Характеристика рынка риэлтерских услуг в РФ

Большие агентства, как правило, представляющие собой объединения  более мелких, занимают на рынке ведущие позиции. В целях сокращения затрат создаются холдинги, предпринимаются попытки освоения новых направлений деятельности, средства, вложенные в рекламу, приносят все меньшую отдачу, несмотря на то, что первые полосы рекламных газет и рекламные статьи оплачиваются именно крупными агентствами. В такой ситуации неизбежны попытки создать искусственные помехи для деятельности конкурентов и не менее искусственные преимущества. В этом крупные игроки рынка выступают единым фронтом, проводя политику оттеснения более мелких агентств. Основной рекламный лозунг звучит «хорошее агентство - большое агентство».

Отмена обязательного  лицензирования риэлтерской деятельности и введение «добровольного сертифицирования»  также производит впечатление тщательно  спланированной акции с привлечением лобби в правительстве. Возможно, что идеальным результатом этой акции явилась бы невозможность  продолжения деятельности для мелких и значительной части средних  агентств. Но, этого не произошло, и  «сертификат качества» является лишь дорогим брэндом. Не менее важным направлением деятельности для крупных  агентств являются инвестиции собственных  средств как на рынке недвижимости и смежных областях (в частности, строительство и реконструкция зданий), так и в другие области экономики.

Средние и мелкие агентства  не имеют средств, достаточных для  мощной рекламы, которая позволила бы реально выделиться из массы конкурентов. Ряд агентств считает, что им просто не по карману членство в РГР и МАГР. В такой ситуации агентства вынуждены привлекать клиентов новыми схемами работы, использовать тактику «партизанского маркетинга» и максимально оптимизировать свою деятельность. Большинство средних и мелких агентств обеспечивается работой за счет рекомендаций прежних клиентов. Поэтому средние и мелкие агентства реально заинтересованы в высоком качестве обслуживания клиентов и вынуждены повышать профессиональный уровень своих сотрудников [11].

Частные маклеры работают только по рекомендации, что объясняется  присутствием на рынке, пусть не в таком объеме, как в 90-х годах, криминальных структур и желанием клиента получить гарантии исполнения сделки (хотя в части денежных расчетов гарантии риэлтора-одиночки практически не обеспечены). Частные маклеры меньше, чем кто-либо из участников рынка, ощущают на себе воздействие конкуренции, хотя многие из них приходят работать в агентства или открывают собственные.

При этом все участники  рынка заинтересованы в улучшении  имиджа профессии риэлтора, в дальнейшем совершенствовании законодательства, упрощении взаимоотношений с государственными органами. Давно назрела необходимость в создании общей базы данных по «криминальным квартирам» и известным аферистам. Также все участники рынка продолжают искать новые схемы работы, новые возможности стимулирования своих работников и повышения их профессионального уровня [35].

Рассмотренные тенденции  позволили бы сделать прогнозы развития рынка риэлтерских услуг. Тогда  любой аналитик сказал бы, что в  сфере услуг и консалтинга преимущества в конкурентной борьбе имеют средние фирмы как обладающие меньшей инерцией по сравнению с рыночными «монстрами», и имеющие большие, чем у мелких фирм, возможности для реализации новых идей. Роль государства при этом состояла бы в регулировании и стимулировании рыночных отношений.

Действительно, на сегодняшний  день необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего как операции с недвижимостью, так и риэлтерскую деятельность. Ощущается явная потребность в передаче всех вопросов оформления сделок с недвижимостью единому государственному органу. Но, все это справедливо для страны с развитой рыночной экономикой. Россия же, как страна, склонная к олигархическому бизнесу, вполне может пойти по пути укрупнения рыночных игроков с последующим криминальным делением рынка [22. 432с.].

Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого  капитализма» к цивилизованному  рынку риэлтерских услуг, и в  условиях развивающегося общества будет  происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень  специалистов-риэлторов достаточно высокий, профессию риэлтора можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности [20. 352 с.].

Доказательством привлекательности  риэлтерского бизнеса могут послужить следующие факты.

 «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

3. Финансовая деятельность риэлтерских организаций.
1. Лицензирование риэлтерской деятельности.

Деятельность риэлтерских  фирм подлежит обязательному государственному лицензированию.

 Порядок и условия  выдачи лицензий на осуществление  риэлтерской деятельности в настоящее время регулируются Положением о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.11.1996 N 1407. Так, в частности, для получения лицензии, дающей право на осуществление определенного вида риэлтерской деятельности, заявленного лицензиатом, последнему необходимо представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области [24. 547с.].

 Положением предусмотрено,  что квалификация специалистов  риэлтерской организации подтверждается  в порядке, установленном Госкомимуществом  России (в настоящее время - Мин  имуществом России), согласно которому  в качестве сведений, подтверждающих  необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты:

- руководителей или их заместителей;

- руководителей структурных  подразделений, непосредственно  обеспечивающих осуществление риэлтерской деятельности;

- сотрудников, непосредственно  участвующих в заключении сделок от имени юридического лица.

 К аттестации допускаются  лица, прошедшие обучение по утвержденной  аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности [28. 396с.].

 Наличие квалификационного  аттестата для руководителей  риэлтерской организации и специалистов, непосредственно участвующих в заключении сделок от имени организации, является обязательным условием осуществления риэлтерской деятельности. Поэтому, если оплата обучения работников произведена за счет предприятия, то соответствующие расходы могут быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией, как затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров, и учтены для целей налогообложения согласно нормативам, установленным Приказом Минфина России [16. 366с.].

При этом следует иметь  в виду, что затраты по лицензированию, в том числе связанные с  оплатой обучения сотрудников, подлежащих обязательной аттестации, не могут быть включены в себестоимость услуг организации (как напрямую, так и посредством амортизации лицензии), если полученная риэлтором лицензия не соответствует видам деятельности, перечисленным в уставе организации (например, лицензия на осуществление сделок с нежилыми помещениями при деятельности риэлтерской организации исключительно на рынке жилья). В таком случае расходы по лицензированию должны быть учтены на счете 31 "Расходы будущих периодов" с равномерным отнесением их в течение срока действия лицензии или аттестата специалиста на собственные источники организации. Как правило, лицензия выдается на три года, однако по заявлению лицензиата она может быть выдана и на меньший срок. Квалификационные аттестаты, выданные по результатам прохождения аттестации, действительны для представления в лицензионный орган в течение одного года [15. 84с.].

 Если в период действия  такой лицензии риэлтору все-таки  предоставится возможность ее  дальнейшего использования, то  оставшиеся несписанными расходы  по ней могут быть включены  в себестоимость услуг, оказанных организацией.

2. Бухгалтерский учет и налогообложение риэлтерской деятельности.

Часть материально - производственных запасов организации, приобретенная  или полученная от других юридических  и физических лиц и предназначенная  для продажи или перепродажи  без дополнительной обработки, является товаром.( В соответствии с пп."г" п.3 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально - производственных запасов" (ПБУ 5/98), утвержденного Приказом Минфина России от 15.06.1998 N 25н,)

 Поэтому приобретенные  риэлтерской организацией в собственность  с соответствующим оформлением квартиры - как по договору купли - продажи, так и по договору долевого участия в строительстве жилого дома - отражаются в бухгалтерском учете на счете 41 "Товары". В зависимости от того, по какому договору они приобретаются (долевого участия или купли - продажи) и у кого (у организации, физического лица или индивидуального предпринимателя), порядок учета НДС по ним различен так же, как и различен порядок исчисления НДС в бюджет при оформлении договора уступки доли инвестирования, договора уступки права требования квартиры и договора купли - продажи квартиры физическому или юридическому лицу.

 Рассмотрим порядок  отражения в учете и налогообложении  операций при различных вариантах  оформления гражданско - правовых  сделок, связанных с приобретением квартир и их реализацией.

 Приобретение квартир  по договору долевого участия  в строительстве и их реализация.

 Заказчик - застройщик, получивший  согласно заключенным договорам  на долевое участие в строительстве  объекта от предприятий - инвесторов (дольщиков) денежные средства, учитывает их как дополнительные целевые поступления, которые не являются объектом обложения НДС.( Согласно пп."г" п.3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее - Положение по учету инвестиций)

 Учет затрат по строительству  объекта, формирующих его инвентарную  стоимость, осуществляется застройщиком на счете 08 "Капитальные вложения" по договорной стоимости с учетом сумм НДС, уплаченных подрядным организациям (п.3.1.2 Положения по учету инвестиций, пп."в" п.2 ст.7 Закона Российской Федерации от 06.12.1991 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость".[12]

 От решения вопроса  об определении статуса инвестора  (дольщика) (является ли он застройщиком  по строительству своей части  жилья или его следует рассматривать, скорее, как покупателя) зависит порядок учета приобретенных квартир.

 В соответствии с  пп."г" п.3.1.8 Положения по учету инвестиций дольщик признан застройщиком, который на основании п.48 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 законченные капитальным строительством объекты должен отражать в учете по фактически произведенным затратам, включая уплаченные суммы НДС [13.п 48].

 Учитывая сказанное,  квартиры, приобретенные в порядке  долевого участия в строительстве,  отражаются в учете риэлтерской  фирмы по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.

 При реализации по  договору купли - продажи квартир,  полученных риэлтором в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации, если не доказано обратное, в соответствии со ст.40 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) признается цена, указанная сторонами сделки. Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства (п.50 Инструкции Госналогслужбы России N 39, Письмо Департамента налоговых реформ Минфина России от 17.06.1997 N 04-07-04). Исчисление налога производится по расчетной ставке 16,67%. Во избежание разногласий с налоговыми органами по вопросу несоответствия суммы НДС стоимости реализуемой квартиры в счетах - фактурах, оформленных при передаче квартир, делается пометка "с меж ценовой разницы".

 Изложенный порядок исчисления НДС действует и на октябрь 2012 года, в соответствии с которым суммы НДС по вводимым в эксплуатацию законченным капитальным строительством объектам, уплаченные подрядным организациям, ... вычитаются из сумм налога, подлежащих взносу в бюджет в момент ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

 Пример 1. По договору  долевого участия в строительстве  жилого дома риэлтерская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлтерская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.

 В бухгалтерском учете  организации осуществляются следующие  записи:

 Дебет счета 76, Кредит  счета 51 - 10 000 000 руб. - перечислен  инвестиционный взнос на долевое строительство