Оценка объекта недвижимости расположенного по адресу: Саратовская область, Марксовский район с.Павловка ул. Молодежная д. 1Г

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Саратовский государственный аграрный университет   имени Н.И. Вавилова»

Марксовский филиал

 

 

 

 

Отделение:  Техническое

 

Специальность:  120714.51 Земельно-имущественные отношения

 

 

Курсовая работа

 

ПМ 04 Определение стоимости недвижимого имущества

 

Тема:  Оценка объекта недвижимости расположенного по адресу: Саратовская область, Марксовский район с.Павловка ул. Молодежная д. 1Г

 

Выполнила студентка: группы ЗО 18302 3 курса,

Заботин Дмитрий Александрович

Ф.И.О.

 

Руководитель:   Каржаченко Юлия Сергеевна

 

Оценка ________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Саратовский государственный аграрный университет   имени Н.И. Вавилова»

Марксовский филиал

 

СОГЛАСОВАНО:                                                       УТВЕРЖДАЮ:

Председатель предметно-цикловой                            Зам.директора по учебной       работе  комиссии экономических и                                        Пыхова С.В

 бухгалтерских дисциплин

Председатель предметной   комиссии

__________   Т.А. Ахновская

Протокол №__ от   "____"______20___ г.

 

З А Д А Н И Е

на курсовую  работу  студентки 3курса  группы  ЗО 18302

специальности  120714.51 Земельно-имущественные отношения

по ПМ 04 Определение стоимости недвижимого имущества

Заботин Дмитрий Александрович

 (фамилия, имя, отчество студента)

Тема курсовой работы:  Оценка объекта недвижимости расположенного по адресу: Саратовская область, Марксовский район с.  Павловка ул. Молодежная д. 1Г

 

 

СОСТАВ РАБОТЫ:

Введение

I Теоретическая часть.

II Практическая часть.

Заключение.

Список литературы.

 

Дата  получения задания и подпись студента  _______________________________________

 

Срок окончания работы "____"_____________  2014г.

 Руководитель курсового  проекта (работы)  __________________

 

 

 

Отзыв

на курсовую  работу

 

ПМ 04 Определение стоимости недвижимого имущества,

МДК.04.01. «Оценка недвижимого имущества»

Студентки Заботин Дмитрий Александрович

Группы ЗО 18302

Отделение Техническое 

Специальность 120714.51 Земельно-имущественные отношения

 

Курсовой проект (работа)  написана в соответствии с утвержденной темой.

 

Все вопросы изложены _______________________________________________________

 

Курсовая  работа  носит практический  характер и написана  с использованием цифрового материала ____________________________________________________________________________________________________________________________________

 

Вопросы темы раскрыты ____________________________________________________________________________________________________________________________________

Несмотря на это, имеются следующие замечания:

1.___________________________________________________________________________________________________________________________________

2.___________________________________________________________________________________________________________________________________

3.___________________________________________________________________________________________________________________________________

4.___________________________________________________________________________________________________________________________________

 

При защите курсового проекта (работы) необходимо учесть вышеизложенные замечания.

 

 

При защите курсовой проект (работа) оценена на ___________________

 

 

Преподаватель____________________  Каржаченко Ю.С.

 

 

 

 

Содержание курсовой работы

1. ВВЕДЕНИЕ.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.

2.1.Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

2.2.Технология оценки объекта недвижимости

2.3 Основные методологические положения оценки

3. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.

Отчет об оценке жилой недвижимости

3.1 Общие сведения

3.2. Описание объекта оценки

3.3 Описание процесса оценки  недвижимого имущества в рамках  сравнительного подхода

4. Заключение

5. Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                  1.Введение 
1. ВВЕДЕНИЕ

 

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль при рыночных отношениях. Недвижимость выступает  не только в роли места проживания, но и как объект экономических  и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

 

Принципы оценки недвижимости группируют  по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с землей,  размещенными на ней зданиями и сооружениями.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

 Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости  одновременно могут быть задействованы  сразу несколько принципов. Функционирование  рынков недвижимости может быть  несовершенным, реализации принципа  в полном объеме может помешать  вмешательство государственных  органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

 Принципы, основанные  на представлениях пользователя,   включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

В данной работе для оценки объекта недвижимости используется затратный подход. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект с меньшей стоимостью. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно,  инвестор, анализируя поток дохода  от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

    Принцип замещения  гласит, что максимальная стоимость  имущества определяется наименьшей  ценой или стоимостью, по которой  может быть приобретен другой  объект с эквивалентной полезностью. Оценщик должен выявить рыночную  стоимость недвижимости затратным  и сравнительным подходом, учитывая  при этом методологию каждого  подхода и обязательные требования  к расчетам. При этом необходимо  составить отчет об оценке  рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно  должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Теоретическая  часть

 

2.ТЕОРИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 

 

2.1Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования:

-жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры;

-коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

-производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады;

-сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

-специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли, сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения:

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;

- в качестве инвестиций;

- в качестве товарных  запасов и НЗП;

- для освоения и развития;

- для потребления истощимых ресурсов.

 

По степени специализации:

- специализированная (в силу  своего специального характера  редко, если вообще сдается в  аренду третьим лицам или продается  на открытом рынке для продолжения  ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется  как часть ее использующего бизнес

 нефтеперерабатывающие  и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные  им помещения, принадлежащие общественному  сектору;

- неспециализированная —  вся другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на  открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции  или капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

-не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных  ископаемых;

-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

-недвижимость имеет потенциальную  способность приносить доход  и является довольно привлекательным  направлением инвестирования. Формы  дохода от недвижимости:

-будущие периодические  потоки денежных средств;

-увеличение стоимости  недвижимости за счет изменения  рыночных цен, приобретения новых  и развития старых объектов;

-доход от перепродажи  объекта в конце периода владения.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость - совокупность естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития общественными потребностями.

 Меновая стоимость  возникает в процессе обмена  объектов недвижимости. Форма проявления  меновой стоимости - цена, которая  отражает суммарное действие  всех рыночных факторов (полезность, затраты, местоположение, спрос и  предложение, нахождение в гражданском  обороте).

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

- Стоимость в обмене  как выражение меновой стоимости;

- Стоимость в пользовании  как выражение потребительской  стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе под кредит, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.д.

Формы проявления стоимости в обмене:

- Рыночная

- Ликвидационная

- Залоговая 

- Страховая

- Арендная

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Арендная стоимость – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанный с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями.

Стоимость в пользовании рассчитывается из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

- Инвестиционная

- Балансовая

- Налогооблагаемая

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора или группы инвесторов, основанная наего инвестиционных требований и предпочтений.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости проведенных улучшений за период эксплуатации.

Налогооблагаемая стоимость – устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятия и организации.

Принципы экономической оценки недвижимости:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания);