МИНИСТЕРСТВО
ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное
образовательное учреждение высшего профессионального
образования
«ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Строительный факультет
Кафедра «Экспертиза и управление ндвижимостью»
Организация
работы управляющей компании в сфере недвижимости
Исполнитель: Макейчева И.А. гр 141/1
|
подпись / (дата) |
|
|
Проверил:
Янюшкина Е.В.
|
подпись / (дата) |
|
| |
|
|
| |
Томск-2014 |
|
| |
|
|
Содержание:
Содержание:
1. Теоретическая
часть
1.1Управляющая
компания
1.2Функции
управляющей компании
1.3Виды управляющих
компаний
1.4Структура
деятельности кправляющей компании
1.5Требования
к управляющей компании
1.6Обязанности
управляющей компании
1.7Конкурентоспособность
управляющей компании
2. Расчётная
часть
2.1Потребность в штатных работниках
на первом участке
2.2Потребность в штатных работниках
на втором участке
2.3Потребность в штатных работниках
на третьем участке
2.4Потребность в управленцах
2.5Потребность в финансовых работниках
2.6Потребность в работниках осуществляющих
надзор
3. Структура управляющей компании
на основе численности и профиля
сотрудников.
4. Должностные инструкции
сотрудников управляющей компании.
Теоретическая часть.
Управляющая
компания – это такая компания, которая
имеет право на управление собственностью,
пакетами акций, долями, паями в имуществе,
то есть выполняет функции управления
от лица остальных компаний и фирм.
Когда говорят об управляющей
компании, то подразумевают, что существует
некое объединение компаний и фирм по
общим делам и интересам.
Основной продукт управляющей
компании – решение, направленное на достижение
целей, поставленных заказчиком, в сложившихся
условиях и с учетом имеющейся ресурсной
базы. Здесь и проявляется основное
преимущество управляющей компании перед
человеком: она специализируется на принятии
решений и имеет соответствующее обеспечение.
Обычно
управляющие компании выполняют следующие
функции:
поддержание
отношений с внешней средой. Управляющая
компания организует диалог с акционерами
и участниками финансового рынка, предоставляет
им необходимую информацию о деятельности
холдинга. Кроме того, важной функцией
является лоббирование интересов холдинга
в органах государственной власти;
перераспределение
финансовых ресурсов между предприятиями
с целью реализации инвестиционной стратегии,
таким образом, управляющая компания становится
кредитным центром холдинга;
обеспечение
общего финансового контроля над деятельностью
отдельных предприятий. При этом управляющая
компания разрабатывает и внедряет единую
систему учета, контроля и анализа для
всех входящих в холдинг бизнес-единиц;
определение
общекорпоративной стратегии. Общекорпоративная
стратегия обычно содержит решения о том,
какое предприятие необходимо купить,
а какое - продать, решения о размере и
направлении инвестиций, а также зачастую
конкурентную стратегию;
создание общекорпоративной
культуры. Для холдингов крайне важно
объединить сотрудников отдельных предприятий
в единую компанию. Кроме того, одной из
задач общекорпоративной культуры является
выработка единой системы ценностей, общей
для всех компаний холдинга;
поддержание
и развитие ключевых компетенции, критичных
для достижения конкурентоспособности
отдельных предприятий, а также организации
единой для всех компаний холдинга системы
управления знаниями;
отбор и развитие
топ-менеджеров отдельных компаний, а
также разработка системы их мотивации
и вознаграждения
Виды управляющих
компаний
Управляющие — отличительной
чертой управляющей компании является
занятие ими только управлением общего
имущества в многоквартирных домах, то
есть без самостоятельной эксплуатации,
технического и санитарного содержания,
и оказания коммунальных услуг. Для осуществления
эксплуатации, технического и санитарного
содержания общего имущества, а также
оказания иных услуг, управляющая компания
заключает соответствующие договоры подряда.
Гибридные — отличительной чертой компании
является выполнения ими самостоятельно
функций управления, эксплуатации, технического
и санитарного содержания многоквартирных
домов, иных видов услуг, а также предоставление
коммунальных услуг. Лозунг такого вида
компаний — «делаем все самостоятельно».
Эксплуатационные — отличительной чертой
компании является выполнение ими функций
эксплуатации, технического и санитарного
содержания общего имущества многоквартирных
домов/дома по договору подряда заключенного:
с собственниками (при непосредственном
управлении собственниками), с Товариществом
собственников жилья (при управлении товариществом собственников
жилья) и с управляющими компаниями (при
управлении управляющими компаниями)
Структура деятельности
Управляющей компании |
Управляющая компания (УК) как
финансовая структура имеет в своем распоряжении
следующие инструменты:
- Паевой инвестиционный фонд
(ПИФ);
- Индивидуальное доверительное
управление (ИДУ или ДУ)
Права
инвесторов в целях снижения риска при
инвестировании, а также во избежание
злоупотреблений со стороны УК, изначально
защищены:
- контролем со стороны государства
в лице Федеральной службы по финансовым
рынкам (ФСФР);
- организационной структурой
деятельности УК: функции управления,
хранения, учета и контроля над инвестиционными
активами, находящимися в распоряжении
УК, разделены между независимыми друг
от друга учреждениями - Управляющей компанией, Специализированным депозитарием,
Регистратором, Аудитором и Оценщиком.
|
Федеральная Служба
по Финансовым рынкам(ФСФР)
(лицензирование)
|
Единый государственный
Реестр (ЕГР), СамоРегулируемая Организация
(СРО)
(членство)
|
Министерство Финансов
Российской Федерации (МинФин)
(лицензирование)
|
Специализированный
Депозитарий
|
Регистратор
|
Независимый Оценщик
|
Независимый Аудитор
|
Управляющая компания (УК) Привлечение активов инвесторов
и размещение их с целью извлечения доходности
через инструменты Паевых инвестиционных
фондов (ПИФ) и Индивидуального доверительного
управления (ДУ)
УК заинтересована в том, чтобы
инвестор получил максимальный доход,
так как от этого зависит и размер ее вознаграждения.
Активы, находящиеся под управлением
УК, являются собственностью инвесторов и не переходят в собственность УК, а значит, ни каким образом не отвечают по ее долгам.
Преимущества инвестирования
через ПИФы и ДУ:
диверсификация активов, снижающая риск инвестирования (частному инвестору самостоятельно добиться этого затруднительно);
эффективность (крупные операции с активами на фондовом рынке и в секторе прямого финансирования позволяют, в целом, снижать стоимость осуществления сделок);
профессиональное
управление (не каждый инвестор может самостоятельно стать специалистом фондового рынка, а также разбираться с особенностями прямого финансирования недвижимости, бизнеса и др.);
жесткое государственное
регулирование (УК - наиболее жестко контролируемый финансовый институт на российском рынке, с 1996 года (создана первая УК) не было ни одного случая мошенничеств).
Основным видом деятельности
готовых управляющих компаний является
управление инвестиционными фондами (в
соответствии с ФЗ №156-ФЗ "Об инвестиционных
фондах"), паевыми инвестиционными фондами
и негосударственными пенсионными фондами
(в соответствии с ФЗ № 75-ФЗ "О негосударственных
пенсионных фондах", а также ФЗ №111-ФЗ
"Об инвестировании средств для финансирования
накопительной части трудовой пенсии
в Российской Федерации") на основании
лицензии, полученной в Федеральной Службе
по Финансовым Рынкам (ФСФР).
Готовая управляющая компания осуществляет
доверительное управление паевым инвестиционным
фондом путем совершения любых юридических
и фактических действий в отношении составляющего
его имущества, а также осуществляет все
права, удостоверенные ценными бумагами,
составляющими паевой инвестиционный
фонд, включая право голоса по голосующим
ценным бумагам.
Готовая управляющая компания вправе
предъявлять иски и выступать ответчиком
по искам в суде в связи с осуществлением
деятельности по доверительному управлению
паевым инвестиционным фондом.
Готовая управляющая компания вправе
совершать сделки с имуществом, составляющим
паевой инвестиционный фонд, от своего
имени, указывая при этом, что она действует
в качестве доверительного управляющего.
При отсутствии указания о том, что управляющая
компания действует в качестве доверительного
управляющего, она обязывается перед третьими
лицами лично и отвечает перед ними только
принадлежащим ей имуществом.
Готовая управляющая компания, если это
предусмотрено правилами доверительного
управления паевым инвестиционным фондом,
вправе в порядке, установленном нормативными
правовыми актами федерального органа
исполнительной власти по рынку ценных
бумаг, передать свои права и обязанности
по договору доверительного управления
паевым инвестиционным фондом другой
управляющей компании.
Требования
к управляющей компании:
Размер собственных средств
управляющей компании определяется в
соответствии с Положением о порядке расчета
собственных средств профессиональных
участников рынка ценных бумаг, управляющих
компаний инвестиционных фондов, паевых
инвестиционных фондов и негосударственных
пенсионных фондов (Приказ ФСФР от 23 октября
2008 г. № 08-41/пз-н) и должен быть не ниже установленных
федеральным органом исполнительной власти
по рынку ценных бумаг нормативов (Приказ
ФСФР от 24 апреля 2007 г. № 07-50/пз-н).
В штате управляющей компании должны быть
сотрудники, соответствующие квалификационным
требованиям и требованиям (Приказ от
20 апреля 2005 г. N 05-17/пз-н).
К лицам, владеющим (осуществляющим доверительное
управление) 5 и более %% обыкновенных акций
(долей) управляющей компании, также предъявляются
определенные требования (статья 38 Федерального
закона «Об инвестиционных фондах» от
29.11.2001 №156-ФЗ).
Управляющая
компания обязана:
Управляющая компания обязана
действовать разумно и добросовестно
при осуществлении своих прав и исполнении
обязанностей. Обязанности управляющей
компании и ограничения деятельности
установлены Федеральным законом (статьи
39-40 Федерального закона «Об инвестиционных
фондах» от 29.11.2001 №156-ФЗ).
Деятельность управляющей компании является
исключительной и может совмещаться только
с деятельностью по управлению ценными
бумагами, осуществляемой в соответствии
с законодательством Российской Федерации
о рынке ценных бумаг.
Управляющие компании на основании указанной
лицензии может также осуществляться
доверительное управление иными активами
(в случаях, предусмотренных федеральными
законами), а именно:
пенсионными накоплениями (накопительной
частью пенсионных отчислений граждан)
и резервами;
страховыми резервами страховых
компаний;
накоплениями для жилищного
обеспечения военнослужащих;
целевыми капиталами некоммерческих
организаций;
компенсационными фондами саморегулируемых
организаций (СРО оценщиков, строителей
и др.).
А также управляющая компания вправе осуществлять
инвестирование собственных средств,
совершать сделки по передаче имущества
в пользование, а также оказывать консультационные
услуги в области инвестиций при соблюдении
требований нормативных правовых актов
федерального органа исполнительной власти
по рынку ценных бумаг по предупреждению
конфликта интересов. Субъекты Российской
Федерации и муниципальные образования
не вправе являться участниками управляющей
компании.