Оценка имущества как государственная услуга и ее совершенствование

Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе (таблица №1).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица №1

		Объект   №1	Объект  №2	Объект  №3		Объект  №4	Объект  №5
Цена продажи	65000		78000	56000		70000	54000
Право собственности	полное		полное	полное		полное	полное
Условия  финансирования	Не рыночные, цена завышена на 3000		Не рыночные, цена завышена на 8000	рыночные		рыночные	рыночные
Условия продажи	рыночные		рыночные	рыночные		рыночные	рыночные
Условия рынка  (время)	2 недели		6 недель		1 год	1 год	1 год
Площадь дома	120 кв.м.		145 кв.м.		120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.
Площадь участка	10000 кв.м		12000 кв.м		10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м
Кол-во комнат	6		7		6	7	6
Кол-во спален	3		3		3	3	3
Ванна	1		1		1	1	1
Душ	1		1		1	1	1
Подвал	не закончен		не закончен		не закончен	не закончен	закончен
Гараж	есть		есть		есть	есть	нет

 

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими  характеристиками.

Величина корректировки  на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с  рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем  примере величины корректировок  определены в размере 3000 для объекта  №1 и 8000 для объекта №2.

Так как у всех сравнимых  объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи  не требуется.

Для корректировки на условия  рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е.  за год цены на рынке вырастут  на 10%.

Таким образом, все сравнимые  объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени  продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения  различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка  на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

Корректировка на наличие  гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

Корректировка на законченный  подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результаты выполненных  корректировок приведены в таблице №2

Таблица № 2

	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект№5
Цена продажи	65000	78000	56000	70000	54000
Передача права собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка правоспособности	65000	78000	56000	70000	54000
Условия финансирования	не рыночные	не рыночные	не рыночные	не рыночные	рыночные
Корректировка на условия финансирования	- 3000	- 8000	0	0	0
Скорректирован-ная цена	62000	70000	56000	70000	54000
Условия сделки	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие
Корректировка на условиях сделки	0	0	0	0	0
Скорректированная цена в  условиях рынка	2 недели	6недель	1 год	1 год	1 год
Корректировка на условиях рынка	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Скорректирован-ная цена	62000	70000	61600	77000	59400
Местоположение	аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное
Размер	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.
Корректировка на размер	0	- 8000	0	- 8000	0
Гараж	есть	есть	есть	есть	нет
Корректировка на наличие гаража	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Законченный подвал	нет	нет	нет	да	нет
Корректировка на подвал	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Скорректирован-ная цена	66800	66800	66400	66800	66400
Общая чистая коррекция	1800	11200	10400	3200	12400
То же в %	3	14	19	5	23
От цены продажи общая  валовая коррекция	11200	25200	14800	17200	12400
От цены продажи	19	32	26	25	23

 

Для каждого объекта сравнения  получена скорректированная цена. В  соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных  цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается  в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия  объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере мы имеем  практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками  присвоен больший удельный вес –  для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой  корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому  в качестве рыночной стоимости объекта  сравнения принята цена продажи  объекта №5 – 66400.

 

3.2 Риски инвестиций  и статистика рынков недвижимости

 

Статистика рынков недвижимости, как правило, содержит информацию об арендных ставках и показателях  доходности. Для сравнимости данных информация относится только к первоклассным  объектам. Считается, что такие объекты  отвечают самым высоким требованиям  по расположению, оборудованию, коммуникационному  обеспечению, планировочным решениям и т.п., а ставки аренды определяются в одинаковых стандартах измерения  и распределения затрат между  собственником и арендатором  на обслуживание, ремонты, страховку  и т.д.

Информация о ставках  аренды считается доступной. Для  её унификации требуется лишь проверка упомянутой адекватности. Информация же о показателях доходности более  сложна для подготовки. Так как  сделок купли-продажи не так много, то учитывают ранее совершенные  сделки, интегрируют данные по различным  объектам, учитывают разрывы во времени, инфляцию и другие процессы. Показатели доходности несут в себе также  информацию о региональных рисках, и здесь преобладает экспертное начало. Поэтому статистика является одной из специализаций на рынках недвижимости.

Активизация бизнеса и  инвестиций в регионе обязательно  сопровождается активизацией на офисном  рынке, повышением спроса, наполняемости  и арендных ставок. При этом стимулируется  новое строительство и модернизация офисов, вслед за ними – сервисных  служб, торговых комплексов, центров  досуга и т.д. Такие процессы сегодня  характерны для крупнейших центров  бизнеса: традиционных финансовых столиц Америки и Старого Света, бурно  растущих столиц Юго-Восточной Азии, Китая и Индии. Анализ статистики арендного бизнеса указывает  на ряд интересных явлений. Так, например:

• данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные о показателях доходности; динамика ставок аренды характеризуется определенной колебательностью, отражая (хотя и со сдвигами) общие процессы подъемов и спадов; изменения показателей офисной и торговой недвижимости могут не совпадать по времени и величине; улучшения рыночной ситуации находят свое отражение в росте ставок арендной платы и, реже, в снижении показателей доходности (в силу их заметно меньшей динамичности); асимметричная картина имеет место и при ухудшениях рыночной ситуации;
• значения показателей доходности тем лучше (ниже), чем надежнее и стабильнее региональная экономика, и социальная обстановка. Лидерами стабильного арендного бизнеса являются Лондон, Париж и Франкфурт, где область изменения показателей доходности находится в области 5-6%;
• изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны; это может объясняться как меньшими объёмами рынков, меньшим количеством сделок, так и, по-видимому, меньшим интересом западных экспертов и деловых кругов к этим рынкам; показатели доходности для восточноевропейских столиц устойчиво – в 2-3 раза превышают аналогичные значения для западных столиц. А в период после августовского 1998 года кризиса показатели доходности по Москве были хуже в 4 и более раз. И это происходило не только из-за реального падения стоимости недвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки состояния нестабильности и возрастания рисков бизнеса в данном регионе.

Дополнительную аналитическую  информацию предлагается получать с  помощью расчетного показателя удельной капитализированной стоимости (УКС) –  как оценки стоимости некоторой  усреднённой единицы коммерческой площади арендуемого объекта.

Подобная оценка одновременно с оперативной реакцией на колебания  арендных ставок несёт в себе экспертные мнения об успешности и рисках бизнеса.

Исходную информацию - арендную статистику для городов Европы - можно найти в западных изданиях (например, в ежемесячнике «EuroProperty»). В качестве объектов-представителей выберем: Франкфурт, Лондон и Париж  – центры наиболее стабильного бизнеса, Санкт-Петербург, Прагу и Варшаву  – центры переходной экономики с  наиболее рискованными (в Европе) показателями арендного бизнеса.

Арендный офисный бизнес.

Период наблюдения 01.99-08.00 для западных столиц показал в  целом прогресс арендного офисного бизнеса. Отметим абсолютную стабильность показателя доходности для Лондона (5.00-5.50%) и улучшение показателей  доходности для Франкфурта (с 5.75 до 4.90-5.50%) и Парижа (с 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). Для  восточноевропейских столиц этот же период характерен ухудшением показателей. Анализ расчётных данных УКС позволил, кроме того, привести в соответствие внешнее расхождение логики арендных ставок (их превышение в Санкт-Петербурге и Варшаве до середины 1999 года над  ставками в Париже и Франкфурте). Как результат, низкие показатели УКС  при высоких ставках аренды не позволяет пока с оптимизмом ожидать  роста инвестиций.

 Арендный торговый бизнес.

Период наблюдения 05.99-08.00 для западных столиц характерен общим  ухудшением показателей (что наглядно прослеживается с помощью УКС). Это  говорит о том, что могут существовать достаточно длительные периоды рыночной активности, по прошествии которых реализация приобретенных торговых площадей вообще не принесет реального дохода.

Для восточноевропейских  столиц период наблюдения 05.99-08.00 связан с прохождением периода длительной стагнации и, возможно, началом выхода из него (отмечено улучшение динамики показателей, хотя разрыв показателей  УКС в сравнении с западными  столицами представляется гигантским – почти на порядок). Поэтому пока следует ограничиться утверждением, что могут существовать достаточно длительные периоды на рынках торговых помещений, когда инвестиции в приобретение торговой недвижимости в восточноевропейских  столицах могут принести заметный положительный  эффект, в том числе, в периоды  спадов на западных рынках. Это может  послужить хорошим аргументом при  поисках путей для «межрегиональной»  диверсификации портфеля недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Завершение периода становления  рынка недвижимости характеризуется  переходом от экстенсивного к  интенсивному развитию. Очевидно, что  в ближайшее время на рынке  не будет такого бурного роста  числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение  определённого периода на рынке  жилья возможна  только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в  то же время цены на элитное жильё  не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности  нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны  считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой  и сохранится таковой.

Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья  является следствием, прежде всего  макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост  спроса на рынке, как следствие появление  в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И  сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение  слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос  на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения  уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса, как  государством, так и самими профессиональными  участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение  спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в  ближайшие месяцы выброса денег  в экономику для расшивки кризиса  неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате  и задолженности  по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок  недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.