Маркетинг бизнес-центра

Европлаза, торгово-офисный  центр

 

Место расположение: Иркутск, ул. Советская, 90

Торгово-офисный  центр Европлаза расположен на пересечении  одних из самых загруженных транспортных артерий города улиц Советская и  К.Либкнехта по адресу: Карла Либкнехта 121, Советская 90. Огромный поток транспорта и пешеходов движущихся в четырех направлениях обеспечат узнаваемость бизнес-небоскребу, а значит и вашему делу, ни один гость города не проедет мимо следуя из аэропорта и обратно. Вам не нужно будет решать вопрос доступности и обеспечения «человекопотока». Узнаваемость здания изначально заложена в проект талантливыми Иркутскими архитекторами. Высота более 40 метров, тонированное стекло, стильные дорогие фасады с модным колером наличие нескольких входных групп обеспечат вход в здание с пяти сторон и конечно удобный подъезд с пяти направлений, наличие зоны благоустройства и свободных парковочных мест. Начиная с 4-го этажа открывается шикарный вид на центр города Иркутск.

 

 

Меридиан, бизнес-центр

 

 

Место расположение: Иркутск, ул. Розы Люксембург, 184/1

Арендуя офисные помещения у нас, в  офисно-складском комплексе «Меридиан», г. Иркутск, вы получаете удобные  современные офисы под ключ, отвечающие высоким европейским стандартам ,заботясь об имидже компании и предоставляя сотрудникам комфортные условия  работы, вы всегда будете на голову выше своих конкурентов. Мы предлагаем удобное  решение - аренда офиса в офисно-складском  комплексе «Меридиан»

На охраняемой территории бизнес - центра «Меридиан» располагаются офисные и складские  помещения, а также парковки для  легкового и грузового автотранспорта. Проезды и площадки благоустроены, имеют асфальтобетонное покрытие. Существующие внутриплощадочные проезды и площадки обеспечивают проезд технологического транспорта, подъезд пожарных машин и имеют выезд на улицу Розы Люксембург. Теплоснабжение осуществляется от индивидуальной котельной, расположенной на территории бизнес - центра. Ведется круглосуточная охрана всех объектов бизнес центра Меридиан.

Общая площадь строений бизнес-центр более 30 0000 квадратных метров, из них, 10 000 квадратных метров офисы (офисные помещения для аренды) и 22 000 склады (складских помещений для аренды).

Территория, офисы и склады для аренды в бизнес-центре «Меридиан»

оснащены  новейшим техническим оборудованием:

- системами  видеонаблюдения (наружного) территории  бизнес-центра;

- системами  видеонаблюдения (внутри здания  контролируются все зоны лестничных  маршей, коридоров, холлов) общих  помещений бизнес центра;

- системой  контроля доступа в бизнес - центр,  его склады и офисы;

- системой  охраны помещений арендованных  офисов, складов и автостоянок;

- системой  структурированных информационных  сетей (телефон, интернет);

- системой  автоматической пожарной сигнализации  Бизнес центра Меридиан.

Цeнa 395 pуб. зa 1 кв. м.

Байкал Бизнес Центр

 

 

 

Место расположение: Иркутск, ул. Байкальская, 279

Класс В +

Современные, стильно оформленные офисы в  десятиэтажном блоке Байкал Бизнес Центра – это комфорт и безопасность, грамотные планировочные решения  и комплексное обслуживание, а  также – значительное число дополнительных услуг (отель уровня 4*, ресторан, кафе, конференц-залы). Офис в ББЦ –  это признак статусной компании, символ успеха и процветания. Многие наши клиенты – крупные российские и зарубежные бизнес-структуры - арендуют офисы в ББЦ на протяжении 2-5 лет.

Мы предлагаем изолированные офисы с отдельным  входом из общего холла на этаже. Каждый офисный блок включает помимо просторных кабинетов общий коридор, санузел  и кухню. Можно арендовать отдельные  кабинеты. Все помещения оборудованы  системой вентиляции, интернетом, телефонными  линиями (подключение любого количества по заявке арендатора), имеется возможность  установки кондиционеров и подключения  эфирного ТВ.

Общая площадь  офисной части делового комплекса  – 3728 кв. м. Минимальная площадь офиса – 12 кв. м.

Здание  Байкал Бизнес Центра оборудовано системой аварийного оповещения в случае пожара и современной системой пожаротушения.

Арендаторам предоставляются места для парковки на открытой автостоянке (территория огорожена, ведется круглосуточное видеонаблюдение, уличный пост охраны).

В стоимость  аренды включена оплата коммунальных услуг и электричества, услуг  по ежедневной профессиональной уборке помещений. Стоимость арендуемого  помещения включает НДС 18%.

 

 

Наименование  помещения	Тариф в руб/кв.м  в месяц,  в т.ч. 18% НДС
Отдельный офис	1046
Отдельный офис без окна	801
Отдельный офис со стандартным  набором мебели	1200
Отдельный офис с VIP набором  мебели	1300
При аренде блоков 100 кв. м и выше	990
При аренде блоков 200 кв. м и выше	945
При аренде блоков 300 кв. м и выше	930
При аренде блоков 400 кв. м и выше	915
При аренде блоков 500 кв. м и выше	895
При аренде блоков 600 кв. м и выше	872
Место в гараже под стоянку  а/машины	8280 руб./мес.
Место в гараже под стоянку  мотоцикла	1270 руб./мес.

Деловой центр"Zenit"

Стоимость: 890 руб. за кв.м в месяц

Место расположение:ул. Пискунова,122

Деловой центр "Zenit" расположен в Центральном  районе города Иркутска на территории института лесной промышленности, который  представляет из себя комплекс административных зданий общей площадью 15 000 квадратных метров. По проекту нового генерального плана развития города Иркутска по улице Пискунова проходит основной съезд с нового моста через  Ангару. В перспективе это - многополосная  автомагистраль с разноуровневыми  развязками, соединяющая левый берег  Ангары и Иркутский аэропорт.

Бизнес-центр «Терра»

Бизнес-центр "ТЕРРА" - первый бизнес-центр  класса "А" делового района "Иркутск-Сити". Общая площадь - 12 000 кв.м.Офисные  помещения с возможностью индивидуальной планировки, минимальная площадь - 44,8 кв.м, максимальная - без ограничений. Охраняемая наземная и подземная  парковка общей площадью более 7 000 кв.м.Услуги цифровой телефонной связи и Интернет предоставляют все провайдеры связи, работающие в г. Иркутске.  Мультизональная трехтрубная система "Mitsubishi Heavy Industry", позволяющая регулировать климат в отдельном офисном блоке. Управление инженерными установками и системами жизнеобеспечения здания - BMS (building management system) на базе технологий T.A.C. "Tour & Andersson Control" (Швеция). Трехуровневая система безопасности, доступ по электронным пропускам в бизнес-центр и на этажи. 4 высокоскоростных лифта "Otis", период ожидания - не более 30 сек.

Аренда офисных  помещений - от 1250 руб. за кв.м./мес.

3.Разработка  комплекса маркетинга

3.1. Проектирование маркетинговой концепции  и комплекса  маркетинга по  ее реализации.

Рынок аренды коммерческой недвижимости Иркутска тесно взаимосвязан с рынком недвижимости в целом. По разным оценкам  на рынке жилой и коммерческой недвижимости падение цен за год  составило от 30 до 50 процентов. Не остались в стороне цены на аренду торговых и офисных площадей. Снижение в  этих секторах, по сравнению с ценами сентября 2009 года, составило порядка 33 процентов и средняя стоимость офисных площадей, в начале октября 2010 года, колеблется от 350 до 650 руб./кв.м. По абсолютному показателю мы вернулись к ценам конца 2006 года. Причем, цены в Ленинском районе снизились менее всего. Это свидетельствует о том, что в кризисный период компании в первую очередь сокращали издержки на аренду уменьшая занимаемую площадь, или перебирались в более отдаленные районы и подыскивая более дешевые варианты аренды офисов. Так же в центральных районах города выросло число новых деловых центров, построенных в 2008 – 2009 годах, что усилило конкуренцию и соответственно привело к снижению цен.

На рынке офисной недвижимости столицы Приангарья цена уменьшилась  на 30%, аренда – на 20% по сравнению  с показателями годичной давности. Специалисты отмечают: цена коммерческой недвижимости начала расти с 2002 года, достигла пика весной 2008 года, после  чего начался спад: на 10-15% в квартал.

Из 16 офисных объектов, строительство  которых началось в 2007–2008 годах, сданы 14, в том числе бизнес-центр  «Терра». Кроме того реальная емкость  рынка уменьшиться из-за тенденции  к сокращению предприятий, их закрытию. На сегодня уже отмечается сокращение потребности в площадях – ряд  компаний подыскивают себе офисы  меньшего размера».

Если бы сейчас был 2005 или 2006 год, то стоило бы подумать о строительстве  новых бизнес-центров, так как  в то время спрос превышал предложение  на офисные помещения класса «А». Бизнес-центров класса "А" (независимо от типов классификаций) не было в принципе, что странно для областного и регионального центра. Сейчас есть такой центр – это бизнес-центр «Терра»

Следовательно, в данный момент нет  смысла начинать строить новые бизнес-центры. Так как цены все еще падают. Арендаторов стало меньше из-за последствий  кризиса.

На российском рынке появляются самые современные методики работы с коммерческой недвижимостью.

Cделки по схеме leaseback — компания  строит здание, потом продает  его, но при этом остается  арендатором — давно и успешно  применяются на Западе. Однако  для нашего рынка коммерческой  недвижимости они являются почти  экзотикой. Между тем, по прогнозу  аналитиков, интерес к ним должен  возрасти. Причина — в экономической  и политической стабилизации  рынка недвижимости в России.

Оптимистические прогнозы начали звучать  весной 2005 г. в связи с успешной реализацией по схеме leaseback здания. Торгово-офисный центр класса А площадью 7,5 тыс. кв.м строился по заказу инвестиционной компании Coalcо. Контрагентом в сделке выступил фонд Fleming Family&Partners Russia Real Estate Ltd. (FF&P), который приобрел недвижимость на Лесной у Coalcо и сдал ее этой же компании в аренду.

Эксперты оценили сумму сделки в $25–30 млн. Доходность нового актива была оценена примерно в 13% годовых. До этого  на рынке коммерческой недвижимости был всего один пример использования  схемы leaseback: Пермская финансово-производственная группа купила офис у компании Ericsson. Проданный офис Ericsson арендует до сих  пор.

Сроки аренды, фигурирующие в договорах  такого рода, как правило, длительные – минимум 5 лет. А в «классических» вариантах даже выше – 10–15. Выгода покупателя, то есть будущего владельца, обусловлена вполне понятными факторами: он приобретает здание, уже «заполненное»  арендаторами. Наличие одного арендатора с договором на длительный срок (как  в случае с Coalco) – позитивный фактор, свидетельствующий о минимальных  рисках для нового собственника. В  свою очередь, минимальные риски  – это хорошая цена реализации объекта недвижимости. Так что, в  принципе, схемы leasеback выгодны для  всех участников сделки.

Иностранные игроки к фактору рисков относятся очень серьезно, особенно если учитывать, что российский рынок  коммерческой недвижимости – новое  и непривычное для них поле деятельности. И наоборот – оценивать  наличие рисков пока еще не очень  стремятся отечественные компании. Для них характерно другое: оценка общего уровня доходности. На нашем рынке коммерческой недвижимости со стороны продавца в большинстве случаев выступают российские компании, которым недвижимость либо досталась «по наследству», либо была приватизирована/куплена на ранних этапах становления российской экономики. Именно они могли бы стать стороной-продавцом по сделке leaseback, но пока не склонны слишком задумываться о высвобождении средств и направлении их на основную операционную деятельность.

В западной практике, участниками  схем leasеback, как, впрочем, и вообще сделок с недвижимостью, часто являются пенсионные фонды. Между прочим, такой  прецедент создан и в случае продажи  здания на Лесной, 3: дочерняя компания австрийского пенсионного фонда Immofinanze AG в конце января вошла в фонд Fleming Family&Partners Russia Real Estate Ltd. основным инвестором, купив долю в 26%. По сведениям  специалистов рынка недвижимости, за последние три года на нашем рынке  было всего пять инвестиционных сделок, и две из них – с участием западных фондов.

Говоря о сделках аналогичного типа, называет их sale/leaseback. При этом коммерческая недвижимость продается инвестору, бывший владелец становится арендатором, но за ним сохраняется право обратного выкупа недвижимости в конце срока. Это также удобный финансовый инструмент. Однако, по ее мнению, он не часто применяется на российском рынке. Причина – непрозрачность самого рынка инвестиционных продаж. Рынок инвестиционных продаж достаточно невелик. Иностранные инвесторы по-прежнему «присматриваются» к русскому рынку, а российские постепенно становятся более активными.

3.2. Прогнозная оценка эффективности  разработанного комплекса маркетинга

В России такие сделки были непопулярны только потому, что владение коммерческой недвижимостью все еще приносили стабильно высокий (по сравнению с другими сферами бизнеса) доход – минимум 12% годовых. По мере его снижения (как это происходит сейчас) сделки по схеме leaseback станут более распространенными. Свежий пример: владелец сети ресторанов «Тинькофф» Олег Тиньков продал свою ресторанную недвижимость закрытому ПИФу, находящемуся под управлением компании «Тройка Диалог», при этом сохранив за собой заведение в качестве арендатора всех помещений. По некоторым сведениям, год назад намерение совершить такую операцию имела компания «Макдоналдс», пытавшаяся продать одно из своих зданий на условиях сохранения за собой права аренды.