвижимости в настоящее время являются:

- увеличение емкости рынка (одновременное увеличение предложения  и спроса);

- упрощение прохождения  сделок по аренде;

- неплатежеспособный спрос;

- появление крупных проектов, по завершению строительства которых на рынок выходит довольно большое количество нежилых квадратных метров.

2.2 Характеристика объекта  оценки и определение его стоимости  для целей залога

Объектом оценки является административное здание лит.А, принадлежащее на праве собственности Иванову И.И. и находящееся по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Загородная, 129а. Административное здание лит.А отдельностоящее, двухэтажное, 1985 года постройки, стены кирпичные, перекрытия железобетонные плиты, общей площадью 155,4 кв.м. Все коммуникации центральные. По всему зданию смонтированы пожарная и охранная сигнализации, система видеонаблюдения, компьютерные сети. В помещениях выполнен капитальный ремонт с применением качественных отделочных материалов.