Оценка объекта недвижимости расположенного по адресу: Саратовская область, Марксовский район с.Павловка ул. Молодежная д. 1Г

2.Принципы, связанные с землей и ее освоением (принцип остаточной продуктивности, принцип вклада (предельной продуктивности), принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи, принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип экономического размера, принцип

экономического разделения);

3. Принципы, связанные с рыночной средой (принцип зависимости, принцип соответствия, принцип взаимосвязи предложения и спроса, принцип конкуренции, принцип изменения);

4. Принцип наиболее эффективного использования (правовая обоснованность, потенциал местоположения, рыночный спрос, ресурсное качество участка, технологическая обоснованность, финансовая обоснованность).

 

 

 

 

 

 

2. Технология оценки объекта недвижимости

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

    В общем случае, для оценки стоимости недвижимости  применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Применение затратного подхода состоит из следующих этапов:

1. Оценивается стоимость земельного участка как незастроенного. Если участок арендован, то оценивается стоимость прав его аренды.

2. Оценивается полная стоимость воспроизводства или полная стоимость замещения существующих улучшений.

3. Оцениваются все виды износа имеющихся улучшений. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их стоимости воспроизводства (замещения).

4. Стоимость земли и стоимость воспроизводства (замещения) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В рамках затратного подхода, обычно принято выделять четыре метода оценки полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов недвижимости:

    - Метод сравнительной  единицы. 

    - Метод разбивки  по компонентам (поэлементный метод).

    - Метод количественного  анализа (сметный метод).

    - Метод «50х50».

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    При оценке  недвижимости с позиции доходного  подхода, к доходам от использования  объекта недвижимости относятся  поступления арендной платы от  арендаторов объекта, и текущая  стоимость выручки от будущей  перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти  доходы    – прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе  анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое  состояние как самого оцениваемого  объекта недвижимости, так и той  рыночной среды, в которой он  находится.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:

1. Метод капитализации дохода.

2. Метод дисконтирования денежных потоков.

    Суть этих методов  состоит в том, что бы сначала  спрогнозировать величины доходов  и расходов при эксплуатации  объекта в течение прогнозного  периода, а затем разделить чистый  операционный доход на так  называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще  говоря, представляет собой процент  дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии  с существующими методиками.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость .

    При практическом  применении сравнительного подхода  рассматриваются аналогичные оцениваемому  объекту недвижимости аналоги, которые  были проданы или, по крайней  мере, предложены на продажу. Затем  делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют  междуоцениваемым и сопоставимыми  объектами, т.к. очень трудно найти  два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.

В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:

1. Метод сравнительного анализа продаж.

2. Метод валовой ренты.

Метод сравнительного анализа продаж заключается в следующем:

1. Выявление недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке.

2. Проверка информации о сделках:

- подтверждение сделки  одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом);

- выявление условий продажи (учитывать сделку можно, если  одна из сторон не находилась  в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной  рыночной информацией, поступали  экономически рационально, финансирование  соответствовало нормальным рыночным  условиям).

Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты МВР — это отношение продажной цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал, год). Таким образом, зная цену продажи на рынке и валовой рентный доход для аналога объекта оценки, можно посчитать МВР. Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи (возможно, предполагаемой) в аренду объекта оценки. Данный метод достаточно прост и часто используется в оценочной практике. Преимущество сравнительного подхода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Основные методологические положения оценки

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

-  земля не является  результатом предшествующего труда;

-  пространственно ограничена;

-  незаменима другими средствами производства;

-  обладает постоянством  местоположения;

-  неизношенная  при правильном использовании;

-  территориально разнокачественная;

-  характеризуется специфической  полезностью каждого конкретного  земельного участка;

-  обладает плодородием  и в сельском хозяйстве наиболее  эффективно используются все  ее полезные качества;

-  практически во всех  сферах деятельности человека (кроме  сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве  пространственного операционного  базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

 

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка: 

-  внешние: ( устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей);

-  внутренние: (планировка, озеленение, асфальтирование, устройство  выпусков для подключения инженерных  сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка:

«Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

-  различие в налогообложении  земли и строений (налог на  имущество и земельный налог);

-  требуется отдельная  оценка земельного участка от  улучшений при применении затратного  метода определения стоимости  недвижимости;

-  принятие решений  о сносе имеющихся улучшений  в целях лучшего и наиболее  эффективного использования земельного  участка.

Главный элемент земельных отношений — земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав.

Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности  — возможность использования  свободного от арендаторов участка  любым законным способом;

2) право аренды — возможность  владения земельным участком  по договору аренды.

 

 

 

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ДО Г О В О Р

на проведение оценки

г. Маркс

№ 17-О

15 марта 2014 года

 

«Заказчик», в лице Попович Д.И действующего на основании свидетельства о праве на наследство от 16.03.2007г. жилой дом, в дальнейшем именуемое «Заказчик», с одной стороны, и НП «Союз Оценщиков», в лице Заботин Д.А, действующего на основании свидетельства № 154 от 7 января 2012 г., в дальнейшем именуемое «Оценщик», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1. Договор заключен на основании обращения Заказчика.

2. По Договору Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязательства провести оценку в соответствии с Заданием на оценку (п.1.3. Договора).

3. Задание на оценку:

1. Объекты оценки: отдельные объекты из состава недвижимого имущества Заказчика, а именно:

№	Наименование Объектов оценки
1	Жилой дом находящийся по адресу: Саратовская область, Марксовский район с. Павловка ул. Молодежная д. 1Г

 

Далее по тексту подлежащее оценке имущество именуется «Объекты оценки».

2. Имущественные права на Объекты оценки: право собственности Заказчика.

3. Цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки: результаты оценки предполагается использовать как независимое профессиональное суждение о стоимости Объектов оценки при их использовании в качестве залога при получении банковского кредита. Результаты оценки достоверны только при их использовании, определенном условиями Договора.