Ипотечное кредитование. Сущность и особенности кредитования в РФ

Содержание

1. Ипотечное кредитование. Сущность и особенности кредитования в РФ 3

2. Критерии оценки инвестиционного проекта. Оценка финансовой состоятельности проекта. Анализ ликвидности проекта в ходе его реализации. Оценка эффективности инвестиций - анализ потенциальной способности проекта сохранить покупательную способность вложенных средств их прирост. Показатели эффективности использования капитала. Показатели финансовой оценки проекта 11

Список использованной литературы 22

 

1. Ипотечное кредитование. Сущность и особенности кредитования в РФ

Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений  современной государственной жилищной политики.

Исключительным  свойством ипотеки и лучшей гарантией  обеспеченности кредита является право  кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это  преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного  кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества  и стабильность его цены, создает  банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных  опасений возврата ссуд заемщиками.

В странах  с развитыми рыночными отношениями  практикуются разнообразные виды ипотечных  кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

- по объекту  кредитования;

- по способу  обеспечения гарантии возврата  ссуд;

- по характеру  рынка использования ипотечных  облигаций;

- по субъекту  кредитования.

В зависимости  от объекта кредитования ипотечные  кредиты подразделяются на ссуды, например, для приобретения земельных участков, под нежилые строения несельскохозяйственного  назначения и др.

По способу  обеспечения гарантии возврата кредиты  классифицируются в зависимости  от степени обеспечения их страхования  и его организации. Так, в США  различаются кредиты с закладными листами -- застрахованными Федеральной  жилищной администрацией, застрахованными  Управлением по делам ветеранов, не застрахованными.

В зависимости  от характера рынка использования  ипотечных облигаций различаются  ипотечные листы первичного и  вторичного рынков.

В зависимости  от субъекта кредитования ипотечные  ссуды на строительство жилья  могут подразделяться на кредиты, предоставленные  непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком. Последние практикуются в тех  случаях, когда окончательный владелец здания в период строительно-монтажных  работ еще неизвестен; если он не может финансировать проект самостоятельно либо заинтересован только в получении  готового объекта.

В наибольшей степени ипотека развита в  США, Канаде, Великобритании, Франции, Швеции. Благодаря банковской ипотеке  государственный и кооперативный  капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека является одним из основных каналов поступления  капиталовложений в сельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Она позволяет предпринимателю  увеличить долю производительно  используемого свободного капитала, землевладельцам - финансировать покупку  дополнительных крупных участков земли  при высоком уровне цен на нее.

Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на 15-40 и более  лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1-5). Ипотечные  ссуды имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на мелиорацию, строительство и т. д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной, ежегодной) при фиксированном  проценте за непогашенную часть задолженности.

Система ипотечного жилищного кредитования, как любая  другая система, представляет собой  ряд взаимосвязанных элементов. Элементам системы ипотечного жилищного  кредитования можно считать: субъекты ипотечного жилищного кредитования; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ипотечного жилищного  кредитования; организационно - экономическую основу ипотечного жилищного кредитования.

В первом полугодии  2011 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:

- увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 июля 2011 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. увеличилось на 15 кредитных организаций и составило 586 участников, из них 407 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2011 г. ипотечные жилищные кредиты (далее - ИЖК), остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ИЖК в рублях 124 кредитные организации, в иностранной валюте - 14 кредитных организаций;

- дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В первом полугодии 2011 г. кредитными организациями было предоставлено 107 208 ИЖК на общую сумму 133,4 млрд. руб., или 8,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с первым полугодием 2010 г. незначительно уменьшился и составил 1,24 млн. руб. против 1,26 млн. рублей. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2011 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилось в 2,4 раза, а по сравнению со вторым полугодием 2010 г. - в 1,3 раза и составило 82,4% от количества выданных в 2010 г. кредитов. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемый период продемонстрировал аналогичную динамику;

- продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях.

 

В первом полугодии 2011 г. было выдано 105 609 рублевых кредитов на общую сумму 125,9 млрд. руб. против 1599 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,5 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 0,8 процентного пункта и достигла 94,4%; снижением ставок по кредитам и либерализацией условий их предоставления.

По сравнению  с первым полугодием 2010 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,4 процентного пункта и по состоянию на 1 июля 2011 г. составила 13,5 и 11,1% соответственно.

Средневзвешенный  срок предоставления кредитными организациями рублевых ИЖК не изменился, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 39 месяцев (со 126 до 165 месяцев).

- устойчивой тенденцией увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. на 91,4%, в иностранной валюте - на 65,4% и по со стоянию на 1 июля 2011 г. составила 22,3 и 16,3 млрд. руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,1 и 4 процентных пункта, достигнув 2,6 и 8,5% соответственно.

В структуре  просроченной задолженности по-прежнему наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 01.07.2011 составила 19,3 млрд. руб., или 50% просроченной задолженности по ИЖК по Российской Федерации в целом.

При этом следует  отметить, что тенденция сокращения указанной доли, наметившаяся в 2010 г., сохранилась и в первом полугодии 2011 года. Доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков в остальных федеральных округах увеличилась не более чем на 2,4 процентного пункта.

В первом полугодии  2011 г. 130 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) на сумму 29,3 млрд. руб. (в сопоставимый период 2010г. - 139 кредитных организаций на сумму 33,2 млрд. руб.). При этом если в первом полугодии 2010 г. рефинансирование было одной из основных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование - его доля в предоставленных ИЖК составляла 59,3%, то в первом полугодии 2011 г. доля рефинансированных ИЖК уменьшилась до 22% от общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями.

Основным  способом привлечения денежных средств кредитных организаций по-прежнему являлось рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям. В первом полугодии 2011 г. кредитные организации практически не использовали такой вид рефинансирования, как продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг (только одна кредитная организация выпустила облигации с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации).

Среди основных источников рефинансирования ИЖК выделяются специализированные организации - 86,4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В первом полугодии 2011 г. по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. доля специализированных организаций - резидентов увеличилась с 47,5 до 53,8%, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) не изменился и составил 15,7 млрд. руб., а доля специализированных организаций - нерезидентов возросла с 21 до 32,6% (с 7 до 9,5 млрд. руб.). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 20,2% (с 9,9 до 2,8 млрд. руб.). Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в первом полугодии 2011 г. не участвовали в рефинансировании ИЖК.

Несмотря  на увеличение доли рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) на внешнем финансовом рынке, основной объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке - 67,4%.

Во многом этому способствовали принятые Банком России меры, направленные на предоставление ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

Министерство  градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики сообщает, что за 2011 года банками и ОАО «Ипотечная  корпорация Чувашской Республики» выдано  ипотечных жилищных кредитов и займов на сумму 2 992,7 млн. рублей.   Кредиты и займы получили 4159 гражданин. Объем средств, вложенных гражданами, составил 2 496,45 млн.рублей.  Общая площадь  строящегося или приобретаемого жилья с использованием  кредитов и займов составила 192,841 тыс. кв.метров. 

По молодежной ипотеке кредитование в 2011 году составило 18,8 млн. рублей, 26 семей воспользовались  программами государственной поддержки  молодых семей.

Основной  объем кредитования приходится на классическую ипотеку. Объем привлечения кредитных  средств в жилищное строительство  – 2972,4 млн. рублей, в т.ч. по стандартам Федерального Агентства – 494,3 млн. рублей.

По льготной  ипотеке в 2011 году  на сумму 1,503  млн. рублей 3 гражданина получили  льготные ипотечные жилищные кредиты.

Таблица 1

Информация  об объемах ипотечного кредитования и займах граждан на строительство  и приобретение жилья в Чувашии  за  январь-декабрь 2011 г.

   Источник: Министерство строительства ЧР

Ипотечное кредитование граждан  осуществляли следующие кредитные  организации: Чувашское отделение  № 8613 Сбербанка России, филиал Банка  ВТБ-24, филиал ОАО Автовазбанк, АКБ  «Чувашкредитпромбанк» ОАО, КБ «Объединенный банк Республики», ЧРФ «Россельхозбанк», ЧФ ОАО «АК БАРС» Банк, ООО КБ «Мегаполис», ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики».

Таблица 2

Информация  об освоении средств, выделенных на льготное ипотечное кредитование в 2011 году

       Источник: Министерство строительства ЧР

Уровень средневзвешенных процентных ставок по привлекаемым ипотечным  кредитам составил 11,0-17,5 %, размер первоначального  взноса - 10-50 %.

Таблица 3

Информация  об освоении средств, выделенных на социальное ипотечное кредитование в 2011 году

	Годовой лимит	Всего   выдано   кредитов  (тыс.руб.)	Количество граждан, получивших кредиты	Сумма оформленных, но не прокредитованных договоров	остаток средств к использованию с 5.06.2010 г
1	2	3	4	5	6
Всего	32 632	31129	45	-	1503
в том числе:
Алатырский	-	-	-	-	-
Аликовский	262	262	1	-	-
Батыревский	1 224	1 224	1	-	-
Вурнарский	-	0	-	-	-
Ибресинский	292	292	1	-	-
Канашский	-	-	-	-	-
Козловский	875	875	2	-	-
Комсомольский	1 238	1238	2	-	-
Красноармейский	-	-	-	-	-
Красночетайский	560	513	1	-	47
Марпосадский	300	300	1	-	-
Моргаушский	1 381	1 381	2	-	-
Порецкий	-	-	-	-	-
Урмарский	878	360	1	-	518
Цивильский	429	429	1	-	-
Чебоксарский	710	710	1	-	-
Шемуршинский	-	-	-		-
Шумерлинский	-	-	-		-
Ядринский	1 908	1908	3	-	-
Яльчикский	1 752	1 752	4	-	-
Янтиковский	1 133	1098	2	-	35
г.Алатырь	-	-	-	-	-
г.Канаш	721	721	1	-	-
г.Новочебоксарск	4 664	4664	7	-	-
г.Шумерля	-	-	-	-	-
г.Чебоксары	14 305	13402	14	-	903