Оценка коммерческой недвижимости для целей залога в г. Барнауле

- характер использования.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки являются базой для остальных поправок. [36, с.457]

Стоимость объекта по методу сравнения равна средневзвешенной цене по сравниваемым аналогам с учетом корректировок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта.

Сравнительный подход к оценке стоимости здания включает следующие этапы:

1 Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2 Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.);

3 Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.);

4 Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов;

5 Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход. Метод прямой капитализации доходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В составе доходного подхода выделяют два основных метода оценки недвижимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. [37, с.154]

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход реализуется двумя методами:

- метод дисконтирования  денежных потоков;

- метод прямой капитализации  доходов. [20, c.78]

При использовании метода прямой капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временный период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод прямой капитализации доходов в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными). [20, с.80]

Для оценки объектов недвижимости, как правило, используется метод прямой капитализации доходов. Прямая капитализация предполагает время получения доходов, равным одному году, а поток стабильным. В рамках данного метода стоимость рассчитывается по формуле:

 

С = ЧОД / К ,                 (5)

где

         С – стоимость;

ЧОД – чистый операционный доход;

К – коэффициент капитализации.

 

          Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:

- имеется достаточное количество данных для оценки дохода;

- доход с недвижимости является стабильным.

Основные этапы оценки методом прямой капитализации доходов:

 - сбор и подготовка внешней и внутренней информации. Анализ и нормализация финансовой документации предприятия:

         - определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, генерируемого объектом при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

 -   расчет ставки капитализации;

- определение стоимости объекта путем деления дохода на коэффициент капитализации.

Затратный подход.

Затратный подход основан на принципе замещения, который исходит из положения, что у каждого блага есть заменители. При этом принимается во внимание, что затраты и стоимость – не одно и то же.

Идея подхода заключена в утверждении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведения зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Данное выражение является словесным описанием базовой модели затратного подхода. [37, с.156]

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства зданий, сооружений, минус величина износа и устареваний. [37, c.162]

          Стоимость строительства зданий, сооружений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства – затраты, необходимые для воспроизводства объекта оценки, то есть затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Стоимость замещения – это затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологии, применяющихся на дату оценки. [15, с.321]

Согласно Стандартам и Правилам оценочной деятельности НП «СМАОс», утвержденным решением Совета Партнерства НП «СМАОс», протокол №78 от 15 августа 2008 года, с изменениями и дополнениями, внесенными Решением Совета Партнерства НП «СМАОс», протокол №184 от 19 октября 2010 года при оценке недвижимости затратным подходом рекомендуется следующая последовательность действий:

1 Определить рыночную стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2  Определить стоимость воспроизводства или стоимость замещения улучшений;

3 Определить прибыль предпринимателя;

4 Определить величину износа и устареваний;

5 Определить рыночную стоимость улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний;

6 Определить рыночную стоимость объекта как сумму рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости улучшений. [15, c.67]

Для определения стоимости воспроизводства зданий и сооружений применяется следующая формула:

 

                 C0 =C×S×Kп ×Kн× Kм × Kв× Kпз× Kндс ,                               (6)

 где

C0 – стоимость оцениваемого объекта;

C – стоимость 1 м2 типичного сооружения на дату оценки;

S – площадь оцениваемого объекта;

Kп – коэффициент учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта полученных в БТИ;

Kн – коэффициент учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и типичным сооружением;

Kм – коэффициент учитывающий местоположение объекта;

Kв – коэффициент времени учитывающий изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между датой государственной регистрацией объекта и датой его оценки;

Kпз – коэффициент учитывающий прибыль застройки;

Kндс – коэффициент учитывающий НДС.

 

Определение величины износа и устареваний.

При затратном подходе определение величины износа и устареваний используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости. Учет величины износа и устареваний объекта - это корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта. [20, с.145]

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости величина износа и устареваний подразделяется на физический износ, функциональное и внешнее (экономическое) устаревание.

Физический износ (Кфиз) – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Физический износ определяется по формуле:

 

                                       Кфиз = 1 - Ифиз / 100                                          (7)

 

Функциональное устаревание - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Стоимостным выражением данного устаревания является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональное устаревание. Функциональное устаревание рассчитывается аналогично по формуле физического износа.

Внешнее (экономическое) устаревание – потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Внешнее (экономическое) устаревание может быть вызвано как общеэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями.

 

1.3 Роль и функции оценочных компаний при банковском кредитовании

   На сегодняшний  день одним из наиболее распространенных  средств обеспечения кредитных обязательств является залог. Под ним в соответствии со статьями 329 и 334 Гражданского кодекса РФ понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами за счет заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.[1] 
           Среди всех существующих видов залога наибольшей надежностью обладает залог недвижимого имущества, или, иными словами, ипотека. Это главным образом связано с тем, что объекты недвижимости в основном обладают значительной стоимостью и отвечают так называемому признаку связанности с землей: перемещение этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, их невозможно спрятать, тайно переместить в другое место или иным образом вывести из-под контроля залогодержателя. 
           Для оценки стоимости предлагаемого в залог имущества банки достаточно часто пользуются услугами сторонних оценочных компаний.

Как правило, смысл привлечения независимого оценщика к оценке объекта залога обосновывается не бесспорными утверждениями о том, что затраты на содержание отдела оценки в большинстве случаев выше, чем регулярное привлечение сторонней оценочной компании, а все затраты по оценке несет банк.

Регулярность независимой переоценки залога сделает объективной оценку объекта залога в момент, когда возникают основания для обращения взыскания на залог, поскольку за это время стоимость объекта залога не может существенно измениться.

Оценка предмета залога независимым оценщиком производится до заключения договора залога, поскольку достижение соглашения о стоимости объекта залога является необходимым условием для заключения договора (в противном случае договор залога считается незаключенным). Этот процесс опосредуется отдельным договором на оценку объекта оценки, который заказчик - потенциальный залогодатель подписывает и оплачивает безо всякого принуждения со стороны залогодержателя. В этом случае залогодатель имеет право и возможность не согласиться с оценкой, расторгнуть договор в случае несогласия с итоговой оценкой, обратиться к другому оценщику, но в этом случае моменты согласия залогодателя с оценкой и заключения договора залога разделены во времени.

Однако за последние несколько лет во многих крупных банках России были созданы специальные внутренние подразделения, которые специализируются на оценке залогов, ратификации залогового обеспечения, а также составлении договоров залога. Вне зависимости от того, проводится ли оценка аккредитованной с банком или независимой оценочной компанией или силами залогового подразделения банка, при проведении оценки имущества, предлагаемого в залог, оценщику необходимо рассматривать его как «объект требования» и учитывать специфические риски, которые берет на себя банк, включая данное имущество в состав своего залогового портфеля. При этом уровень информированности, порядок и сроки реализации могут отличаться от общепринятых для данного вида имущества, что означает невыполнение основных допущений, присутствующих в определении рыночной стоимости, и является отправной точкой для расчета особого вида стоимости — залоговой стоимости. (табл. 3)

Таблица 3 – Порядок взаимодействия оценщика и банка

 

Этап	Наименование этапа	Характеристика этапа
1 этап	Согласование технического задания на оценку с представителем банка и представителем заемщика	Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения, определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки.
2 этап	Заключение договора	Договор может иметь трехстороннюю форму. Банк может выступать в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с клиентом) и подписывает акт приема-передачи
3 этап	Текущие консультации	Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах, совместно обсуждаются спорные вопросы
4 этап	Представление в банк краткого резюме отчета или информационное письмо	Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов, оценщик готовит отчет об оценке
5 этап	Представление заказчику	Подготовленный отчет предоставляется заказчику