Затратный подход к оценке недвижимости

2. Метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножения их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать фундамент, стены и перегородки, перекрытия, кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование и пр. Укрупненные стоимостные показатели могут быть рассчитаны на 1 куб. м, 1 кв. м, I погонный метр и т. д.

3. Метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился. В противном случае эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен по строительно-монтажным работам, СНиПов и иной необходимой документации.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

-стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

-стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

-основную заработную плату строительных рабочих;

-стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

-прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

-затраты на подготовку территории строительства;

-затраты на проектные и изыскательские работы;

-прочие затраты и работы;

-содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

-другие виды косвенных издержек.

 

 

Глава 4. Определение  износа объекта недвижимости

 

Износ представляет собой уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе  износ используется для учета  различий и характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта представляет собой своего рода корректировку стоимости вновь  воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для  определения текущей стоимости  оцениваемого объекта,

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

 

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта  недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под  воздействием естественных и природных  факторов. Физический износ учитывается  в нормах амортизационных отчислений.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета  срока жизни здания. Процент физического износа, например, жилого объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 "Госгражданстрой".

Сроки службы зданий в целом  зависят от долговечности его  составляющих.

Физический износ элементов  здания (ФИкэ) рассчитывается по формуле:

 

 

где УВкэ - удельный вес конструктивного элемента;

ПИкэ - процент износа конструктивного элемента.

Следует отметить, что в  практике оценочной деятельности различают  устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ  предполагает, что затраты на текущий  ремонт меньше, чем добавленная при  этом стоимость объекта.

Физический износ считается  неустранимым, когда затраты на исправление  дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена  к объекту. Любой недостаток объекта, в принципе, можно исправить, но при  этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого  физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые.

Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического  износа долговременных элементов можно  также использовать метод определения  затрат на воспроизводство элементов  здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономной жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска пр., т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации", утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект перестает соответствовать современным  стандартам с точки зрения его  функциональной полезности. Такой вид  износа (который, например, может проявиться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и  т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в  области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной  практике именуется моральным износом  и так же, как и физический износ, может быть > с гранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному  износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых  счетчиков, .технического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величены затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости  здания из-за факторов, связанных как  с избытком, так и недостатком  качественных характеристик здания. Например, на рынке аренды жилой  недвижимости большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению  с однокомнатными. Величину неустранимого функционального износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ или износ  внешнего воздействия представляет собой снижение стоимости здания вследствие негативного изменения  его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или  другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации  в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенный фактор, влияющий на величину внешнего износа, - экологическая  составляющая местоположения объекта: непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным  объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, Промышленным предприятиям и пр.

Если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно  устранить путем реконструкции  или модернизации здания, то износ  внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет  сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения  износа внешнего воздействия выступает  сравнение доходов от арендной платы  двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному  воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 5. Определение  накопленного износа.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который  характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие  конструктивную надежность зданий и  сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более  будущему использованию, связанные  с жизнедеятельностью человека. Кроме  того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной  практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого  в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих  рассчитать текущую стоимость объекта  оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка  стоимости вновь воспроизведенного  здания (воспроизведенного с помощью  затратного подхода) для того, чтобы  определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие  этот показатель

 

 

 

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения  таких показателей, как срок экономической  жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой  квалификации и немалого практического  опыта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

 

 

Затратный подход обладает рядом преимуществ  и недостатков.