Характеристика рынка риэлтерских услуг в РФ

 После государственной  регистрации права собственности на квартиры:

 Дебет счета 41, Кредит  счета 76 - 10 000 000 руб. - приобретенные  квартиры поставлены на баланс

 После оформления договоров купли - продажи квартир:

 Дебет счета 46, Кредит  счета 41 - 10 000 000 руб. - балансовая  стоимость квартир списана на реализацию

 Дебет счета 62, Кредит  счета 46 - 12 000 000 руб. - отражена выручка  от реализации квартир

 Дебет счета 46, Кредит  счета 44 - 600 000 руб. - списаны затраты  организации по реализации квартир

 Дебет счета 46, Кредит  счета 68 - 333 400 руб. (2 000 000 руб. х  16,67%) - начислен НДС с разницы  между продажной и балансовой стоимостью

 Дебет счета 46, Кредит  счета 80 - 1 666 600 руб. - выявлен финансовый  результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).

 Следует иметь в  виду, что исчисление налогов  по каждой сделке купли - продажи квартир должно осуществляться с учетом положений [6.ст.40].

 Уступка доли инвестирования  строительства квартир физическим  или юридическим лицам

 В ходе строительства  жилого дома риэлтерская организация  по согласованию с генеральным  инвестором, с которым у нее  заключен договор на долевое  строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

 В настоящее время  вопрос отражения в бухгалтерском  учете операций по переуступке доли инвестирования объектов строительства организациями, специализирующимися на сделках такого рода, действующим законодательством не урегулирован. В большинстве случаев организации, привлекающие денежные средства третьих лиц по договорам уступки доли инвестирования, руководствуясь Положением по учету инвестиций, а также Письмами Департамента налоговой политики Минфина России  учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору. Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства этой доли жилья, рассматривается ею как прочие операционные доходы, облагаемые налогом на прибыль (по основной ставке) и НДС [6.ст.204].

 В то же время  с 1 января 2000 г. в связи с  вступлением в силу Положения  по бухгалтерскому учету "Доходы  организации" (ПБУ 9/99), утвержденного  Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, каждая организация самостоятельно относит различные виды поступлений к доходам от обычных видов деятельности.

 По мнению автора, риэлтерская организация, в которой исключительной деятельностью является получение дохода от переуступки доли инвестирования объектов строительства или доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, обязана принять решение о том, что доходы от переуступки права инвестирования объектов строительства она относит к доходам от обычных видов деятельности (т.е. отражаемым в бухгалтерском учете по счету 46 "Реализация продукции, работ, услуг" как прибыль от реализации услуг, а не по счету 80 "Прибыли и убытки" как прочие операционные доходы), отразив это в своей учетной политике. При этом расходы, связанные с получением доходов, учитываемых как доходы от обычных видов деятельности, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99), утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, как расходы от обычных видов деятельности.

 Возникает вопрос, как  в таком случае квалифицировать  договор переуступки доли инвестирования  строительства квартиры - как договор  возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский), поскольку от решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлтора.

 Поскольку заключаемый  риэлтерской организацией с физическим  или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско - правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

 Однако не в пользу  такого вывода говорит тот  факт, что изначально риэлтерская фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

 В то же время возможно признание действия риэлтерской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (гл.50 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлтерской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтора можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль (36%)

 Что касается уплаты в бюджет налога при реализации квартир, приобретенных риэлтерской организацией по договорам купли - продажи у лиц, не являющихся плательщиками НДС (физических лиц, предпринимателей, а также юридических лиц, применяющих упрощенную систему налогообложения), то с вступлением в силу Закона N 36-ФЗ объектом обложения является полная стоимость реализуемых квартир (продажная стоимость) независимо от того, кому она реализуется - физическим или юридическим лицам.

До вступления в силу Закона N 36-ФЗ исчисление НДС, подлежащего уплате в бюджет, при продаже квартир  физическим лицам производилось  в порядке, установленном для  режима розничной торговли т.е. с разницы между ценой продажи и ценой приобретения квартир по расчетной ставке налога в размере 16,67%.

Порядок исчисления НДС при  реализации квартир юридическим  лицам с введением в действие Закона N 36-ФЗ не изменился. Ранее при определении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, следовало руководствоваться п.19 Инструкции N 39, т.е. исходя из разницы между суммой налога, полученной от покупателей, и суммой налога, фактически уплаченной поставщикам (продавцам) квартир.

 Среди видов услуг,  оказываемых риэлтерской организацией, особое место занимает ее брокерская  деятельность, имеющая свои особенности.  В этом случае организация заключает договор комиссии (гл.51 ГК РФ), принимая на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектами недвижимости, или договор поручения (гл.49 ГК РФ), в соответствии с которым она обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия. Как отмечалось выше, деятельность риэлтерских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, в целях налогообложения приравнивается к посреднической.[3.гл. 49, 51]

 Следует иметь в  виду, что в риэлтерских организациях  по повышенной ставке облагается  только прибыль, полученная от  посреднических операций и сделок (п.3 Инструкции N 62). Внереализационные  доходы подлежат обложению налогом на прибыль по основной ставке. Следовательно, внереализационные доходы и расходы предприятий для целей налогообложения не подлежат распределению пропорционально выручке от реализации по видам деятельности, для которых установлены различные ставки налога на прибыль (п.2 Письма Управления МНС России по г. Москве от 12.07.1999 N 02-14/30).

 В соответствии со  ст.131 ГК РФ право собственности  и другие права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации[3.ст 131]. Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом[3.ст 433].

 Учитывая сказанное,  передача квартиры покупателю (по  договору купли - продажи) или  дольщику (по договору на долевое  строительство) подлежит государственной  регистрации в порядке, установленном  Законом N 122-ФЗ. Соответственно до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить), как и продавец (застройщик) теряет право распоряжения объектом сделки. Приказом Минфина России от 24.03.2000 N 31н внесены изменения в п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, согласно которым затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

 Что касается отражения  в учете у продавца "реализованной", но не прошедшей государственную регистрацию квартиры, то, по мнению автора, в данном случае правомерно использование риэлтором счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности, на которую к нему не перешло.

Государственной регистрации  сделки с недвижимостью или правом на нее может предшествовать еще  одна регистрация, например в Москве - учетная регистрация инвестиционного  контракта и договора на привлечение  финансовых средств в жилищное строительство  в Департаменте муниципального жилья (далее - ДМЖ), которой в соответствии с Распоряжением мэра Москвы от 28.11.1997 N 935-РМ (далее - Распоряжение N 935-РМ) и  в целях обеспечения защиты инвестиций в строительство жилья в г. Москве подлежат все инвестиционные контракты, заключенные от имени правительства Москвы.

 Практика аудиторских проверок показала, что застройщики (инвесторы), привлекающие недостающие денежные средства соинвесторов для реализации инвестиционного проекта по строительству жилищного объекта, нередко нарушают положения Распоряжения N 935-РМ, в соответствии с которым до учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.

 Выдача распоряжений  ДМЖ о передаче площади в  собственность лиц - участников  строительства производится исключительно  на основании инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, прошедших учетную регистрацию в ДМЖ (п.3.5 Распоряжения N 935-РМ), поэтому игнорирование учетной регистрации невозможно. В то же время нередко учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров на долевое участие в строительстве жилья осуществляется практически накануне сдачи государственной комиссии жилищного объекта, построенного на денежные средства дольщиков.

 Юридическая безграмотность  физических, а зачастую и юридических  лиц, профинансировавших строительство  жилого дома, может обернуться  для них бедой, если на их  пути окажется недобросовестный  партнер. Поэтому в случае уклонения  инвестора от учетной регистрации  инвестиционного контракта и  договоров о привлечении финансовых  средств в строительство жилья п.3.6 Распоряжения N 935-РМ предусмотрено право ДМЖ внести в правительство Москвы предложения о расторжении инвестиционного контракта.

 Кроме того, осуществляя деятельность, связанную с оказанием третьим лицам услуг по реализации инвестиционных контрактов на строительство жилья посредством привлечения денежных средств последних, риэлтерской организации необходимо помнить, что в соответствии с п.7.1 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности лицензирующий орган имеет право приостанавливать действие лицензии в случае поступления обоснованных жалоб граждан на противоречащие законодательству действия лицензиата в процессе осуществления лицензируемого вида деятельности. 

Заключение.

В своей курсовой работе «Финансовая деятельность риэлтерских организаций» были представлена цель исследование финансовой деятельности риэлтерских организация, для достижения которого были разрешены следующие задачи:

1. Рассмотрение правовых основ риэлтерской деятельности.

2. Определение сущности риэлтерских организаций в экономике страны на современном этапе;

3. Изучение основных направлений деятельности риэлтерских фирм.

4. Рассмотрение основных функций риэлтерских организаций.

5. Выявление рациональной организации риэлтерской фирмы.

6. Анализ развития регионального рынка риэлтерских услуг.

В практической части мы достигли цели.

Для реализации данной цели был проведен анализ развития регионального  рынка риэлтерских услуг, анализ организационной структуры фирмы, в результате которого выявили преимущества и недостатки данной системы управления, главные цели и подцели, необходимые для реализации вышестоящих целей, провела анализ аналогов, с помощью которого определила место риэлтерских услуг на рынке недвижимости. Определила актуальность риэлтерских организаций и их финансовую деятельность.

Используемая литература.

1. Конституция РФ, СПС Гарант.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации N 190-ФЗ, СПС Гарант.
3. Гражданский кодекс РФ, СПС Гарант.
4. Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ, СПС Гарант.
5. Земельный кодекс РФ № 136-ФЗ, СПС Гарант.
6. Налоговый кодекс РФ, СПС Гарант.
7. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», СПС Гарант.
8. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", СПС Гарант.
9. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», СПС Гарант.
10. Федеральный закон N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"
11. Стандарты практики РГР.
12. Закон Российской Федерации от 06.12.1991 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость".
13. Инструкция Госналогслужбы России N 39. СПС Гарант.
14. «Финансовая газета», №49, Подписано в печать О. Герман 06.12.2010 Ведущий эксперт.
15. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПБ.: Гуманистка, 2010. – 84 с.
16. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2011. –366 с.
17. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2012. - 322 с.
18. Барнова Р.О. Сделки на рынке недвижимости. - М.: Дело, 2011. - 231 с.
19. Васильева И.С. Сделки на рынке недвижимости. - М.: Дело, 2010. - 134 с.
20. Васин В.Н. Коммерческие сделки. - М.: Инфра-М, 2011. - 352с.
21. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 2012.-319 с.
22. Гусев А.Д. Недвижимость. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 432 с.
23. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2012. - 144 с.
24. Красноглазов Б.Н. Недвижимость: оценка, аренда, купля продажа. - М.: Акционерное торгово-промышленное общество "Русская инициатива", 2011. - 547 с.
25. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2011. - 478 с.
26. Основы бизнеса на рынке недвижимости: учебник для ВУЗов. / Составитель - С.Н. Максимов. - СПб.: Проспект, 2011. - 344 с.
27. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 358 с.
28. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2011. - 396 с.
29. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб,: Издательство «МКС», 2012.- 422 с.
30. Татаров К. Ю.- Особенности бухгалтерского учета в риэлтерских организациях, 2011 – 76 с.
31. Ткаченко В.В.- Сделки с недвижимостью. Пособие для риэлтора, 2012.- 36 с.
32. Шабалин В.Г. сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: информационно-издательский дом «Филинъ», 2010.- 624 с.
33. Маркетинговое исследование агентств недвижимости г. Москвы. Обзор рынка риэлтерских услуг, потребительские предпочтения покупателей недвижимости г. Москвы. [электронный ресурс] // режим доступа: http://mi.aup.ru/research/62/8565562.html.
34. Маркетинговые исследования рынков. Бизнес планы [электронный ресурс] // режим доступа: http://www.restko.ru/market/695
35. Московская ассоциация риэлторов [электронный ресурс]// режим доступа: http://www.magr.ru/about/persons.html