К числу не основных и сопутствующих
видов использования недвижимости относятся
сооружения для постоянного и временного
хранения транспортных средств.
Центральная общественно-деловая зона
делится на подзоны (субзоны) общегородского
центра. Подзона 0.1-1 охватывает территории,
связанные с сооружениями внешнего транспорта,
- железнодорожным вокзалом, речным портом
и автовокзалом.
В этой зоне разрешается возведение сооружений
внешнего транспорта; размещение парков,
скверов, бульваров, спортплощадок, теннисных
кортов; объектов, связанных с отправлением
культа; гостиниц, домов приема гостей,
центров обслуживания туристов; заведений
среднего специального образования; высших
учебных заведений; клубных помещений
многоцелевого и специализированного
назначения; клубов, кинотеатров, видеосалонов;
музеев, выставочных залов; информационных
центров; магазинов, торговых центров;
предприятий общественного питания: столовых,
кафе, баров, закусочных, ресторанов; парикмахерских;
почты, телефона, телеграфа, аптек, приемных
пунктов прачечных и химчисток; администраций,
офисов фирм и компаний, представительств
и т.д., научных, проектных и конструкторских
организаций, различных агентств; банков,
отделений банков; издательств, редакционных
комплексов.
Установлены также не основные и сопутствующие
виды использования недвижимости, а также
условно разрешенные виды использования,
которые требуют специального согласования.
Допускается выделение и иных подзон общегородского
центра.
Правовой режим общественно-деловой
зоны районного (в городе) значения (0.2.)
заключается в следующем. Эта зона предназначена
для обслуживания населения, проживающего
в зонах Ж.3 и Ж.4. На территории этой зоны
могут размещаться гостиницы; заведения
среднего специального образования; школы
искусств; клубы, кинотеатры, видеосалоны;
танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные
залы, библиотеки, архивы, информационные
центры; объекты, связанные с отправлением
культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные
комплексы; спортплощадки, теннисные корты;
магазины, торговые центры; предприятия
общественного питания: столовые, кафе,
бары, закусочные, рестораны; парикмахерские;
пошивочные ателье, ювелирные мастерские,
ремонтные мастерские бытовой техники,
пекарни и иные подобные объекты обслуживания;
почта, телефон, телеграф; приемные пункты
и предприятия прачечной и химчистки;
бани; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих
врачей, центры народной медицины, восстановительные
центры; здания администраций, офисы фирм
и компаний, представительства, конторы;
суды; научные, проектные и конструкторские
организации, различные агентства; отделения
банков; издательства, редакционные комплексы.
Не основными и сопутствующими видами
использования недвижимости признается
размещение сооружений для постоянного
и временного хранения транспортных средств.
Допускается выделение общественно-деловой
зоны местного значения (0.3.). Ее назначением
является обслуживание населения, проживающего
в зонах Ж.1 и Ж.2. В этой зоне разрешается
осуществлять виды использования недвижимости,
существующие на момент принятия правил
застройки. Допускается размещать: жилые
дома; гостиницы, не нарушающие требований
к застройке земельных участков зон Ж.1
и Ж.2, клубные помещения многоцелевого
и специализированного назначения; библиотеки;
объекты, связанные с отправлением культа;
спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные
комплексы, не нарушающие требований к
застройке земельных участков зон Ж.1 и
Ж.2, спортплощадки, теннисные корты; магазины;
предприятия общественного питания: столовые,
кафе, бары; пошивочные ателье, ювелирные
мастерские, ремонтные мастерские бытовой
техники, пекарни с магазинами по продаже
готовой продукции, приемные пункты прачечной
и химчистки; почта, телефон, телеграф;
аптеки; кабинеты практикующих врачей,
центры народной медицины, восстановительные
центры; научные, проектные и конструкторские
организации, агентства; отделения банков.
В учебной зоне (0.4.) размещаются
профессионально-технические, средние
специальные и высшие учебные заведения;
общежития, связанные с учебными заведениями;
жилые дома для педагогического и обслуживающего
персонала; учебные полигоны, хозяйственные
участки; производственные базы и мастерские
учебных заведений; гостиницы, пансионы;
парки, скверы, бульвары; объекты, связанные
с отправлением культа; спортплощадки,
теннисные корты; спортзалы, бассейны,
физкультурно-оздоровительные комплексы;
клубные помещения многоцелевого и специализированного
назначения; кинотеатры, видеосалоны,
танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные
залы; библиотеки, архивы, информационные
центры; магазины, торговые центры; предприятия
общественного питания: столовые, кафе,
бары, закусочные, рестораны; парикмахерские,
приемные пункты прачечной и химчистки,
почта, телеграф, телефон; ремонтные мастерские
бытовой техники, пекарни и иные подобные
объекты обслуживания; аптеки; поликлиники,
кабинеты практикующих врачей, восстановительные
центры; бани, сауны; здания администрации;
научные, проектные и конструкторские
организации, агентства; отделения банков;
теле- и радиостудии. Эти виды использования
недвижимости относятся к разрешенным.
Параметры недвижимости в
этой зоне следующие: площадь озеленения
земельных участков должна составлять
не менее 40% территории; количество наземных
этажей должно быть до 9; высота зданий
для всех основных строений от уровня
земли до верха кровли - не более 36 м.
Типы производственных зон в соответствии
с Методическими рекомендациями по разработке
схем зонирования территории городов
(МДС 30-1.99) устанавливаются в зависимости
от предусматриваемых видов использования
недвижимости, ограничений на использование
территорий и характера застройки каждой
конкретной зоны.
Так, выделяется коммунально-складская
зона, зона предприятий V класса вредности
(П.1.), которая должна иметь санитарно-защитную
зону шириной 50 м. В этой зоне разрешены
следующие виды использования недвижимости:
предприятия коммунального хозяйства,
склады, базы, предприятия V класса вредности;
сооружения для постоянного и временного
хранения транспортных средств; предприятия
по обслуживанию транспортных средств;
инженерные сооружения.
Зона предприятий IV класса
вредности (П.2.) должна иметь санитарно-защитную
зону шириной 100 м. В ней допускается размещение
предприятий IV класса вредности; сооружений
для постоянного и временного хранения
транспортных средств; предприятий по
обслуживанию транспортных средств; предприятий
V класса вредности; инженерных сооружений.
В зоне предприятий
III класса вредности (П.3.) устанавливается
санитарно-защитная зона шириной 300 м.
В ней разрешается размещение предприятий
III класса вредности; сооружений для постоянного
и временного хранения транспортных средств;
предприятий по обслуживанию транспортных
средств; предприятий IV, V классов вредности;
инженерных сооружений.
Для зоны предприятий
II класса вредности (П.4.) устанавливается
санитарно-защитная зона шириной 500 м.
Ее территория используется для размещения
предприятий II класса вредности; сооружений
для постоянного и временного хранения
транспортных средств; предприятий по
обслуживанию транспортных средств; предприятий
III - V классов вредности; инженерных сооружений.
Размещение новых
и реконструкция существующих производственных
предприятий должны производиться на
основании предпроектных проработок и
исследований либо проекта обоснования
инвестиций, получивших положительные
заключения соответствующих органов государственного
санитарно-эпидемиологического надзора,
госэкспертизы и управлений государственной
противопожарной службы. При этом должны
предусматриваться санитарно-защитные
зоны.
Производственно-общественная
зона (П.5.) представляет собой ценные территории
города, занятые промышленностью. Такая
зона организуется с целью постепенной
переориентации промышленных предприятий
для коммерческого использования. В этой
зоне размещаются парки, скверы, бульвары;
предприятия IV, V классов вредности при
условии соблюдения соответствующих санитарно-защитных
зон; сооружения для постоянного и временного
хранения транспортных средств; предприятия
по обслуживанию транспортных средств;
профессионально-технические, средние
специальные и высшие учебные заведения;
клубные помещения многоцелевого и специализированного
назначения; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные
комплексы; объекты, связанные с отправлением
культа; выставочные залы и комплексы;
информационные центры; магазины, торговые
центры; открытые и закрытые рынки. В этой
зоне размещаются предприятия общественного
питания: столовые, кафе, бары, закусочные,
рестораны; парикмахерские; дома моды,
пошивочные ателье; почта, телефон, телеграф;
аптеки, поликлиники, кабинеты практикующих
врачей, центры народной медицины, восстановительные
центры, бани; приемные пункты и предприятия
прачечной и химчистки; здания управлений,
администрации, офисы фирм и компаний,
представительства, конторы; научные,
проектные и конструкторские организации,
агентства, банки, отделения банков; издательства,
редакционные комплексы; теле- и радиостудии;
выставки, ярмарки; казино; общественные
туалеты; инженерные сооружения.
Размеры земельных
участков, предоставляемых для нового
строительства, реконструкции и расширения
промышленных и коммунально-складских
объектов, а также при их приватизации
определяются в соответствии с нормативами,
санитарными, противопожарными и иными
специальными нормами. Территория, занимаемая
промышленными, коммунально-складскими
объектами и их инфраструктурами, должна
составлять не менее 60% всей территории
промышленно-складской зоны.
Благоустройство территорий
промышленных и коммунально-складских
зон, организация и благоустройство санитарно-защитных
зон осуществляется за счет собственников,
владельцев, пользователей производственных
объектов. В санитарно-защитной зоне не
допускается размещение жилых зданий,
детских дошкольных организаций, общеобразовательных
школ, организаций здравоохранения и отдыха,
физкультурно-оздоровительных и спортивных
сооружений, садоводческих товариществ
и огородов.
2.2. Правовой режим зон инженерных
и транспортных инфраструктур,
рек, рекреационных зон и зон
особо охраняемых территорий
Методические рекомендации
по разработке схем зонирования территории
городов (МДС 30-1.99), одобренные Научно-техническим
Советом Госстроя России от 10 июня 1999г.,
определяют содержание градостроительных
регламентов зон инженерной и транспортной
инфраструктур. Типы зон инженерной и
транспортной инфраструктур (автомобильного,
железнодорожного, речного, морского,
воздушного и трубопроводного транспорта,
связи и инженерного оборудования) устанавливаются
в зависимости от вида и параметров размещаемых
сооружений и коммуникаций, а также ограничений
на использование соответствующих территорий
с учетом обеспечения мер по предотвращению
вредного воздействия их на среду жизнедеятельности.
В зоне автомагистрали
(Д.) допускается размещение мотелей для
легкового и грузового автотранспорта;
сооружений для постоянного и временного
хранения транспортных средств; предприятий
по обслуживанию транспортных средств;
предприятий общественного питания; магазинов.
Такого рода деятельность относится к
числу разрешенных видов использования
недвижимости. Не основным и сопутствующим
видом использования является размещение
сооружений для постоянного и временного
хранения транспортных средств.
Разрешенными видами
использования недвижимости в зоне железной
дороги (Ж.Д.) считаются деятельность организаций
железнодорожного транспорта, расположенных
на предоставленных им земельных участках
для осуществления возложенных на них
специальных задач по эксплуатации, содержанию,
строительству, реконструкции, ремонту,
развитию наземных и подземных зданий,
строений, сооружений, трубопроводов,
устройств и других объектов железнодорожного
транспорта. Не основными и сопутствующими
видами использования являются возведение
сооружений для постоянного и временного
хранения транспортных средств, создание
предприятий по обслуживанию транспортных
средств и эксплуатация инженерных сооружений.
Виды использования недвижимости, в результате
которых нарушаются требования к застройке
земельных участков, предоставляемых
предприятиям железнодорожного транспорта,
а также к земельным участкам для размещения
различных защитных инженерных сооружений
и лесонасаждений, являются условно разрешенными
(требующими специального согласования).
В зоне воздушного
транспорта (В.Т.) разрешено размещать
аэропорты гражданской авиации, иные объекты
воздушного транспорта, а также объекты,
связанные с эксплуатацией, содержанием,
строительством, реконструкцией, ремонтом,
развитием наземных и подземных зданий,
строений, сооружений и устройств воздушного
транспорта. Не основными и сопутствующими
видами использования недвижимости считаются
возведение сооружений для постоянного
и временного хранения транспортных средств;
размещение предприятий и учреждений
по обслуживанию пассажиров, а также инженерных
сооружений.
К числу условно разрешенных
видов использования объектов недвижимости
относятся виды использования, нарушающие
требования к застройке земельных участков,
предоставляемых предприятиям воздушного
транспорта, а также к земельным участкам
для размещения шумозащитных сооружений,
устройств и лесонасаждений.
Все виды нового строительства,
реконструкции и расширения объектов,
размещаемых в границах указанных территорий,
осуществляются в соответствии с градостроительной
и проектной документацией и подлежат
согласованию с соответствующими органами
государственной власти, органами местного
самоуправления, органами контроля и надзора.
В целях исключения неблагоприятного
воздействия эксплуатации объектов внешнего
транспорта, связи, инженерных объектов
и коммуникаций на среду обитания населения
городов и других поселений следует обеспечивать
необходимые расстояния от этих объектов
до жилой застройки и соблюдение других
требований в соответствии с установленными
градостроительными и специальными нормативами,
правилами застройки городов и других
поселений.
Территории в границах
отвода объектов внешнего транспорта,
связи, инженерных объектов и коммуникаций
и их санитарно-защитных зон подлежат
благоустройству и озеленению. Ответственность
за осуществление указанных работ возлагается
на собственников, владельцев, пользователей
соответствующих объектов. Объекты внешнего
транспорта, связи, инженерных объектов
и коммуникаций, косвенно или прямо воздействующие
на безопасность населения, размещаются
за пределами городов и других поселений.
Статья 45 ГрадК РФ
2001г. определяет целевое назначение рекреационных
зон, организация мест отдыха населения
и их состав. Пункт 2 данной статьи закрепляет
основной принцип правового режима этих
зон: в этих зонах не допускаются строительство
и расширение различных объектов, использование
которых не связано с функционированием
этих зон.
В соответствии с Методическими
рекомендациями по разработке схем зонирования
территории городов (МДС 30-1.99) одним из
типов рекреационных зон является зона
открытых пространств (Р.1.). В состав этой
зоны включаются парки, скверы, бульвары,
прибрежные территории рек, активно используемые
населением для отдыха. Территория этой
зоны может использоваться для устройства
пляжей, спортивных и игровых площадок,
аттракционов, летних театров, концертных
площадок. В качестве не основных и сопутствующих
видов использования недвижимости допускается
размещение мемориалов, автостоянок; вспомогательных
сооружений, связанных с организацией
отдыха (администрация, кассы, пункты проката,
малые архитектурные формы и т.д.).