Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Чтобы отразить разницу между  рискованностью денежных потоков, слагаемые  дисконтируют по различным ставкам. Денежные потоки, связанные с экономией  налогов и использованием льготного  кредита, необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по заемным  средствам: денежные потоки, возникающие  из-за экономии налогов и процентов, точно известны. Денежные потоки, связанные  с осуществлением самого проекта, связаны  с наибольшим риском, а потому их необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по безопасным вложениям  плюс премия за риск конкретного проекта.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на альтернативную стоимость денег.

Под альтернативной стоимостью денег обычно понимают внутреннюю норму  рентабельности предельного принятого  или предельного непринятого  проекта.

Итак, существует множество  разнообразных подходов к определению  ставки дисконтирования, причем у каждого  из них есть свои "плюсы" и "минусы". Выбор ставки дисконтирования инвестиционных проектов- непростая задача. Трудность  заключается в том, что с позиции  математики не только результат оценки, но и результат ранжирования инвестиционных проектов зависит от ставки дисконтирования.

 

 

 

 

 

Глава 3. Оценка инвестиционной привлекательности  на примере строительства жилого дома.

3.1 Предпринимательский замысел проекта (цель проекта)

Основной целью проекта  строительства жилого дома является его коммерческий успех, а также  удовлетворение потребностей в муниципальном  и коммерческом жилье путем выполнения условий инвестиционного контракта  с городом.

 

3.2 Описание проекта и текущее состояние

Основные показатели проекта

• Площадь участка – 5600 кв.м.;
• Площадь застройки – 3800 кв.м;
• Предполагаемая численность населения дома – 850 человек;
• Открытые гостевые автостоянки – 62 машино/мест;
• Площадь коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры (офисные помещения) – 70,8 кв.м;
• Монолитно-кирпичный жилой дом Г-образной формы, состоящий из двух 15-и этажных и двух 17-и этажных секций;
• Общая площадь квартир в жилом доме –17.707 кв.м;
• Жилая площадь квартир в жилом доме – 9088,9 кв.м;
• Количество квартир в жилом доме – 268 квартир;
• Себестоимость строительства жилья (с учетом всего комплекса организационных, проектных и строительных работ) составляет 23530 рублей за м² общей площади квартир.

Ценовая политика (средняя стоимость квартир при продаже) определяется в зависимости от стадии строительства:

• Начальная стадия - нулевой цикл, фундаменты - 1000 у.е за 1 м² жилой площади;
• Строительство первого - третьего этажей - 1100 у.е за 1 м² жилой площади;
• Строительство четвертого – седьмого этажей - 1250 у.е за 1 м² жилой площади;
• Строительство восьмого – двенадцатого этажей - 1350 у.е за 1 м² жилой площади;
• Строительство выше двенадцатого этажа - 1450 у.е за 1 м² жилой площади;

В зависимости от этажности  и месторасположения квартиры предполагается изменение стоимости в пределах 5%.

 

3.3 Организационный план

В данном разделе представлены основные показатели календарного плана  реализации проекта.

 

Таблица 3. Календарный  план реализации проекта

№	Этап	Начало этапа	Окончание этапа	Продолжительность, мес.
1	Проектирование, экспертиза проекта	01.03.2006	15.09.2006	6,5
2	Подготовка площадки, вынос  инженерных сетей	15.05.2006	30.09.2006	4,5
3	Строительство	01.10.2006	31.03.2008	18
4	Благоустройство территории	01.04.2008	15.05.2008	1,5
5	Продажа квартир	01.10.2006	31.03.2008	18

 

3.4 Описание модели

Принятые упрощения  и ограничения

Финансовый анализ проекта  реконструкции здания основывался  на балансе расходных и доходных частей проекта. Расчеты проводились  на основании действующих в РФ принципов бухгалтерского учета  и налогового законодательства.

В финансовой модели проекта  дается оценочный прогноз деятельности компании (затрат, доходов и финансовых результатов) на период до 3-х лет.

Все расчеты проводились  в рублях.

Основным источником финансирования считался коммерческий кредит по ставке 18% годовых. Максимальный срок кредитования принимался равным 3 (Трём) годам, с возможностью досрочного погашения кредита. Проценты начислялись ежемесячно. В случае недостатка оборотных средств применялась  схема начисления сложного процента.

Применялись следующие допущения  и ограничения:

• Инфляция рубля не учитывалась,
• Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,
• В состав всех расходов и доходов включается НДС.

Особенности финансовой модели

При прогнозировании реализации проекта строительства жилого комплекса  была выбрана модель, в основе которой  был положен инвестиционный контракт – производится не прямая продажа  квартир по договору купли-продажи, а с покупателем заключается  договор долевого участия в строительстве  и будущий собственник выступает  в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально  возможного времени, кроме того, отказ  от прямой продажи квартир до момента  ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых  платежей, к категории которых  были бы отнесены все поступления  средств от потенциальных покупателей  квартир.

Описание расчетной  модели

Расчетный период составлял 3 года с разбивкой по месяцам.

Основными факторами, которые  оценивались при прогнозировании  результатов деятельности, были денежные потоки , т.е. потоки реальных денег  в связи с получением доходов  и осуществлением затрат.

Доходы далее именовались  притоками денежных средств, а расходы  оттоками.

Суммарный денежный поток  инвестиционного проекта был  разделен на три составляющих:

• Денежный поток от операционной или основной деятельности предприятия,
• Денежный поток от инвестиционной деятельности предприятия
• Денежный поток от финансовой деятельности предприятия.

К притокам от операционной деятельности в данном случае ничего отнесено не было, т.к. основная деятельность предприятия не рассматривалась. К  оттокам от операционной деятельности были отнесены налоги (НДС и налог  на прибыль предприятий), возникающие  в результате реализации проекта.

К притокам от инвестиционной деятельности были отнесены доходы, связанные  с продажей квартир. К оттокам  – весь перечень расходов, связанных  с проектированием, получением необходимых  разрешительных документов и строительством.

К притокам от финансовой деятельности было отнесено поступление кредитных  средств, к оттокам – уплата % и возврат заемных средств.

Основные статьи расходов (оттоки)

В связи с тем, что сводный  сметный расчет проекта пока не проводился для прогнозирования результатов  деятельности компании был применен метод основанный на стоимости основных видов работ, учитывающий строительные объемы и их среднюю стоимость.

Основные расходы представлены в таблице 4.

 

Таблица 4. Расходы, непосредственно связанные с проектированием и строительством

	Общая стоимость млн.рублей	Стоимость на 1 мІ рублей	Стоимость на 1 мІ $
Выкуп прав по проекту	26,10	1 467,9	50,6
ПиР	11,60	652,4	22,5
Перенос автостоянки	1,20	67,5	2,3
Вынос инженерных сетей	9,97	560,7	19,3
СМР	293,17	16 488,6	568,6
Наружные внутриплощадочные сети	9,54	536,6	18,5
Выполнение Т.У.	20,00	1 124,9	38,8
Благоустройство территории	3,86	217,0	7,5
Прочее	12,78	718,8	24,8

 

Строительные  объемы:

• Площадь квартир – 17780 м²;
• Холлы, вестибюли, лестницы и пр. – 8029 м²;
• Проектирование

При определении стоимости  проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 652,4 руб/м² при общей продолжительности данного вида работ в 7 месяцев. При определении объема работ высчитывалось на общую площадь квартир. Таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 17780 м².

В состав проектных работ  были включены:

• Разработка эскизного проекта – 2% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 1,5 месяца;
• Выпуск проектной документации (стадия «П») – 31% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 3 месяца;
• Выпуск рабочей документации и экспертиза проекта – 67% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца.

Все работы выполняются последовательно. В начале очередного этапа выплачивается 50% от необходимой суммы и 50% выплачиваются  по завершении этапа.

Общая стоимость расходов на проектирование составит около 11,6 млн. руб.

• Подготовительные работы

Для освобождения земельного участка от существующих объектов выполнялись  работы по выносу автомобильной стоянки  из территории предполагаемого строительства  на вновь обустраиваемую автомобильную  стоянку. Расходы на данный вид работы составили 1,20 млн.руб.

После утверждения проекта  планировки осуществлялся вынос  существующих инженерных сетей за территорию земельного участка, предназначенного для застройки. Стоимость выполнения работ составила 9,97 млн.руб.

• Строительство объекта

Основные расходы, непосредственно  связанные со строительством объекта  представлены в таблице 5.

 

Таблица 5. Расходы, связанные со строительством

 

Строительно-монтажные работы (фундамент, возведение несущих конструкций, стен, перекрытий, кровли) были оценены  исходя из средней стоимости квадратного  метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 17207,4 руб/м² при общей площади квартир 17780 м².

Муниципальные квартиры площадь  которых составляет 12% от общей площади  квартир в доме необходимо сдать  с минимальным уровнем отделки, стоимость которой оценена в 0,760 тыс.руб/м² при площади таких квартир в 2133,60 м².

Также в доме будет общая  система кондиционирования, стоимость  которой оценена в 0,177тыс.руб./м² из расчета общей площади здания.

Внутренние инженерные сети (электричество, отопление, водоснабжение, канализация и т.д.) в доме оценивались  исходя из 0,820тыс.руб./м² общей площади здания.

Выполнение основного  объема строительно-монтажных работ  планируется осуществлять собственными силами. Расходы, связанные со строительством планируется осуществить по следующему графику:

• Около 20% общей суммы расходов на строительно-монтажные работы в течении первых трех месяцев
• по 5,5 % ежемесячно - в последующие 13 месяцев;
• оставшиеся 8,5% - в последние два месяца строительства.

Стоимость работ, связанных  со строительством комплекса оценивается  в 305,95 млн.руб.

Себестоимость жилья в  жилом доме составила около 17208 руб/м².

Основные статьи доходов (притоки)

Продажа квартир

Основным видом доходов  при реализации проекта жилого дома являются доходы от продажи жилья. В  таблице 6 представлена ценовая политика на квартиры.

Таблица 6. Ценовая политика и объемы продаж

 

При расчете поступлений  от продажи квартир были сделаны  следующие прогнозы:

• Продажи начинаются начиная с 7-го месяца с начала проекта;
• Продажи осуществляются в течении 18 месяцев неравными долями (в начале продаж менее 2% и в конце более 7%) от возможного объема продаж.