Маркетинговый анализ объекта торговой недвижимости ТК Калуга XXI век

  Региональный торговый  центр (Regional center).Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более.

  Суперрегиональный  центр (Super regional center).Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек.

  Специализированные  торговые центры (Specialty centers).Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом специализированные, то есть это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры в широком смысле - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанных в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел - как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, представляет собой статус специализированного.

  Специализированные торговые центры часто разделяют по темам:

• Развлечение (Entertainment)

• Торговля и Развлечения (Retail-Entertainment)

• Скидки (Off-price)

• Товары для дома (Home improvement)

• Стрип-центр (Strip Center)

• Исторический (Historic)

• Мегамолл (Megamall)

• Стиль жизни (Lifestyle)

  Теперь, уяснив принятые классификационные признаки, отнесем наш ТК «Калуга XXI век» в один из классов.

  Общая площадь Торгового Комплекса – 25 тыс. кв. м (включая гостиницу - 8 тыс. кв. м). По этому показателю наш ТК четко вписывается в рамки Окружного торгового центра, немного не дотягивая до Суперокружного ТЦ. Якорных арендаторов в центре два: супермаркет электроники "Технопарк", мультиплекс "Кинопоказ страны". Многофункциональный торгово комплекс  ТК «Калуга XXI век» - крупнейший комплекс бизнеса, торговли и развлечений в городе - открыл свои двери в марте 2005 года. Профессионально спланированный компанией Colliers International, он удачно сочетает в себе бизнес-центр, гостиницу, супермаркет, торговые галереи, ресторанный дворик и парк развлечений. Торговая часть примыкает к офисно-гостиничному зданию, три этажа которого занимают офисные помещения, а четыре этажа - гостиница бизнес-класса. Все прилегающие территории представляют собой живописные пейзажи, целенаправленное создание которых позволило в 2006 году ТРК «Калуга XXI век» стать победителем конкурса по благоустройству газонов.  Оживленный пешеходный поток, развитая транспортная инфраструктура и собственная бесплатная парковка обеспечивают его максимальную доступность и привлекательность.

 

 

 

 

Тенденции развития рынка торговой недвижимости.

  Основной тенденцией на рынке торговой недвижимости Калуги является переизбыток свободных площадей. Это связано как с инфляционными процессами в стране, временно сокращающими потребительский спрос, так и с перенасыщением рынка торговой недвижимости собственно квадратными метрами.Из относительно новых для Калуги трендов в этой сфере можно отметить переориентацию торговых центров с формата «большого базара», где просто можно купить много разных вещей, в современный формат - многопрофильных торгово-развлекательных или торгово-офисных центров. В таких зданиях помимо собственно торговых площадей как правило есть кафе и рестораны, кинотеатры, салоны красоты, здесь же размещаются офисы компаний.Плюс уже есть примеры того, как владельцы торгового центра не просто сдают свои площади в аренду, а сами выбирают арендатора, выстраивая концепцию своего торгово-развлекательного центра, выделяя его среди конкурентов.Таким образом, ситуация в структуре торговой недвижимости следующая: собственно торговых площадей хватает, однако рынок качественной торговой недвижимости находится в активном развитии. Структура сегмента торговой недвижимости г.Калуги представлена следующим образом. Приоритетным местоположением торговых объектов остается историческая центральная часть города: ул.Кирова, пл.Театральная, сквер Мира, ул.Достоевского и Дзержинского, Суворова, Московская. Естественно, что соотношение спроса и предложения в данном секторе настолько неравновесны, что стоимость на 50% выше, чем в остальных активных торговых секторах города. Районы города, примыкающие к центру, представлены преимущественно объектами, выведенными из жилого фонда, или новостройками с проектированными первыми этажами под коммерческое использование. Такие помещения точнее классифицировать, как помещения свободного назначения, и они могут одинаково удачно использоваться как под торговую, так и под офисную недвижимость. В настоящее время средняя стоимость 1 кв.м. торговой площади здесь варьируется от 65 до 85 тыс. руб. Арендные ставки находятся в интервале от 800 до 3000 руб./кв.м./мес.Количество объектов торгового назначения к окраинам города и «спальным» районам (мкрн Малинники, Анненки, Силикатный, Северный, Кубяка, Терепец, Азарово, Правый берег, Турынино)   резко сокращается и представлено в основном продуктовыми магазинами и магазинами товаров первой необходимости. Активность на данном сегменте рынка исчерпана в результате приватизации, прошедшей волной в 2006-2007гг. Сейчас рынок окраин поддерживается вводом жилых новостроек с сопутствующими помещениями, и редкими сделками купли-продажи на вторичном рынке. Стоимость торговой недвижимости на данном сегменте составляет от 40 до 60 тыс.руб./кв.м. Арендные ставки находятся в интервале от 300 до 800 руб./кв.м./мес.

Основными крупными игроками на рынке  аренды являются торговые, торгово-развлекательные  и торгово-офисные центры.

   Так же в Калуге планируется открытие крупнейшего торгово-развлекательного комплекса. Московская девелоперская компания "Торговый квартал" откроет в Калуге первый современный торгово-развлекательный комплекс (ТРК). Комплекс будет создан на базе действующего торгового центра "Сан Март" (открыт в 2009 году) площадью 43 тысячи квадратных метров. Изначально его строила шведская компания, затем британская LRP. В собственность "Торгового квартала" объект перешел в апреле текущего года. Сумма сделки с британцами не раскрывается.  В результате реконструкции объекта его площадь увеличится до 88 тысяч "квадратов" (арендная - более 70 тысяч квадратных метров), а его название сменится на "Торговый квартал". В состав обновленного ТРК войдут новая торговая галерея, несколько гипермаркетов, большой фуд-корт, семизальный кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, спортбар, авто- и мотосалоны, мебельный центр и паркинг на 3000 машиномест. Общий объем инвестиций "Торгового квартала" в проект составит около миллиарда рублей.  Объект будет вводиться в строй несколькими очередями. Полностью работу над проектом планируется завершить в конце 2012 года. В дальнейшем "Торговый квартал" намерен возвести рядом с ТРК сафари-парк.  Как заявил "Ленте.Ру-Недвижимость" председатель совета директоров "Торгового квартала" Михаил Кирсанов, в ближайшем будущем компания планирует покупку еще до 10 торговых объектов. По его словам, речь идет только о регионах и Подмосковье. Также Кирсанов отметил, что банк "Номос" открыл "Торговому кварталу" кредитную линию на 300 миллионов долларов, из которых девелопер пока освоил 50 миллионов долларов.  По данным "Торгового квартала", общая площадь торговых помещений в Калуге в настоящее время составляет 240 тысяч квадратных метров.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Описание  района и модель использования земельного участка.

  Вернемся непосредственно к исследуемому объекту недвижимости ТЦ «Калуга XXI век». В данной главе я проанализирую внешнюю и внутреннюю маркетинговую микросреду ТК «Калуга XXI век», а также элементы макросреды: характеристики района расположения объекта.

  Внутренняя микросреда. Управляет ТЦ «Калуга XXI век» Управляющая Компания Монтекс-сервис, предоставляющая качественный разносторонний объем услуг, необходимых для успешного функционирования ТЦ:

• централизованное управление объектом,

• эксплуатация объекта,

• техническое, инженерное, хозяйственное обслуживание объекта,

• рекламное обслуживание объекта,

• подбор арендаторов,

• безопасность объекта,

• консультации по управлению торговым центром, исследования и анализ для оптимизации работы действующих торговых центров,

• консультации по персоналу и безопасности торгового центра, маркетинговой и рекламной стратегии,

• обучение персонала – корпоративные семинары и тренинги.

  В торговом комплексе нет ни одной пустующей площадки, заполнены все имеющиеся в наличии торговые площади. Не смотря на сравнительно небольшую площадь ТЦ – всего 25 000 кв.м.( включая гостиницу - 8 тыс. кв. м), разнообразие арендаторов позволяет удовлетворить очень широкий круг потребностей клиентов. Якорных арендаторов в центре два: супермаркет электроники "Технопарк", мультиплекс "Кинопоказ страны".  Среди арендаторов есть рестораны и кафе с разными уровнями цен и комфорта (в том числе одно из малых кафе специализируется на свежевыжатых соках, а в другом более крупном подают суши). Сопутствующие арендаторы: Adidas, Chester, Incity, Lady Collection, Sela, Savage, Sultana Frantsusova, WoolStreet, TJ Collection, 5 карманов, Беталинк, Белый Ветер, Кофейная Контата, Л'Этуаль, Новый книжный, Пан Чемодан, Твое, Эконика, Электрофлот. Развлечения: многозальный кинотеатр «5 Звезд», развлекательный центр, зона детских аттракционов, боулинг, бильярд. Услуги: отделение банка, банкомат, платежный терминал. Уровень цен в среднем по ТЦ не высок. В ТК есть парковка для автотранспорта. Всё это дает право дать высокую оценку микросреде исследуемого объекта.

 Макросреда. ТЦ «Калуга XXI век» расположен в центре г. Калуги. Площадь района 56,2 км² .Население – 114,7 тыс. чел.. Все эти люди (о чем говорилось ранее) являются потенциальными посетителями центра. ТЦ расположен в географическом центре города, на улице Кирова. Географически Торговый Центр расположен как нельзя более удачно.

К макросреде относятся также все  макроэкономические показатели и данные рынка торговой недвижимости, но это  всё уже проанализировано выше. Напомню только о том, что эти данные носят позитивный характер, в сложившихся условиях деятельность ТК «Калуга XXI» будет успешной.

 Внешняя микросреда. В центре Калуги есть и другие ТК: «Ташир», «Фаворит», «Калужский», но ни в одном из них нет кинотеатра, площадь каждого из них меньше, чем у «Калуга XXI век» и они не собирают под одной крыше столько разнообразных по профилю деятельности арендаторов, как исследуемый ТК.

  Я считаю, что земельный участок, на котором расположен ТК «Калуга XXI век» используется правильно в силу рассмотренных ранее факторов. Другие возможные эффективные варианты использования, список которых продиктован транспортной доступностью и удобством расположения с учетом того, что земельные участок находится в центре Калуги: жилой комплекс, офисный центр класса В или С1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SWOT-анализ.

  SWOT-анализ — метод стратегического планирования, используемый для оценки факторов и явлений, влияющих на проект или предприятие. Все факторы делятся на четыре категории: strengths (сильные стороны), weaknesses (слабые стороны), opportunities (возможности) и threats (угрозы). Метод включает определение цели проекта и выявление внутренних и внешних факторов, способствующих её достижению или осложняющих его.  Подведем общие итоги исследования, составив матрицу               SWOT-анализа (анализа внутренних сил и возможностей).

	Положительное влияние	Отрицательное влияние
Внутренняя среда	Strengths: *известность; *удобное местоположение; *кинотеатр; *парковка; * полная заполненность торговых площадей; *    разный уровень цен на продукцию однотипных арендаторов	Weaknesses: *мало охраны; *отсутствие лифта; *отсутствие комнаты матери  и ребенка
Внешняя среда	Opportunities: *увеличение дохода арендаторов; *наращивание объемов  торговли	Threats: *увеличение конкуренции; *рост арендных ставок

 

  Как видно из матрицы SWOT-анализа, слабых сторон у объекта и угроз ему гораздо меньше, чем сильных сторон и возможностей. Это дает возможность говорить о ТК «Калуга XXI век» как об успешном предприятии, способном эффективно функционировать в сложившихся условиях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

  В проведенном маркетинговом анализе я рассмотрела ТК «Калуга XXI век», проанализировав его макросреду (экономическая ситуация в стране, тенденции развития отрасли, расположение объекта, его окружение, другие ТК в районе расположения) и микросреду (управляющую компанию, профессионализм персонала, состав арендаторов, компоновку ТК, уровень цен и разнообразие ассортимента предлагаемых товаров).

  В результате анализа макросреды была выявлена тенденция на рост отрасли торговой недвижимости в свете позитивной динамики макроэкономических показателей, стабильности политической обстановки. Торговый комплекс имеет выгодное расположение, что тоже является положительным фактором.

  Рассмотрев микросреду, я пришла к выводу, что она также как и макросреда способствует устойчивому развитию комплекса, его эффективной деятельности. Широкий ассортимент товаров и цен, наличие кинотеатра, ресторанов и парковки для личного автотранспорта дает Торговому Комплексу ощутимые конкурентные преимущества.