Зарубежный опыт управления земельными ресурсами

В третьей группе стран, где господствует англосаксонское право, вопрос о наследовании стоит принципиально по-иному. В соответствии с принципами этого права завещатель не связан никаким обязательством по передаче своей земли. Он может ее оставить кому угодно, чаще всего лишь одному из наследников (что и стало исторической традицией в Англии). Этот принцип имеет как свои положительные, так и отрицательные последствия. Положительные - это, как правило, сохранение целостности землевладения, а отрицательные - произвольность завещателя и неопределенность прав других сонаследников.

В Японии, как уже говорилось, сложилась своя правовая культура, хотя и основанная на континентально-европейской, но имеющей свои специфические черты. Наследование земли определяется совместным решением всех наследников, свободных в выборе метода деления наследства, но, как правило, не ставится под сомнение целостность сельскохозяйственного предприятия, в особенности с учетом крайне мелких земельных наделов в стране.

В общем, если подытожить вопросы, связанные с теориями и практикой перехода земли по наследству, то можно сказать, что нет единых принципов, единой теории и единого право применения.

Исторически сложились разные подходы к наследственному праву, и они сохраняются, но необходимость концентрации, или, во всяком случае, недопущения раздробления хозяйств, требует применения такого законодательства и исполнительской практики, которая бы позволила сохранять относительно жизнеспособные и рентабельные хозяйства, даже после смены поколений собственников.

      Право собственности на сельскохозяйственные угодья для иностранцев.

В этой области существуют две тенденции - с одной стороны, желание оградить право собственности на землю от возможной ее скупки иностранными гражданами или нерезидентами, с другой стороны, создание правовых систем, в первую очередь в Европейском Союзе, где на правах взаимности нерезиденты, но граждане стран Европейского Союза приравниваются в правах к гражданам данного государства, основываясь на общем принципе свободного движения капитала и рабочей силы.

Реальное же положение определяется степенью экономического развития государства, системой его финансовых реалий. Можно суммировать в нижеследующей таблице такие ограничительные подходы в различных странах.

Ограничение на собственность для иностранцев на сельскохозяйственные угодья

В ряде других стран также практикуется ограничение на возможность иностранцев по покупке земли. Так, такие ограничения действуют в Австрии, в Чешской республике, Исландии и Турции. В Европейском Союзе льготы на покупку земли иностранцами распространяются лишь на граждан стран этой международной организации, по отношению ко всем остальным устанавливаются ограничения.

Сам характер таких ограничений и формы решения проблем различны в разных странах. Так, в Новой Зеландии право на покупку или аренду более 2 гектаров земли решается трибуналом по охране земли, и решение зависит от каждого конкретного случая, принимая во внимание возможности внедрения новых технологий, крупных инвестиций, деловой компетенции, а также наличие свободных земель.

В Австралии эти ограничения применяются в основном в Западной части континента, чтобы обеспечить за австралийцами контроль за большей частью еще слабо используемых земель.

В Канаде это регулирование носит более жесткий характер, с целью ограничения, либо недопущения иностранной собственности на землю. Законодательство по этой проблеме осуществляется на уровне провинций, причем в ряде случаев это касается не только иностранцев, но и нерезидентов данной провинции. В провинциях Альберта и Монитоба нерезиденты этих провинций не могут приобретать более 8 гектаров сельхозугодий. При этом в ряде провинций существует система льготного кредитования на покупку земель сельскохозяйственного назначения, но она не распространяется на нерезидентов. Только в Ньюфаундленде и Нью-Брансуике , где сельского хозяйства почти нет, существует свободная покупка сельхозугодий.

В странах Европейского Союза, как уже указывалось, существует льготный внутренний режим для всех граждан стран Союза и приняты на уровне Союза общие правила для внешних капиталовложений для граждан прочих стран.

Однако и внутри Союза в некоторых странах сохранены ограничения даже и для граждан других государств - членов этой международной организации. Так, в Ирландии, где сильны местные традиции борьбы за землю с английскими лендлордами, создан режим, по которому сильно ограничивается возможность иностранцев по покупке земли. Только после проживания 7 или более лет в Ирландии нерезидент страны может обратиться в Земельную Комиссию с просьбой о разрешении покупки земли для ведения сельскохозяйственного производства.

Во Франции требуется особое разрешение в двух случаях - если сделка превышает 250 млн франков, либо если речь идет о покупке виноградников, которые по традиции считаются в стране важной частью национального богатства.

В Японии в сельском хозяйстве, так же как и во многих других отраслях экономики, традиционно проводится политика по ограничению зарубежных капиталовложений. В сельское же хозяйство запрещены иностранные капиталовложения не только в землю, но в целом в сельскохозяйственное производство. Это же касается лесного и рыбного хозяйства.

Можно особо рассмотреть положение в этом плане в США, где имеется весьма разнообразный опыт по предоставлению прав на покупку земли, либо ограничению этих прав для иностранцев.

В 1978 году был принят Акт о зарубежных капиталовложениях в сельское хозяйство. По этому федеральному акту не запрещается иностранцам приобретать сельскохозяйственные угодья в США, но в каждом отдельном случае они должны сообщать об этом на имя Министра сельского хозяйства США. То же касается и лесных угодий.

В целом, однако, иностранцы владеют относительно небольшой частью сельхозугодий страны, менее 1%, причем главным образом это пастбища. В основном иностранцы собственники - это канадцы и европейцы.

Фактическое же ограничение прав иностранцев на покупку земли осуществляется на уровне штатов. Сейчас в 28 штатах существуют законы по ограничению прав иностранцев на покупку земель сельскохозяйственного назначения. По своей жесткости эти ограничения существенно различаются. В штате Айдахо, например, запрещается для иностранцев покупка земель, принадлежащих штату. В других штатах, сельскохозяйственного направления, таких как Канзас, вообще иностранцам запрещается покупать сельскохозяйственные земли. Это же касается и вообще земельной собственности. В ряде штатов, таких как Джорджия, Кентукки, Мэриленд, запрет распространяется выборочно на государства, которые не рассматриваются как дружественные. В Индиане и ряде других штатов ограничивается площадь земли, которая может быть продана иностранцам. Еще в некоторых штатах, таких как Миннесота, даже гражданам дружественных стран не разрешается покупать сельскохозяйственные земли, но делается исключение при покупке земли для горнорудных или научно-исследовательских работ. Во многих штатах существуют ограничения для граждан враждебных стран или при продаже государственных земель, или при переводе земель из сельскохозяйственного на другие виды использования. В общем же в целом 17 штатов, в основном сельскохозяйственного направления, практикуют ограничения по продаже сельскохозяйственных земель иностранцам. Их можно сгруппировать на четыре категории. К первой категории относятся те из них, где требуется, чтобы иностранец, обращающийся за правом на покупку земли, в течение определенного периода времени приобрел бы американское гражданство. В штате Кентукки, например, иностранец из дружественной страны может приобрести землю, но если в течение 8 лет он не стане гражданином США, то его право на эту землю пропадает. В Иллинойсе, Индиане, Миссисипи и Вайоминге введены такие же правила. По штатам, принадлежащим ко второй категории, устанавливается максимальная площадь земли, которая может быть куплена иностранцем. Например, иностранец нерезидент не имеет права купить больше 640 акров земли в Висконсине. Ограничения по размеру покупаемой земли установлены также в Индиане, Пенсильвании и Южной Дакоте. В штатах третьей категории существуют более серьезные ограничения по собственности иностранцев на землю. В Оклахоме, например, иностранцам вообще запрещается покупать какую-либо землю (так же как и недвижимость), в Канзасе и Небраске запрет на покупку земли распространяется не только на граждан недружественных стран, но и на иностранцев вообще. Ограничение в Айове, Миннесоте и Северной Дакоте касаются только сельскохозяйственных земель. В последнюю категорию, которая представлена Нью-Гэмпширом, иностранцам запрещено приобретать какую-либо собственность.

В общем, эти ограничения, прежде всего, существуют в основных сельскохозяйственных штатах, не давая или затрудняя иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли.

Таким образом, в основных сельскохозяйственных штатах вследствие ограничений роль иностранцев в собственности земли очень невелика, что и демонстрирует эффективность политики по сохранению сельхозугодий за американскими гражданами.

Вообще же иностранная собственность на сельскохозяйственные угодья , ее роль, сильно колеблется по странам. В первую очередь, она распространена в Западной Европе, хотя очень невелика во Франции, которая как ведущая сельскохозяйственная страна, старается формально и неформально сохранить свои земли от зарубежного проникновения.