Налог на недвижимость: зарубежная практика и перспективы развития в Российской Федерации

Придание первоочередного  значения введению в РФ налога на недвижимость физических лиц связано с направленностью государства, прежде всего, на реализацию идей социальной справедливости. Соответственно, развитие бизнес-сектора за счет применения методов налогового стимулирования отодвигается на второй план» Санникова, А. Налог на недвижимость [Текст] / А.Санникова // Бухгалтерия и кадры. - 2011. - №10. - СПС Консультант Плюс.

Кроме того, введение налога на жилую недвижимость граждан не приведет к упрощению налоговой  системы, уменьшению количества налогов.

«Главная проблема введения этого налога связана с тем, что  объект и налоговая база связаны  с формированием кадастра объектов недвижимости и с разработкой  методов кадастровой оценки объектов. И на сегодняшний день, пока работа с кадастром не завершена, говорить о том, чтобы ввести этот налог не очень правильно. Ее решение также требует разработки и принятия целого ряда документов, в частности:

- порядка проведения кадастровой  оценки недвижимости;

- порядка формирования  сведений об объектах недвижимости для целей налогообложения;

- методики кадастровой  оценки недвижимости;

- досудебного порядка  урегулирования споров о результатах  оценки недвижимости;

- порядка утверждения  результатов оценки недвижимости;

- порядка внесения результатов  оценки недвижимости в кадастр недвижимости. Эта работа нацелена на довольно значительный период. Был разработан план-график по введению этого налога (а он должен в первую очередь заменить налог на имущество физических лиц» Михина, Е.В. Правовые и экономические проблемы перехода к налогу на недвижимость в Российской Федерации [Текст] / Е.В.Михина // Налоги и налогообложение. - 2011. - № 12. - СПС Консультант Плюс

Таким образом, главное препятствие  для введения этого налога прежнее - отсутствие базы со сведениями об объектах налогообложения.

А для того, чтобы сформировать кадастр, надо еще и оценить объекты. Методика кадастровой оценки в настоящее  время разработана только в отношении  земельных участков. В Госдуме  есть законопроект, внесенный депутатами, касающийся изменений в закон об оценочной деятельности, который вводит понятие кадастровой оценки объектов недвижимости.

Соответственно, после принятия этого закона, разработки соответствующих  методик оценки и проведения оценки станет ясно, какова же будет база для  этого налога. Исходя из этого будет решено, какие можно применить ставки, коэффициенты, льготы, вычеты, поскольку этот налог рассчитан прежде всего на собственников жилья, на граждан, и он будет затрагивать определенный социальный аспект. Необходимо учесть все нюансы, чтобы этот налог не был в первую очередь обременителен для малообеспеченных слоев.

2.2 Эксперимент  по введению налога на недвижимость  в Великом Новгороде и Твери

Распоряжением Правительства  РФ от 23 декабря 1996 г. №1900-р "О проекте  Федерального закона "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде  и Твери" и его письмом от 24 декабря 1996 г. №4527п-П13 "О внесении проекта Федерального закона "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери" в Государственную Думу был внесен проект указанного Закона. 20 июля 1997 г. был принят Федеральный закон №110-ФЗ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери" (Закон 110-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона 110-ФЗ предполагалось проведение в 1997 - 1998 гг. эксперимента. Принятие столь  радикальных на тот период развития российского налогового законодательства мер было обусловлено действующим порядком имущественного налогообложения (налоги на имущество предприятий и на имущество физических лиц, земельный налог), который в полной мере не соответствовал проводимой налоговой реформе и не обеспечивал стабильность поступления доходов в бюджет. Имелись также существенные недостатки и противоречия, например, отсутствовал единый подход к налогообложению недвижимого имущества, а его налогооблагаемая стоимость не соответствовала рыночным показателям.

Поэтому Правительство РФ предложило:

учредить единый налог  на недвижимое имущество как с  юридических, так и с физических лиц вместо действующих в то время  налогов на имущество предприятий (организаций), на имущество физических лиц и земельного налога;

установить единый перечень объектов налогообложения;

определить рыночную цену недвижимости для целей налогообложения;

ввести единую для юридических  и физических лиц ставку налога на недвижимость (во избежание различного рода злоупотреблений, как правило, связанных с переоформлением прав собственности между ними);

закрепить данный налог как  источник доходов органов местного самоуправления.

В связи с этим по инициативе администраций городов Великого Новгорода и Твери в целях  отработки механизма и подготовки модели налогообложения недвижимости для внедрения на территории РФ был подготовлен проект указанного Федерального закона, который не должен был вызвать снижение поступлений в бюджет.

Налог на недвижимость предполагался  как местный налог, который объединил  бы два местных налога и один региональный.

На втором этапе по промежуточным  итогам эксперимента обозначилась необходимость  внесения изменений, что позволило  продолжить до 2003 г. в городах Великом  Новгороде и Твери эксперимент.15 августа 2001 г. Правительство РФ издало Постановление №584 "О Программе развития в Российской Федерации бюджетного федерализма на период до 2005 года". Основная цель этой Программы - разграничение налоговых полномочий и доходных источников, существенное повышение роли собственных доходов региональных и местных бюджетов, в том числе региональных и местных налогов, имея в виду создание предпосылок для перехода к долгосрочной перспективе формирования доходов бюджетов каждого уровня в основном за счет собственных налогов.

Распоряжением Правительства  РФ от 10 июля 2001 г. №910-р была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы). Эта Программа предполагала совершенствование налогового законодательства с целью его упрощения, снижение общего налогового бремени для законопослушных налогоплательщиков за счет реформирования отдельных видов налогов, сокращение числа налогов и сборов, отмену неэффективных налогов, а также переход после завершения формирования земельного кадастра и создания единых объектов собственности к налогу на недвижимость, заменяющему налог на имущество и земельный налог.

Неменее интересно и принятое также на третьем этапе проведения эксперимента распоряжение Правительства РФ

Начало четвертого этапа  проведения эксперимента связано с принятием Федерального закона от 28 июля 2004 г. №92-ФЗ "О продолжении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери и внесении изменений в Федеральный закон "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери" <10> (Закон 92-ФЗ). Закон 92-ФЗ обозначил продолжение эксперимента и переход его в завершающую стадию, по окончании которой предполагалось подведение итогов, выявление основных достижений и наибольших трудностей, способствующих или препятствующих повсеместному введению налога на недвижимость. Согласно статьям 1, 2 Закона 92-ФЗ эксперимент по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери был продолжен, т.е. период его проведения составил 1997 - 2005 гг. В налоговую базу налога на имущество данных налогоплательщиков, определяемую в соответствии с главой 30 "Налог на имущество организаций" НК, не включается недвижимость, находящаяся на территориях этих городов. Несмотря на изменения в системе налогов и сборов, региональный налог на имущество организаций (глава 30 НК) и два местных налога (земельный и на имущество физических лиц) продолжают действовать. Рассмотренные программные документы и результаты проводимого эксперимента подтвердили необходимость в условиях реформирования налогообложения недвижимости учитывать современные тенденции развития межбюджетных отношений, роль собственных доходных источников именно местных бюджетов и закрепить за представительными органами муниципальных образований право принимать решения о введении на их территории местного налога на недвижимость, что составило основу эксперимента в городах Великом Новгороде и Твери.

 

 

3. Перспективы  использования зарубежного опыта  при введении налога на недвижимость  в Российской Федерации

 

3.1 Характерные  отличия действующей практики  налогообложения недвижимости в  США

 

В США с 1956 г. действует  специальный Земельный банк, который  предоставляет фермерам кредиты  на развитие сельского хозяйства. Земельный  банк кредитует фермерские хозяйства, в том числе на льготных условиях тех фермеров, которые не увеличивают или сокращают возделываемую площадь своих земельных участков.

Имущественные налоги в США  приносят сегодня до 30% всех поступлений  в местные бюджеты.

Объектами имущественных  налогов являются: недвижимое имущество; движимое имущество.

Налог на недвижимость - основной местный налог в США. В Америке  и Канаде за счет средств, поступающих  от взимания налога на недвижимость, местными органами власти финансируются пожарная охрана, полиция, школы, здравоохранение.

Налог на недвижимость (The Property Tax) в США является местным и регулируется на уровне графства (The County). Объект налога - земельно-имущественный комплекс (земельный участок плюс строения на нем). Переоценка недвижимости на основе рыночных цен в целях налогообложения проводится ежегодно. Ценовую информацию о недвижимости возможно получить непосредственно на местном уровне, так как все сделки с недвижимостью регистрируются в графстве. В ходе проведения переоценки земельный участок и строения на нем оцениваются по отдельности. В США налог на недвижимость уплачивается в течение года двумя равными долями. Уплаченная сумма принимается к зачету при расчете налоговой базы подоходного налога с физических лиц.

Чтобы не допустить появления  тенденций к уклонению от налогообложения  недвижимости, связанных прежде всего с психологическим отношением к подлежащей уплате сумме налога на недвижимость, в том числе в случае ее увеличения, законодательство США предусматривает следующие подходы:

1) не повышая размер  налоговой ставки, увеличивать величину  налоговой базы, т.е. стоимость  недвижимости, путем периодических  переоценок;

2) превышать ставку в 1,0% возможно, если дополнительная сумма доходов направляется на погашение долгов местных органов власти.

Общий подход при установлении льгот по налогу на недвижимость применяется  в виде освобождения от уплаты налога определенных категорий налогоплательщиков, в том числе:

- религиозных организаций;

- образовательных учреждений;

- постоянных резидентов - граждан, нуждающихся в социальной  защите, и лиц, имеющих особые  заслуги перед государством.

Налогом на недвижимость облагаются все объекты недвижимости на территории г. Нью-Йорка, за исключением объектов, выведенных из-под налогообложения на основании закона. Поступления налога на недвижимость составляют до 40% доходов бюджета города.

В целях налогообложения  недвижимость всех пяти административных округов Нью-Йорка разделена на отдельные категории (Тhe Parcel). Для каждой категории характерны однотипные строения (The Block) и земельные участки (The Lot). Департамент финансов города присваивает каждой категории недвижимости определенный налоговый класс. Размер ставок налога на недвижимость для каждого налогового класса ежегодно устанавливается законодательным органом Нью-Йорка (The New York City Council).

Таблица 2. Ставки налога на недвижимость в Нью-Йорке 

// Проскурин А.Г. Налог  на недвижимость как средство обеспечения решения вопросов местного значения [Текст] / А.Г. Проскурин // Налоги (журнал). – 2007. - №5. – СПС КонсультантПлюс

Налоговый класс Налоговая  ставка на каждые 100 долларов налоговой  базы, долл.

1                           10,888

2                           9,885

3                           13,083

4                           10,631

 

 

 

Заключение

По окончанию проделанной  работы можно сделать следующие  выводы.

Уже давно ведутся разговоры  о налоге на недвижимость, который  заменил бы существующие имущественные  налоги. Предполагается, что в перспективе  именно налог на недвижимость будет  основным источником формирования местных  бюджетов. Это обеспечит самостоятельность муниципальных властей.

Налог на недвижимость по сути заменяет три налога – земельный, на имущество организаций и на имущество физических лиц. Следовательно, упрощается налоговое администрирование, снижаются затраты на него.

Налог на недвижимость выполняет следующие функции: воспроизводственная, консервационная, казначейская (фискальная), компенсационная, обременительная (регулирующая).

Установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность  финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы. Кроме того, введение налога позволит повысить самостоятельность и независимость местных властей.

В качестве причин, вызвавших  появление проблем с налогообложением недвижимости в нашей стране, можно  отметить следующие:

- недостаточное развитие  рынков земли и недвижимости;

- отсутствие адекватной системы учета объектов недвижимости;

- политические и социальные  риски, ограничивающие его эффективное  использование;

- незначительная роль  в доходах территориальных и  прежде всего местных бюджетов;

- отрыв в определении  налоговой базы от рыночной стоимости недвижимости;

- неравномерность распределения  налогового бремени (по видам  недвижимости – жилая и нежилая,  по объектам – земля, здания  и сооружения);

- жесткое централизованное  регулирование налоговой базы  и налоговых ставок.