Оценка стоимости предприятия и его активов

     Однако  саморегулирование  не идеальный  инструмент контроля за оценочной деятельностью. В международной практике профессиональные организации оценщиков устанавливают серьезные барьеры для вступления в профессию оценщиков. Существует опасность превращения саморегулируемых организаций в закрытые касты, что снизит конкуренцию на рынке и может отрицательно сказаться на качестве оценочных услуг. Отчасти для предотвращения этого явления и полного саморегулирования оценочных услуг необходимо участие в сертификации оценщиков потребителей их услуг, однако это, в свою очередь, может стать угрозой независимости оценщиков.

     В представленной ниже таблице приведены  основные достоинства и недостатки систем контроля за оценочной деятельностью.

     Таблица 1 – Сравнительный анализ систем контроля за оценочной деятельностью

     

     В то же время, вокруг установления той или иной системы регулирования или контролирующего органа разворачивался и до сих пор существует конфликт интересов.

     Интересы  различных органов, структур, центров влияния на вопросы регулирования оценочной деятельности связаны со следующими позициями:

• возможностью лицензирования и создания барьеров для вступления в деятельность, установлению образовательных цензов;

•  установления стандартов оценки;

• регулирования качества услуг;

• возможностью контроля рынка оценочных услуг;

• определения степени свободы оценщиков, передел рынка, контроль за оценщиками;

• регулирования статуса отчетов об оценке, определении их силы, возможности их оспаривания, пределов возможности служения отчета для частных интересов;

• контроля за привлечением к ответственности оценщиков;

•  определения степени независимости оценщиков.

     При принятии решения об уполномоченном органе контролирующего оценочную деятельность Правительством России учтены возможные интересы различных министерств и ведомств и принято решение, что оптимальным органом контролирующим оценочную деятельность в России, является Министерство экономического развития и торговли РФ. Данный орган призван осуществлять регулирующую функцию (принимать и утверждать стандарты оценки, а также инициировать изменения в нормативные документы в области оценочной деятельности). Госимущество (ФАУФИ РФ) находится в подчинении у Минэкономразвития и выполняет контролирующую функцию и осуществляет лицензирование оценочной деятельности до 1.01.2006г. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.Принципы, этапы и методы оценки стоимости предприятия и его активов 

     На  стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию  экономического поведения субъектов рыночных отношений.

     Основные  принципы оценки предприятия и его активов можно разделить на четыре группы (таблица 2).

Таблица 2- Группы принципов оценки предприятия и его активов

     Принципы  оценки предприятия и его активов взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.

     Принципы  оценки не могут учесть абсолютно  все факторы, влияющие на стоимость  объекта недвижимости, однако при  правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его  стоимости.

1. Принципы оценки, отражающие компоненты объекта

• Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

     Пример 1. Проведена модернизация оборудования, позволившая  повысить доходность предприятия. Рассмотрим две ситуации:

     В примере показано, что произведенные  затраты на добавление дополнительного  элемента (вклада) могут  не соответствовать  последовавшему увеличению стоимости объекта. Например, в первом случае затраты на улучшения составили 200 000 руб., а последовавший  рост стоимости предприятия (вклад  улучшения в стоимость) составил всего 150 000 руб.

     Доходность  бизнеса — это  результат действия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Для  оценки предприятия  нужно знать вклад  каждого фактора  в формирование дохода предприятия. Включение  любого дополнительного  актива в систему  предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост  стоимости предприятия  больше затрат на приобретение этого актива. При  оценке бизнеса необходимо учесть возможность  произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:

— если на складе установлена  самооткрывающаяся  дверь, то затраты  на ее установку вряд ли будут покрыты  увеличением стоимости  объекта;

— отделка цехов скорее всего не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно стоимости предприятия;

— устройство места  для парковки автомобилей  может существенно  повысить стоимость  магазина розничной  торговли.

• Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:

— дорогой  ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города;

— максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и  транспортную доступность для большого количества покупателей;

— размещать  горно-обогатительный комбинат в городе, отдаленном от места добычи сырья, нецелесообразно  из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.

• Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты.

 
 

Например, в кафе постоянно  обновлялся интерьер и расширялся ассортимент  предлагаемых блюд и  напитков. Сначала  посетителей становилось  больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень  дохода, а поскольку  их количество ограничено, кафе стало нести  убытки.

     Увеличение  объема инвестиций в  развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли  только до определенного  момента, после чего темп прироста прибыли  начнет снижаться. При  оценке предприятия  нужно учитывать, что устаревшее технологическое  оборудование потребует  полной замены, оплаты демонтажа и монтажа  нового оборудования, а высококвалифицированных  работников, имеющих  большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и  трудно переучивать.

• Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства.

     Одним из важных моментов действия данного  принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим  для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или  товаров.

     Пример 2. Фабрика по производству тортов производит слишком  много этой продукции  для местного рынка. Торты — продукция  скоропортящаяся  и не подлежит длительным перевозкам в другой населенный пункт  из-за возможной потери внешнего вида, значит, наблюдается несбалансированность размеров фабрики  потребностям рынка.

 

2. Принципы  оценки, основанные на представлениях владельца 

• Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.

     Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Конечно, полезность бизнеса в том, чтобы приносить  доход. Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.

• Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.

     Если  инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством  изучения других потоков доходов  с аналогичным уровнем риска  и качества. Но покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Иными словами, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый  объект, и собственник рассматривает  его как желаемый заменитель. Принцип  основан на наличии вариантов  выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной  полезностью, например:

— вместо двух недорогих автостоянок в  малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;

— предпринимателя, желающего приобрести мукомольное  предприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.

• Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.

     Ожидание  будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие  выгоды (убытки) от владения объектом могут  быть продисконтированы (приведены  к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства  на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.

     3.Принципы оценки, связанные с рыночной средой

• Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия, например:

— стоимость  пейджинговой станции снижается  за счет развития мобильной связи;