Зарубежный опыт управления земельными ресурсами

Эта таблица дает общее представление о разнообразии условий аренды со значительным различием от более либеральной (как в США) до более регламентируемой (как в большинстве стран Европы) законодательством и практикой.

В число стран с либеральной практикой рынка аренды, кроме США, можно отнести также Австралию, Канаду и Новую Зеландию.

В Западной Европе в большинстве случаев предусмотрена минимальная длительность аренды, как в целом фермы, так и участка земли. Только в таких странах как Норвегия, Дания, а из развитых неевропейских - Япония, установлен максимум срока аренды, а короткий срок - в Ирландии, т.е. в странах, где сама по себе аренда не играет существенной роли. В Дании установлен максимальный срок аренды - 30 лет. Законодательство этой страны не разрешает дальнейшее продление строка аренды и поощряет, чтобы арендатор выкупил бы землю и стал ее собственником. В других же странах срок аренды может быть продлен и сверх установленного срока с созданием системы долговременной аренды.

Различная практика существует и по установлению размеров арендной платы. В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются об уровне арендных платежей. В других государствах, где аренда играет большую роль, существует законодательство по регулированию арендной платы.

В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но затем она идет на рассмотрение и утверждение местных властей, которые руководствуются соответствующими стандартами, регулирующими размер такой оплаты.

Закон предусматривает также регулирование или административное утверждение в Ирландии и во Франции. Власти могут контролировать арендную плату путем установления максимальных или стандартных ее размеров. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Арендная плата исчисляется при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы.

Таким образом, практика регулирования арендной платы определяется исходя из специфики каждой страны и здесь трудно найти общую закономерность, хотя видно различие между более либеральной заокеанской и более регламентируемой европейской и японской. Здесь опять-таки важны и национальные традиции и землеобеспеченность.

                                    Передача земли по наследству.

Наследование - одна из форм смены владельцев земли, и как таковая является одним из элементов земельного рынка.

Сама по себе юридическая процедура наследования насчитывает несколько тысячелетий, а в европейской культуре - много столетий. Наследование - один из наиболее распространенных правовых и хозяйственных актов и поэтому на принципы наследования наложили свой отпечаток и традиции отдельных стран, правовые школы, хозяйственная целесообразность, обычаи и, в значительной мере, государственная политика. При этом сами по себе эти принципы претерпевают изменения в соответствии с реалиями сегодняшнего дня. В общем, нужно сказать, что не существует единой теоретической правовой базы для института наследования, единой юридической, экономической и административной практики, и саму систему наследования можно подразделять на несколько групп, в зависимости от происхождения той или иной юридической системы. Они имеют разное теоретическое и историческое обоснование, разное практическое применение, и в то же время испытывают на себе воздействие государственной политики, в основном ориентированной на борьбу с фрагментацией земельных владений, способствование концентрации сельскохозяйственного производства и поддержания жизнеспособных хозяйств. Можно сделать вполне определенный вывод о том, что и юридические теории, и правовая практика испытывают серьезное воздействие со стороны государства, ориентированное, прежде всего на конкретные экономические цели. В общем, юридические принципы и системы наследственного права, в рамках общего гражданского права, можно разделить на три основные группы:

1. Группа стран с германским  гражданским правом, ориентированных  на германский гражданский кодекс  и на немецкую юридическую  практику.

К числу этих стран можно отнести саму Германию, Австрию, Швейцарию и Грецию. Близки к ним как теоретически, так и практически правовые системы скандинавских стран (Швеции, Норвегии, Дании и Финляндии).

2. Ко второй группе  стран можно отнести те государства, где на основе римского права  было сформировано гражданское  право, которое нашло свое выражение  в Гражданском кодексе Наполеона. Несомненно, принятие в 1804 г. этого  кодекса оказало большое влияние, как на юридическую теорию, так и на практику, в первую очередь в странах романской культуры, которые исторически всегда отождествляли себя с римской культурой, в том числе и с римским правом. В эту группу стран входит, прежде всего, сама Франция, а также Бельгия, Люксембург, Нидерланды, Италия, Испания и Португалия. Еще раз хочется подчеркнуть, что основой их правовой системы в области гражданского права, в том числе и права наследования является Гражданский кодекс Наполеона, но, как будет показано ниже, в эти правовые принципы, и в особенности в их право применение, пришлось внести существенные коррективы, чтобы они отвечали и духу, и потребностям времени.

3. В третью группу стран  входят, прежде всего, государства англосаксонской юридической культуры, во многом отличной от континентальной Европы. Англосаксонская правовая теория и практика, прежде всего, базируется на обычном праве, отдельных законах, на праве прецедента, она исходит из конкретных фактов, не стараясь облечь их в законченную форму кодексов. В то же время эта юридическая система ориентирована в большей мере на свободу отдельного индивидуума, его неотъемлемого права и значительно меньшим вмешательством государства в область гражданско-правовых, в частности семейно-правовых, отношений, в том числе и в сфере наследования. К этой группе стран можно отнести прежде всего саму Великобританию, США, Ирландию, Канаду, Австралию, Новую Зеландию.

Нужно сказать . ч то несколько особняком стоит Япония, которая, с одной стороны, скопировала в своем Гражданском кодексе многие положения стран Континентальной Европы, но в то же время в гражданском праве и в юридической практике сказался и японский национальный характер - стремиться все делать путем нахождения единомыслия, или как у нас за последние десятилетия стали говорить "консенсуса", решение дела о наследстве на семейном совете без обращения к властям. В этом сказалось все различие японского подхода к юридическим вопросам по сравнению с американским, где все стремятся решить в судебном порядке. Поэтому сейчас более половины всех юристов в мире живет в США, а в Японии, в расчете на соответствующие группы населения, наименьшее количество адвокатов среди остальных развитых стран.

Анализируя современные теоретические установки и реальную правовую практику этих трех основных юридических систем, можно указать на их основные принципы и различия.

В первой группе стран (германского права) в наследственном земельном праве широко распространен принцип, что завещатель не в праве произвольно завещать свое земельное имущество, и оно, как правило, должно переходить лишь к одному из наследников, а все остальные должны получать соответствующие денежные или имущественные компенсации.

В особенности четко этот принцип прослеживается в законодательстве северных, протестантских землях ФРГ. Здесь после установленного факта смерти завещателя земля, а также и вся недвижимость и сельскохозяйственный инвентарь, поступает лишь к одному из наследников, обычно либо старшему в семье, либо в наибольшей степени связанному с ведением хозяйства. В случае споров такой наследник определяется судом. По закону требуется, чтобы этот человек имел бы соответствующую квалификацию, опыт работы и возможность эффективно вести хозяйство.

В других же землях Германии, на католическом юге, где господствуют иные традиции, Гражданский кодекс разрешает проводить раздел земли между всеми наследниками. Однако этот же кодекс разрешает оставлять землю только одному наследнику, с условием выплаты компенсации остальным сонаследникам. Вследствие такого различного подхода к принципу наследования, это сказывается и на аграрных структурах в ФРГ, между севером и югом - более крупными хозяйствами на севере и более мелкими на юге. Таким образом, в рамках одного кодекса существуют два подхода, которые регулируются законами земель. Вообще, даже исходя из общих принципов германского права, в каждой из стран этой группы осуществляется специфическая политика и применяются особые правовые нормы, чтобы отразить как местные реалии, так и аграрную, да и в целом экономическую политику.

Примером может быть Норвегия. В этой стране Акт о наследовании преследует две цели структурной политики - закрепление сельского населения во всех районах страны, в том числе и менее благоприятных, путем поддержки местных фермеров, причем осуществляется политика с ориентацией на фермера-собственника земли, препятствуя при этом дроблению хозяйства.

В этих целях по закону хозяйства переходят к старшему из детей - сыну или дочери. Этот закон является обязательным и он не позволяет завещателю поступать иным образом. По этому же закону другие члены семьи могут выкупить у наследника ферму, если он на это согласен. Законом подчеркивается, что члены семьи имеют приоритет перед посторонним лицом по приобретению фермы.

Однако и получение наследства или покупка фермы накладывают на нового владельца серьезные обязательства. Он должен прожить минимум пять лет на этой ферме и вести там сельскохозяйственное производство.

В Швеции, с ее традиционно высоким уровнем государственного регулирования, при получении наследства требуется разрешение властей на введение в хозяйство, с целью сохранения его целостности, а если возникает проблема с выделением одного из участков, то на это также требуется разрешение. Основная идея при этом - желание избежать дробления хозяйства и сохранить жизнеспособный размер предприятий, который обеспечивал бы разумный уровень рентабельности и позволял бы иметь подобающий доход. Если же власти не дают согласия на раздел хозяйств, то наследник обязан его продать целиком, либо сдать в аренду. Последнее является довольно частым решением проблемы, что и объясняет высокую долю арендных земель в Швеции.

В группе стран с господством римского права, как говорилось, исходным является Гражданский кодекс Наполеона. Он отражает как принципы римского права, так и ту историческую эпоху, когда он был создан. Главное в нем - это равенство прав, которое распространяется и на наследование. Это означает, что все наследники имеют равные права на получение наследства. Принятие этого принципа имело серьезные последствия в виде последовательного дробления земельных наделов. Как правило, крестьяне были слишком бедны, чтобы решить эту проблему иным способом - отдать хозяйство одному из наследников, а остальных бы он компенсировал деньгами. Такое дробление хозяйств находилось в явном противоречии с необходимостью консолидации земельных участков и концентрации хозяйства при переходе к современному механизированному производству.

Поэтому каждая из стран этой группы государств должна была внести поправки в гражданский кодекс или принимать специальные законы, чтобы хотя бы как-то смягчить эту проблему. Во Франции был принят принцип "преференциального наследника", который применяется в том случае, если ферма подлежит разделу между несколькими наследниками. Исходя из этого принципа, из числа наследников местным судом избирается наиболее квалифицированный кандидат во владельцы фермы. Ему передается все хозяйство, а он должен возместить в течение 10 лет остальным сонаследникам их долю в наследстве. Этот срок установлен с учетом реальных финансовых ресурсов крестьянского хозяйства, делающего невозможным немедленную и одноразовую выплату компенсации.

Есть и другой вариант, который предусмотрен законом. Он состоит в создании "группового сельскохозяйственного предприятия". Такое понятие апробировано французским правом уже в течение нескольких десятилетий, и такой тип собственности может быть введен в наследуемом хозяйстве, естественно при согласии всех сонаследников.

Может быть использован и другой механизм, который применяется в том случае, если один из наследников в течение длительного времени уже работал на ферме, при этом не в качестве наемного рабочего. В соответствии с законом, тогда ему начисляется так называемая "отложенная заработная плата", начиная с 18-летнего возраста. Это положение действует, как правило, по отношению к основному наследнику. Он при этом может свою "отложенную заработную плату" вычесть из получаемого наследства, и тем самым выплачивать остальным сонаследникам меньшие суммы.

В Италии существует специальное законодательство, направленное на сохранение семейных ферм. В случае наличия нескольких наследников, сонаследники имеют право продать свою долю, но только основному наследнику. При этом , если данный со-наследник не желает заниматься сельским хозяйством в течение ближайших пяти лет, то его участок продается в принудительном порядке основному со-наследнику , причем цену на участок устанавливают местные сельскохозяйственные органы.

Вообще, нужно сказать, что и при германской и при французской системе необходимость денежной компенсации сонаследников ложиться тяжелым бременем на хозяйство, и мешает его эффективному развитию. Эта проблема хорошо понимается законодателем. Однако они стоят в жестких рамках выполнения двух взаимопротиворечащих условий - справедливое распределение наследства и облечение финансового бремени основного наследника.

В ряде стран найдено компромиссное решение, в основном в сторону снижения финансовых выплат сонаследникам. В этих целях в законодательстве ряда стран существует понятие "преференциальная оценка сельскохозяйственных угодий". Исходя из этой концепции земля, за которую основной наследник должен выплатить компенсацию остальным сонаследникам, оценивается более низкой, чем рыночная цена, и тем самым несколько облегчаются финансовые обязательства фермеров. Такое законодательство существует в ряде стран.