Характеристика рынка риэлтерских услуг в РФ

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение.

1. Характеристика рынка риэлтерских услуг в РФ.
1. Виды риэлтерских организаций.
2. . Услуги риэлтерских организаций.
3. . Правовые основы риэлтерской деятельности.
2. Анализ деятельности риэлтерских организаций.
1. . Состояние рынка недвижимости России. 
2. . Прогноз состояния рынка. 
3. . Анализ рынка риэлтерских услуг
3. Финансовая деятельность риэлтерских организаций.
1. . Лицензирование риэлтерской деятельности.
2. . Бухгалтерский учет и налогообложение риэлтерской деятельности.

Заключение.

Используемая литература.

 

Введение.

Риэлтерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в  то же время они сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых  является систематическое получение  прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских  фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлтерских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлтерских организаций в России; отсутствие институтов их государственного регулирования и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлтерских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.

Актуальность темы определяется тем, что рынок недвижимости в  России, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate, дословно реальная недвижимость), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего.

В современных рыночно-трансформационных  условиях риэлтерская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлтерских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения их социально-экономическое развитие. Эти факторы и определили актуальность темы данного исследования.

Целью курсовой работы является исследование функций риэлтерских  организаций, а так же финансовой деятельности.

Достижению данной цели способствует решение следующих задач:

1. Рассмотрение правовых основ риэлтерской деятельности.

2. Определение сущности риэлтерских организаций в экономике страны на современном этапе;

3. Изучение основных направлений деятельности риэлтерских фирм.

4. Рассмотрение основных функций риэлтерских организаций.

5. Выявление рациональной организации риэлтерской фирмы.

6. Анализ развития регионального рынка риэлтерских услуг.

Объектом исследования являются риэлтерские организации как  хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность на Российском рынке недвижимости. Предметом исследования являются организационно-финансовые отношения, формирующиеся на рынке недвижимости в процессе осуществления риэлтерской деятельности.

Работа содержит 3 главы. В первой главе, рассмотрена характеристика рынка риэлтерских услуг, функции  и финансовая деятельность риэлтерской  организаций. Во второй главе, приведен анализ деятельности риэлтерских организаций. В третьей главе, приведен лицензирование, бухгалтерский учет и налогообложение.

 

1. Характеристика рынка риэлтерских услуг в РФ.
1. Виды риэлтерских организаций.

В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться  быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.

Законодательство в сфере  жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону  того, что бы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный  дом, стали передавать в собственность  граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться  своим недвижимым имуществом, что  привело к тому, что с одной  стороны возник новый рынок жилья  и как следствие посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей не опытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир.

Возникший новый сегмент  рынка посреднических услуг риэлтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлтерские услуги и большинство из них ранее такой деятельностью даже и не занимались, это были фирмы сотрудники которых только понаслышке знали о том, что составляет работа риэлтерских фирм. Объем работы для риэлторов сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир, их последующей перепродажи.

С изменением законодательства, рынок риэлтерских услуг так же поменял, содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно развиваться долевое строительство, соответственно для риэлторов возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с тем, риэлтерские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства в строительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, положения законодательства опять претерпели значительные изменения. [ 3. Ст.134]

Риэлторы появились практически  одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлтерских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

На сегодняшний день риэлтерская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риэлтерских фирм. Первый и более распространенный вид - "чистая риэлтерская фирма", т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма. Подобных фирм по России очень много.

Второй вид - "нечистая риэлтерская фирма", т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риэлтерских фирм можно назвать смешанным.

На сегодняшний день термин "риэлтор" известен всем и каждому. Риэлтор - это человек, который оказывает  посреднические услуги на рынке недвижимости.

Непосредственно термин "риэлтор" появился в США в начале XX в. В этот период в США риэлторы составляли отдельную группу, выделяясь из числа других торговцев недвижимостью, поскольку они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлтерские фирмы появлялись и развивались не только в США, но в странах Европы. В понятие и содержание риэлтерской деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлтерские фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости. Поэтому риэлтерские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования "продавать" еще недостроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.

Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах  профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практические любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (и в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству), то в нашей стране такое "полное" содержание деятельности риэлтерских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых (или развивающихся) городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и др. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

В рамках данной книги мы будем рассматривать не только положения  об осуществлении риэлторами посредничества в сделках с недвижимым имуществом, входящим в состав жилого фонда, но о многих других формах деятельности риэлторов на рынке недвижимости.

Следует отметить, что риэлтерские услуги большим образом распространены на "вторичном" рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода в эксплуатацию.

Первичный рынок недвижимого  имущества составляют все сделки с недвижимостью, связанные со строительством данного имущества и приобретением права собственности на него [7].

Следует отметить, что в  законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба.

Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [2. ст. 130].

Риэлторы ищут клиентов и  контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлторы помогают найти своим клиентам арендаторов  для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты  отличают российский рынок риэлтерских услуг от зарубежных.

То, что риэлтерским фирмам для существования необходимо заниматься дополнительными видами деятельности, объясняется уровнем экономического развития России. Конечно, применительно к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлтерских услуг там находится совсем на другом уровне.

2. Услуги риэлтерских организаций.

Российский рынок недвижимости - это молодая и развивающаяся  отрасль экономики нашей страны. Положительные показатели динамики развития российского рынка недвижимости были "сбиты" финансовым кризисом 1998 г. Многие фирмы просто не выдержали такого удара и прогорели. В тех фирмах, которым удалось "выжить" изменился подход к осуществлению деятельности - уровень профессионализма возрос, а значит, улучшилось и качество оказываемых услуг.

Среди последних тенденций  на рынке недвижимости можно выделить следующие:

1) слияние и расширение  крупных компаний, которые функционируют  в основном на вторичном рынке жилья;

2) стремление менее крупных  фирм улучшить качество оказываемых  клиентам услуг при осуществлении  риэлтерской деятельности.

Поскольку рынок недвижимости качественно изменился, произошло  разделение труда, появились новые должности. Количество вакантных рабочих мест постоянно растет. Наряду с вакансиями риэлторов требуются агенты по недвижимости, брокеры, поверенные, эксперты по недвижимости [34].

Представляя интересы клиента  по договору на оказание услуг, риэлтор  совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору.

В обязанности риэлторов  перед обществом входят:

1) выставляя на рынок  объекты недвижимости, риэлтор должен  указывать свой риэлтерский статус;

2) риэлтор не должен  предпринимать действия по представлению  профессиональных услуг в сфере недвижимости, если он имеет явный или предполагаемый интерес, до тех пор, пока об этом не будут поставлены в известность все заинтересованные стороны;

3) продавая собственность,  которой он владеет, имеет долю  или другие коммерческие интересы, риэлтор должен сообщать об этом покупателю или его представителю до принятия последним решения о том, что сделка состоится;

4) если продавец, поручая  риэлтору продажу объекта, вводит  какие-либо ограничения к личности клиентов относительно национальности, религии, пола, физических или умственных недостатков, семейного положения профессии, расы или цвета кожи, то риэлтор, принимая подобное поручение от продавца как конфиденциальное, не должен делать выдвинутые ограничения достоянием гласности в средствах массовой информации, рекламе или излагать их в переговорах с потенциальными покупателями;

5) риэлтор не должен  рекламировать в рекламе объекты  недвижимости, не имея на то  полномочий от клиента.