Налог на недвижимость: зарубежная практика и перспективы развития в Российской Федерации

 

Основные законы о недвижимости в Соединенном Королевстве (Англия, Шотландия, Уэльс, обе Ирландии, острова  Мэн, Джерси, Гернси) не менялись с 1925 г. Однако законодательство на месте не стоит. Законы о налогах и о жилье являются особенно изменчивыми. Закон о коммерческой (нежилой) недвижимости был принят в 1954 г. Эта отрасль вне политики, тогда как жилье входит в сферу социальных интересов и зачастую дотируется государством.

Конкретно в Англии ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной стоимости, установленной на 1 апреля 1991 г. на основе суммы, за которую на эту дату жилье можно было продать на открытом рынке при должной рекламе. Дом стоимостью до 120 тыс. фунтов стерлингов не облагается налогом вообще, от 120 до 250 тыс. фунтов – по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов – 3%, свыше 500 тыс. фунтов – от 4%.

 

Во Франции есть три  различных налога:

·         налог на имущество (застроенные  участки);

·         налог на имущество (незастроенные  участки);

·         налог на жилье.

Реально во Франции квартировладелец платит фактически два налога: (правда, налог исчисляется из кадастровой стоимости строений, не пересматривавшейся последние полвека). Если собственник дома в нем живет, он платит оба налога, если нет – только налог на недвижимость.

Можно отметить, что французская  логика противоположна российской: у  нас планируется, наоборот, обложить повышенным налогом тех, кто не живет  в квартире, владея ею.

Налог на жилье (taxed'habitation) – это местный налог, выплачиваемый ежегодно любым лицом, проживающим в жилом помещении 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика, от налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания.

Налог на застроенные участки  применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке, определенном местным земельным реестром (cadastre). Налог касается всей недвижимости – зданий, сооружений, резервуаров, силосных башен и т. д., а также участков, предназначенных для промышленного или коммерческого использования. От уплаты этого налога освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования; физические лица старше 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и пособия по инвалидности.

Налог на незастроенные участки  – земельный налог (в основном находящиеся в частной собственности земельные и лесные участки, поля, луга, леса, карьеры, болота, солончаки, участки под застройку и т.д.) исчисляется путем умножения 80 % стоимости условной арендной платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления на основе земельного кадастра. От его уплаты освобождаются участки в государственной собственности и могут временно освобождаться участки, предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.

В Германии налог на недвижимость (Grundsteuer) налагается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество, вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до 600%, в силу чего конечная ставка составляет от 0,98% до 2,1% налоговой стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5%.

Недвижимое имущество, находящееся  в Дании может облагаться тремя  видами налога на недвижимость:

·         местный налог на недвижимость (kommunalgrundskyld);

·         окружной налог на недвижимость (amtskommunalgrundskyld);

·         местный налог на недвижимость, используемую как офисы, отели, заводы, мастерские и иные сходные коммерческие цели (doekningsafgift). Ставка муниципального налога на недвижимость может в среднем быть от 0,6% до 2,4%. Ставка окружного налога на недвижимость составляет 1%. Ставка местного налога на недвижимость на здания, используемые в определенных целях, не может превышать 1%. Предоставляемые по налогу льготы относятся только к объектам недвижимости.

В Голландии налог на недвижимость (onroerendezaakbelasting) ежегодно налагается местными органами. Налог состоит из:

·         i-части налагаемой на собственников  недвижимости;

·         ii-части, налагаемой на пользователей  недвижимости.

Местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления, в целом между примерно 0,1% и 0,9% стоимости, в результате собственник средней по площади недвижимости в год уплачивает муниципальному бюджету около 300-400 евро, но ставка налога может из года в год меняться). Различные ставки могут применяться для собственности, используемой в коммерческих целях и частной собственности. Налог на недвижимость может быть основой вычетов для целей налога на прибыль компаний (для физических лиц, налог на недвижимость может быть основой вычетов, если собственность используется в коммерческих целях).

В Испании налог взимается  ежегодно органами местного самоуправления. Налогом облагаются земельные участки  и строения в пределах муниципального округа. Налогооблагаемая база – кадастровая  стоимость. Она переоценивается  каждые 8 лет Кадастровым управлением. В среднем налоговые ставки составляют 0,4% для имущества, находящегося в городе и 0,3% – в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки. Существует также налог на возрастающую стоимость земельных участков. Он вносится при изменении владельца участка в случае, если его кадастровая стоимость возросла за период, прошедший от приобретения до продажи.

В Швеции государственный  налог на недвижимость (statligfastighetsskatt) налагается на все виды недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база – оцененная стоимость имущества на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного жилого помещения за границей – 75% его рыночной стоимости.

Налоговая ставка составляет 1,3% на дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир (hyreshus), 1,0% на помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% на промышленную собственность. Новые жилые помещения освобождаются от налога на первые 5 лет, на следующие 5 лет ставка снижена на 50%. Вообще, все предоставляемые льготы относятся к объектам недвижимости. Налог может служить основой вычетов для целей налога на доходы компаний.

 

В Чехии налог с владельцев квартир взимается по схеме, аналогичной  действующей ныне в России, исходя из остаточной стоимости строения.

В Финляндии ежегодный  налог на имущество составляет около 1 евро за 1 кв. м площади в год, рыночная стоимость дома не имеет  значения.

В Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость налагаются либо на уровне кантонов (субъекты аналогичные американским штатам), либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В швейцарском кантоне Базель-штадт, ставка налога на недвижимость составляет 0,4% рыночной стоимости, сниженная ставка в 0,2% применяется к некоторым компаниям.

По европейским меркам в Швейцарии относительно низкий уровень налогообложения. Сравнительный анализ налогообложения по основным кантонам (Каждая из федеративных единиц, входящая в состав Швейцарии) Швейцарии и городам Европы, показывает, что в Швейцарии уровень налогообложения организаций и физических лиц с доходом около 100 000 швейцарских франков (CHF) в год по сравнению с другими регионами Европы остается очень низким.

В странах бывшего СССР к владельцам квартир финансовые органы и законодатели относятся  довольно лояльно. В Латвии собственники не платят за право владения, но налогом облагается доход от сдачи внаем особняков. В этом отличие от большинства европейских стран, где наоборот, давно отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует налог на владение ею.

На современном этапе  налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах, но значимость его различна. В большинстве стран  поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти, но есть и исключения: Великобритания – 10,43%, Германия – 1,06%, Дания – 1,85%, Испания – 0,21%, Голландия – 1,81%, Франция – 2,17%, Швейцария – 0,46%, Швеция – 0,89%. Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.

 

 

 

2. Российский опыт  введения налога на недвижимость

2.1 Предпосылки  введения  

В течение последних нескольких лет при обсуждении вопросов, связанных  с налоговой системой России, наиболее интересным направлением является совершенствование  имущественного налогообложения, в  частности возможное введение в  стране налога на недвижимость.

Идеи применения у нас этого налога были сформулированы еще в середине 1990-х годов. В июле 1997 г. был принят Федеральный закон № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери». И хотя с момента принятия этого закона прошло более 10 лет, перспективы применения у нас налога на недвижимость пока остаются неясными.

В настоящее время Россия только приступает к решению задачи по формированию и регистрации прав на единые объекты недвижимости: начато формирование кадастра недвижимости. Проект закона «О государственном кадастре недвижимости» принят Государственной Думой в первом чтении. Вопрос о регистрации прав на единый объект недвижимости сегодня законодательно вообще не урегулирован.

Поскольку в условиях современной  России наличие недвижимости не связано  напрямую с текущим доходом и, следовательно, с фактической способностью уплачивать налог, налог на недвижимость может привести к дополнительным социальным проблемам.

«Налог на недвижимость часто  является непопулярным среди налогоплательщиков, особенно населения. Переоценка недвижимости в целях налогообложения, которая должна постоянно проводиться, сопряжена с большими политическими и социальными рисками.

Социально-политические причины  могут спровоцировать власти переложить непропорционально большую долю нагрузки налога на недвижимость на бизнес с целью облегчить положение населения, что обусловит несправедливое налогообложение.

В настоящее время неочевидно, к какому уровню налогообложения  целесообразно отнести налог  на недвижимость и в бюджеты какого уровня должен зачисляться этот налог. Более того, новые законодательные подходы к земельному налогу, налогу на имущество организаций пока не сформировали правоприменительную практику, свидетельствующую о недостатках этих налогов по сравнению с налогом на недвижимость» Артемьев, А.А., Гончаренко, Л.И. Обсуждение проблем и перспектив введения в России налога на недвижимость [Текст] / А.А. Артемьев, Л.И. Гончаренко // Ваш налоговый адвокат. - 2011. - №4. - СПС Консультант Плюс.

«Минфин России как орган, непосредственно проводящий и реализующий налоговую политику, впервые обнародовал документ «Основные направления налоговой политики в РФ на 2008 - 2010 гг.». В докладе в качестве одного из таковых назвал совершенствование налога на имущество физических лиц (посредством введения налога на недвижимость).

Согласно указанной концепции  реформирования налоговой системы  введение налога на недвижимость предполагает преобразование налога на имущество  физических лиц и земельного налога в единый налог на недвижимость.

Введение нового налога, заменяющего собой два существующих ныне, а также нового принципа налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости полностью соответствует целям налоговой политики государства. А именно обеспечения справедливости и эффективности налоговой системы, упрощения системы налогов, снижения затрат на сбор налогов.

Говоря о причинах, способствующих введению в России единого налога на недвижимое имущество, также нужно  отметить, что меры налоговой политики направлены на снижение других налогов (НДС, налога на прибыль, налога на доходы, акцизов), налог на недвижимость как имущественный налог более экономически нейтрален. Нужно учитывать и международную налоговую конкуренцию по другим налогам, к налогу на недвижимое имущество это не относится. Упрощение сбора и контроля не вызывает сомнений» Перцева, Е.М. Налог на недвижимость - приоритетное направление налоговой политики Российской Федерации [Текст] / Е.М. Перцева // Финансовое право. - 2010. - №5. - СПС Консультант Плюс.

Одним из безусловных преимуществ  обсуждаемого налога является то, что он позволяет предприятиям развивать производство без дополнительных налоговых издержек.

Установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность  финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы. Кроме того, введение налога позволит повысить самостоятельность и независимость местных властей. Но нельзя забывать о том, что налог на имущество организаций является региональным, в связи с чем с введением местного налога на недвижимость бюджеты субъектов Федерации понесут значительные потери. Кроме того, в связи с обширностью территории нашего государства в разных регионах муниципалитеты обладают различной способностью к собиранию указанного налога, соответственно, налоговые поступления могут значительно отличаться.

«Если рассматривать введение налога на недвижимость с позиций тех целей, которых хочет достигнуть государство, устанавливая этот налог, можно отметить следующее. Если налог на недвижимость юридических лиц, кроме фискальной, должен выполнять именно стимулирующую роль, то налоги на недвижимость и земельный участок, на физических лиц, прежде всего, призваны реализовать принцип справедливого распределения налогового бремени, потому что так или иначе оба эти налога - налоги на богатство в той или иной степени.