Маркетинг рынка недвижимости

Начало 2010 года ознаменовано нетипичной для января активностью среди участников рынка: клиентов, строителей, риэлторов, банкиров, оценщиков, страховщиков, маркетологов. Причем эта активность распространялась на все сегменты рынка: купля-продажа жилой и нежилой недвижимости, аренды жилья и коммерческой недвижимости, ипотечное кредитование. Входили в новый год со средней ценой за квадратный метр на вторичном рынке жилья 38 600 рублей, на первичном – 37 500 рублей. К концу года цена выросла в среднем на 16% на вторичном и на 20% на первичном рынке.

Начало весны было отмечено и такими событиями, как снижение ставок и размера первоначального взноса по ипотеке ведущими банками, возвращением многих банков на рынок кредитования.

Возобновление кредитования пошло на пользу рынку в целом. Кредитование удержало продажи на высоком уровне и тем самым помогло выжить многим участникам рынка. Уже сейчас около 50% покупателей на вторичном рынке пользуются ипотечными кредитами.

Оживление и стабилизация экономики заметно отразились и на рынке коммерческой недвижимости. Говорить о значительном росте спроса в этом секторе недвижимости в летний период не приходилось, но можно сказать о том, что летом произошла остановка затяжного падения. Малый и средний бизнес постепенно выходит из кризиса, что отражается на возобновившемся спросе на аренду и продажу офисных и торговых площадей. В то же самое время вакантных площадей в городе достаточно, чтобы удовлетворить возникающие потребности бизнеса по самым приемлемым ценам.

Увеличилось число сделок с привлечением ипотечных кредитов, этому способствует не только доступность цены и выбор квартир, но и доступность, и растущее число предложений различных банковских ипотечных программ.

Что касается ипотечного кредитования, то в будущем году этому сегменту рынка банковских услуг есть куда развиваться, а именно, в сторону кредитования квартир в новостройках. Известно, что сейчас получить кредит на покупку новостройки гораздо труднее, чем на жилье вторичного рынка. Одновременно, для большинства населения ипотека по-прежнему остается недоступной, несмотря на снижение ставок, и размеров первоначальных взносов. Остается надеяться на новые изменения в продуктовых линейках банков и интересные акции.

В первом полугодии 2011 года в Красноярском крае введено в эксплуатацию 932 жилых домов общей площадью 394,2 тыс. кв. м. Как сообщает территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю, это на 9,2% меньше, чем за аналогичный период 2010-го. Тогда как средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра в первом полугодии составила 36 364 руб. и увеличилась, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 4,4%.

Первый квартал текущего года ознаменовался, во-первых, активностью покупателей и продавцов, во-вторых, увеличением спроса на ипотечное кредитование, в-третьих, ростом средней цены предложения, как на вторичном, так и на первичном рынке. Средняя цена предложения за один квадратный метр на вторичном рынке выросла на 18% к аналогичному периоду 2010 года. В то же время средняя цена сделки за один квадратный метр ниже на 3% средней цены предложения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Вторичный рынок жилья

Вторичный сектор рынка жилья представляет собой перепроданное собственниками жильё. В советские времена до 90х годов, жильё предоставлялось государством для работающего населения бесплатно. В России появилась возможность приватизации, выданного, когда то государством, жилья. Для населения, желающего в данное время приобрести недвижимость, остается два пути: накопления, и ипотечное кредитование.

Долгожданное оживление на рынке готового жилья началось с осени 2010 года. Покупатели, которые терпеливо выжидали в течение всего года, осенью, наконец, вышли на рынок. И этому способствовало следующее: падение цен замедлилось и с сентября ситуация перешла в стадию стабилизации. Кроме того, спрос увеличился и за счет покупателей, получивших государственные сертификаты, со сроком реализации до конца года.

Наибольшей популярностью пользуются 1, 2 – комнатные квартиры новой планировки (в процент 1-комнатных квартир гостинки не входят). Спрос на подобное жилье с каждым годом растет.

На фоне сделок купли-продажи выделяются так называемые альтернативные, т.е. сделки с одновременной продажей «старой» и покупкой «новой» квартиры. Объем таких сделок около 90% от общего количества сделок, ранее этот показатель был в пределах 55 – 60%.

Спрос на элитное, дорогое жилье стабилен, хотя и значительно ниже, чем на типовое жилье. Этот сегмент вторичного рынка жилья менее подвержен колебаниям, и снижением цены отреагировал гораздо позже, чем остальной рынок. Диапазон цен на элитное жилье колеблется от 41 600 до 120135 рублей за один квадратный метр (на декабрь, 2010 г.).

 

 

Рис.1 (Динамика средней цены предложения за 1 кв.м. на вторичном рынке)

 

На конец марта 2011г. средняя цена предложения за 1 квадратный метр на вторичном рынке жилья составила 46 592 рублей, что на 1% выше этого же показателя на начало месяца.

Предпочтения и возможности покупателей реализовались в сделках (в период 1 квартала) следующим образом:

Рис.2 (Структура сделок, вторичный рынок)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Первичный рынок жилья

Первичный рынок формируется из жилья, введенного в эксплуатацию впервые. Такое жильё создается за счет финансов фирм - застройщиков и далее продается. Нередко строительство ведется на средства покупателей квартир в этих домах, то есть применяется система долевого строительства.

Несколько парадоксальная ситуация сложилась на рынке первичного жилья, а именно, цены на квартиры в новостройках (в том числе на нулевом цикле) зачастую выше, чем на вторичном рынке. Средняя цена по городу за квадратный метр в новостройках (типовое жилье) составляет 42 552 рубля. Объем строительства в целом по России в ноябре 2010 года составил 370,5 миллиарда рублей (падение на 13,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года), в январе-ноябре - 3,360 триллиона рублей (падение на 17,5%). В Красноярском крае за 11 месяцев 2010 года объемы строительства снизились на 12 %. Строители сдали в эксплуатацию 2418 жилых домов общей площадью 617 тысяч квадратных метров, из них 1362 дома построили в сельской местности, 137 домов в Красноярске (обшей площадью 324 тысячи квадратных метров).

По мнению экспертов компании, наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в практически готовых новостройках, быстрее всего выкупают не только однокомнатные, но и трехкомнатные квартиры. Такая тенденция сохранилась и в 2011 году - больше квартир будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Аренда жилья

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Для того чтобы жилой дом мог быть использован в качестве объекта договора аренды, он должен обладать определенными признаками. Так, например, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом аренды самовольно построенный жилой дом.  
Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга.  
В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридических и физических лиц. Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - объектов муниципальной собственности и их реестр.  

Учитывая высокую потребность граждан в жилье и низкую способность в условиях экономической нестабильности купить собственную квартиру, необходимость решения квартирного вопроса приводит большее число клиентов на рынок аренды. Тем не менее, эта активность не привела к росту арендных ставок.

Хотелось бы подчеркнуть следующее, в настоящее время аренда жилья, как сегмент рынка недвижимости, может послужить индикатором изменения ситуации в сегменте купли-продажи. А именно, как только в стране, в городе начнет улучшаться общеэкономическая ситуация, увеличатся доходы и платежеспособность населения, то рынок аренды жилья, как более динамичный, отреагирует на это первым, и месячные арендные ставки начнут повышаться. Вслед за этим повышением через несколько месяцев можно ждать повышения цены на рынке купли-продажи жилья.

 

 

 

 

 

 

 

2.5 Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, который в основном выдается под залог следующей недвижимости: квартиры, жилого дома с землей, производственных помещений с землей, земли. Сроки, на которые можно оформить ипотеку, бывают различными и зависят от выбранного банка и вида программы кредитования, от суммы запрашиваемого кредита и вашей платежеспособности. Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3 – 5 лет, до 15 - 30 лет.

1.При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Сибирский Банк Сбербанка России, Банк ВТБ 24, Газпромбанк, АКБ Абсолют Банк, Хоум Кредит энд Финанс .

2. Ипотека вторичного жилья. При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры.  
 
3. Ипотека строящегося жилья. Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. 
 
4. Ипотека загородной недвижимости. Сегодня ипотеку можно оформить не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости. 
 
5. Ипотека земли и земельных участков. Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом.

Активное кредитование населения банками позволяет покупателям сегодня при ставках 11,5-12,5% годовых получать кредиты от 800 тыс. рублей до 1500 тыс. рублей (средняя сумма кредита 1 150 тыс.руб.) и приобретать для себя квартиры по привлекательным ценам. Спрос на квартиры, приобретаемые на кредитные средства, распределился в рамках тех же параметров, что и в целом на рынке вторичного жилья.

 

 

 

 

 

Коммерческие банки начали возвращаться на рынок ипотеки и предлагать продукты на приемлемых условиях, в отличие от начала года. Тогда оформление кредита на покупку жилья выглядело мало привлекательным: процентная ставка в рублях была 19-20%, в валюте – 16-18%, первоначальный взнос не менее 30%.

 

Рис.3 (Структура ипотечных сделок)

 

 

Глава 3 Исследование рынка недвижимости в Кежемском районе

Кежемский район образован в 1928 году и занимает территорию 33,5 тыс. кв. км или 1,5% территории Красноярского края.

Район территориально расположен по среднему течению р. Ангары (правобережный приток первого порядка реки Енисей), в окружении относительно слабо развитых в экономическом отношении территорий. На западе он граничит с Богучанским районом Красноярского края, на юге и востоке с Усть-Илимским и Чунским районами Иркутской области, на севере – с Тунгусско-Чунским районом Эвенкийского автономного округа. Численность населения района — 22805 человек.

Исследования рынка часто используются для ориентации. С помощью результатов маркетингового исследования можно оценить объем рынка, определить сегмент, потенциальных потребителей и на основе этой информации установить цели для расширения или сокращения предприятия, сформировать план продаж.

В данной работе используется один из широко известных методов проведения маркетингового исследования - опрос потребителей. Этот метод можно назвать социологическим. Он заключается в том, что ориентирован на массовых респондентов различной квалификации и компетенции. Исследование протекает в одном направлении - необходимо определить отношение клиентов отрасли к спектру предоставляемых объектов недвижимости.

Главным инструментом реализации методов наблюдения и опроса в данной работе является анкета (Приложение). С помощью данного вопросника поступит первичная информация, необходимая для определения проблем в сфере недвижимости. Сбор первичной информации заключается в опросе респондентов различной квалификации и компетенции. Количество опрашиваемых - 100 человек.

 

Первичные данные были собраны в течение нескольких дней. Подход к сбору данных - самостоятельный. Были получены ответы респондентов на все вопросы анкет. Было опрошено 100 человек.

В результате обобщения полученных данных удалось выяснить, что большинство жителей желали бы приобрести новое жилье и воспользовались бы услугами риелторов.

В Кежемском районе рынок недвижимости не развит, поэтому там нет конкурентов в этой области, а значит, есть много плюсов для открытия агентства недвижимости.

 

STEP-анализ Кежемского района

 

Влияние социальной, экономической, технологической и политической сред на Кежемский рынок недвижимости.

«S» 1. Рост рождаемости; 2.Самые популярные среди потребителей одно- и двухкомнатные квартиры на средних этажах новостроек;	«T» Оказание услуг на территории СФО без затрат на строительство собственных сетей; Запускаются call-центры (оптимизация рабочего процесса); Разрабатывают программы лояльности (дисконт);
«E» 1. Макроэкономический кризис ; Рост ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований к заемщикам; Снижение цен у застройщиков; Скидки от застройщиков, которые риэлторы получают для своих клиентов;	«P» Ужесточение госконтроля за деятельностью бизнес-субъектов и штрафные санкции; Торговая политика; Финансирование, гранты и инициативы ; Экологические проблемы ;