Оценка коммерческой недвижимости для целей залога в г. Барнауле

Все СРОО могут обеспечивать саморегулирование без формирования компенсационных фондов (КФ), но с уплатой членских взносов и со страхованием ответственности членов (нет необходимости дублирования назначения КФ и института страхования). В обновленных СРОО будет развиваться система многоуровневой сертификации специализаций, создаваться гарантированно эффективная система контроля качества оценочных работ и будет обеспечена повышенная ответственность руководителей оценочных компаний, подписывающих отчеты об оценке.

В новой редакции ФЗ об оценочной деятельности  предусматривается создание условий для рынка конкурентного саморегулирования: оценщикам предоставляется возможность смены СРОО, в результате активизируется здоровая конкуренцию между этими объединениями - с повышением эффективности их деятельности. Устанавливается, что СРОО конкурируют только по качеству выполнения своих функций (информационное обеспечение и методическая поддержка членов, прозрачность деятельности и пр.) - без снижения уровня требований к качеству работы оценщиков. В условиях конкуренции обеспечиваются условия для региональной децентрализации полномочий СРОО - с передачей региональным представительствам некоторых прав (в том числе прав направления на независимую экспертизу отчетов об оценке региональных объектов, на проведение плановых проверок, на выполнение некоторых функций по делопроизводству и др.).

При смене правил формирования СРОО все существующие СРОО реформируются, а КФ возвращаются их прежним членам, внесшим свои вклады в эти фонды. В случае сохранения КФ (в обновленном ФЗ об оценочной деятельности) условие возможности свободного перехода оценщика в другое («новое» для него) СРОО сопровождается условием передачи денежного вклада этого оценщика из КФ «старого» СРОО в КФ «нового» СРОО.

НСОД (национальный совет по оценочной деятельности) формируется, принимает свой Устав, проводит выборы коллегиального органа управления (президиума НСОД), утверждает свою структуру и целевые программы на Всероссийском съезде оценщиков. В работе съезда принимают участие делегаты, избранные региональными конференциями оценщиков – членов СРОО (один делегат от 100 оценщиков).

В работе региональной конференции принимают участие все оценщики – члены разных СРОО, проживающие в одном регионе, и представители региональных оценочных компаний – членов СРОО. При этом состав НСОД формируется с учетом решаемых задач и заслуг кандидатов - без квотирования представительства в НСОД от СРОО и от регионов, без совмещения должностей руководителей СРОО с членством в НСОД. В то же время в НСОД могут быть представлены (по желанию) крупные потребители оценочных услуг (ЦБ, Росимущество, ФНС, АРБ, РЖД, АИЖК и т.п.), чьи представители могут присутствовать на заседаниях НСОД, получать все материалы и выступать, но не голосовать.

Устанавливается, что НСОД является не только разработчиком Федеральных стандартов и правил оценки, он выполняет функции координатора и основного методолога всего процесса, включая принятие рекомендаций по спорным вопросам теории и практики оценки. Решения НСОД должны быть обязательными для всех СРОО, а также для всех оценщиков и оценочных компаний – членов этих объединений. Расходы НСОД покрываются взносами от СРОО, размеры этих взносов устанавливаются съездом в процентах от полной суммы членских взносов, полученных СРОО от всех членов - физических лиц и компаний.

При НСОД создается Центр экспертиз, обеспечивающий контроль качества исполнения нормативных актов и работ по оценке – все силами экспертов-оценщиков в сотрудничестве с представителями регулятора и потребителей оценки (в количестве и со статусом, устанавливаемым ФЗ об оценочной деятельности). Создание Центра экспертиз обеспечит возращение института независимой (от «своего» СРОО) экспертизы отчетов об оценке – с устранением множественности видов экспертизы, с повышением качества услуг по экспертизе и со снижением их стоимости, с исключением необходимости проведения двойной экспертизы, если отчет подписывают два оценщика, являющиеся членами разных СРОО. Положение о Центре экспертиз, а также вопросы о персональном представительстве в этом Центре сертифицированных оценщиков-экспертов принимает НСОД.

Так же предлагается усовершенствовать методологию оценки, которая включает в себя следующие этапы:

- разработка концепции формирования системы стандартов в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки;

- утверждение новых федеральных  стандартов оценки, разработанных  в соответствии с концепцией  формирования системы стандартов в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки.

- уточнение законодательства оценочной деятельности, в числе в части видов стоимости, терминологии, требований к отчету об оценке с учетом положений международных стандартов оценки;

 

 

 

Заключение

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.

Залог недвижимости возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности, как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости является основой для сделок купли-продажи, получения инвестиционного дохода, кредитования в качестве залога и расчета налоговой базы для целей налогообложения, независимая оценка коммерческой недвижимости предприятия является неотъемлемой частью при разработке бизнес-плана. Она позволяет снизить расходы и повысить совокупный доход от операций с имуществом.

Оценка недвижимости является залогом того, что в данный момент времени ее стоимость будет равна ее реальной цене на рынке.

Оценка коммерческой недвижимости для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

Одним из наиболее важных вопросов при кредитовании под залог объектов коммерческой недвижимости является определение их действительной (рыночной) стоимости, отражающей современные условия рынка. 

Цель дипломной работы была достигнута. Были решены поставленные задачи исследования:

- изучить теоретические основы  оценки коммерческой недвижимости  для целей залога;

- определить рыночную и ликвидационную  стоимость коммерческой недвижимости  для целей залога;

- рассчитать сумму кредита;

Результаты исследования:

- рыночная стоимость объекта оценки составила – 5008781 рублей.

- ликвидационная стоимость составила – 3694477 рублей.

- сумма кредита составила – 3506147 рублей.

          Рекомендации по совершенствованию  оценочной деятельности в РФ:

          - разработать и внести изменения в федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки;

          - развить базу данных, содержащую сведения о характеристиках объектов оценки, уточнения порядка применения имущественной ответственности юридических лиц, заключивших договор о проведении оценки, дисциплинарной ответственности оценщиков, а так же установления дисциплинарной ответственности в отношении экспертов саморегулируемых организаций оценщиков;

        - повысить требования к членству в саморегулируемых организациях оценщиков, в том числе в части квалификации и опыта работы в области оценочной деятельности.

         Рекомендуется повышение ответственности за результаты оценки и проведения экспертизы за счет:

-  наделения саморегулируемых организаций оценщиков функцией по контролю за деятельностью экспертов, установления права обжалования решений дисциплинарного комитета саморегулируемых организаций оценщиков всеми заинтересованными лицами, а также уточнения порядка рассмотрения жалоб на членов саморегулируемых организаций оценщиков и перечня раскрываемой информации о реализации функции саморегулируемых организаций оценщиков по контролю за деятельностью своих членов;

Также рекомендуется повышение квалификации оценщиков и экспертов саморегулируемых организаций оценщиков за счет:

- повышения требований к уровню образования, квалификации и опыту работы в области оценочной деятельности (введение института стажировки) для получения статуса оценщика;

- проработки вопроса о введении единого квалификационного экзамена для получения статуса оценщика, в том числе о целесообразности его проведения в соответствии со специализациями в области оценочной деятельности, а также вопроса развития системы повышения квалификации.

 

            Список использованных источников

1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст (части первая вторая, третья и четвертая). – М.: Юркнига, 2007. – 500 с.

2 Налоговый кодекс Российской  Федерации от 31.07.1998г. № 146-ФЗ в  ред. федер. закона от 29.12. 2009 г. № 383-ФЗ // СЗ РФ. - 1998. - № 31. – Ст. 3823; Российская газета.-2009.-№ 255.

3 Земельный  кодекс Российской Федерации: по сост. на 20.02. 2011. - М. : Кнорус, 2011. - 88 с.

          4 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 (ред. от 12.03.2014)

5 Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 1020ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

6 Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ : ред. от 03.12.2011 : изм. от 28.07.2012 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

7 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»  : Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 : ред. от 22.10.2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

8 Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 от 22.10.2010 : ред. от 22.10.2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

         9 Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254  // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

        10 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

       11 Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» : Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

        12 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» :  Приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

         13 Об утверждении "Методики определения физического износа гражданских зданий" Приказ Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.70 г. № 404

14 Барцев, А. В. Теоретические перспективы землеустройства и кадастров в России  / А. В. Барцев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - № 9. - С. 16 – 20

          15 Боголюбов С. А. Все о земельных отношениях: учеб.- практическое пособие [и др.]. - М. : Проспект, 2010. - 655 с.

16 Бриксов, В. В. 375 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства  : научно-практическое пособие / В. В. Бриксов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрайт, 2011. - 872 с. - (Настольная книга специалиста)

17 Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 4. Оценка земель / А. А. Варламов. - М. : КолосС, 2008 – 463 с. - (Учебники и учебные пособия для студентов высш. учебных заведений)

18 Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 т. Т 5.  Оценка земли и иной недвижимости / А. А. Варламов, А. В. Севостьянов. - 2008. - 265 с. - (Учебники и учебные пособия для студентов высш. учебных заведений)

19 Государственный кадастр недвижимости  : учеб. для студентов высш. и сред. учеб. заведений / А. А. Варламов, С. А. Гальченко ; под ред. А. А. Варламова ; Ассоц. "Агрообразование". - М. : КолосС, 2012. - 678с. : ил.  
(в краевой библиотеке)

20 Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.

21 Долгова О. В. Оценка недвижимости: учебник для "студентов-оценщиков"/. Воронеж. 2004. – 50 с.

         22 Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости [Электронный ресурс] : электронный учебник / Е. Н. Иванова. - Электрон. дан. - М. : КноРус, 2011. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM). - Загл. с этикетки диска

          23 Киндеева, Е. А. Недвижимость : права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав  : практическое издание / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. - 4-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрайт, 2011. - 806 с. - (Настольная книга специалиста)

24 Козочкина, Е.А. Особенности расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов (на примере Омской области) // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2012. -  № 9. - С. 51 -55

25 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации  / под ред. С. А. Боголюбова. - 7-е изд., перераб. и доп. - М. : Проспект, 2011. - 630 с.

26 Котляров, М. А. Кадастровая стоимость в системе налогообложения недвижимости  / М. А. Котляров // Финансы. - 2011. - № 11 . - С. 25-28.