Оценка имущества как государственная услуга и ее совершенствование

Коэффициент поглощения, называемый также коэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в условиях конкуренции с другими проектами. После того, как аналитик оценил общий объём увеличения потенциального спроса, необходимо определить критический для проекта параметр - долю общего спроса, на которую, вероятно, может претендовать рассматриваемый проект.

Теоретически, коэффициент  поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении  он может определяться как отношение  площади оцениваемого объекта к  общей площади (включая площадь  объекта) конкурентного предложения  на момент его вывода на рынок. Такой  подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.

   Следует заметить, что при определении коэффициента  поглощения важнейшими условиями  являются детальное сегментирование  спроса и конкурентного предложения.  При этом не следует упускать  из виду длительность начатых  в реализации конкурирующих проектов, объём и длительность проектов, подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного  исследования здесь является  использование каких-либо «средних»  данных.

Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам также являются фактором, который не должен быть упущены из виду при прогнозировании потенциального валового дохода.

Прочие доходы, хотя и представляют из себя, как правило, небольшую составляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учётом вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этого уровня, и т.д.

Постоянные и  переменные расходы традиционно считаются более определенными при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса для условий России справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость (сегодня это налоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата за землю ввиду законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному инвестору неожиданные «сюрпризы» в будущем. Поэтому состоятельное исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций.

Аналогичная ситуация наблюдается  и с большей частью переменных расходов. Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются  естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют количественного  обоснования принимаемых в расчёт показателей. При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной на основе показаний контрольно-измерительной  аппаратуры. При отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчёт по нормативам, а не использование  счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов.

2.3 Методы оценки  рыночной стоимости недвижимости

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. метод сравнения
2. затратный метод
3. метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется  при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о  сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

   Метод САП также  может называться подходом прямого  сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным  методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП следующая:

1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются : собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании  метода САП является согласование результатов  сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его  сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес  имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения  принимают измерители, традиционно  сложившиеся на местном рынке. Для  оценки одного и того же объекта  могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения  относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение  цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

• состав передаваемых прав собственности;
• условия финансирования сделки купли-продажи;
• условия продажи;
• время продажи;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• характер использования;
• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

2. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом  сравнения продаж допускается применять  методы математической статистики.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производиться  в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Корректировки цен продажи  сравнимых объектов производятся в  следующем порядке:

• в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
• во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин  корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование  принимаемых в расчет корректировок  является обязательным. Окончательное  решение о величине результата, определенного  методом сравнения продаж, принимается  на основании анализа скорректированных  цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

• определение стоимости участка земли;
• определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
• определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
• определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта  метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения  целесообразно в случаях, когда  определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций  и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие  восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли  предпринимателя.

К прямым издержкам относятся  следующие расходы, непосредственно  связанные со строительством:

• стоимость материалов, изделий и оборудования;
• заработная плата строительных рабочих;
• стоимость строительных машин и механизмов;
• стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам  относят расходы, сопутствующие  возведению здания, но не включаемые в  стоимость строительно-монтажных работ:

• стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
• оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
• стоимость финансирования строительства;
• расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
• административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся  на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя  является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя  на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом  экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для  целей налогообложения; для выявления  сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к  рыночным условиям затратный метод  является в оценке определяющим, так  как для применения других методов  требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка  отсутствует. Однако всегда следует  помнить, что затраты на строительство  являются лишь базисом рыночной стоимости  и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

Например, рыночная стоимость  элитной гостиницы, расположенной  в неудачном месте (на окраине  города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие  производит никому не нужную продукцию  и её производственные площади не поддаются реконструкции под  новое производство, то рыночная стоимость  такой недвижимости стремится к  нулю. Применение же затратного метода приведёт  в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в  России этот момент нередко учитывается  при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует  их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования  недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу  максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов.