Познание и понимание людьми друг друга

     Отдельно  оценивается рыночная стоимость  земельного участка как свободного и доступного для максимально  эффективного использования.

     Выполняется оценка рыночной стоимости полного  права собственности недвижимости (п.4+п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

           Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.

           Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

            Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту. 

     ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ  СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ  ИМУЩЕСТВА 

     Определение стоимости нового строительства  в курсовой работе будет выполняться  на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно – методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

     Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:

     V=L*B*H, м³

     V=200*36*11=79 200 (м³)

     Определяем  единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта  – аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб, руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.

     Таким образом выбираем:

     Здание  общего промышленного назначения

     Объём здания от 75000 м³, двухэтажное здание

     Территориальный пояс – 3

     Восстановительная стоимость 1 м³ здания в ценах 1969 г. –           5,5 руб.

     Производим  корректировку выбранного единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

     С₆₉ = С₆₉^таб*П Кi, руб/ м³

     где Кi – поправочный коэффициент на расхождение технических   характеристик прочих элементов здания.

     К = 0,95 –этажность оцениваемого объекта  больше аналога.

     С₆₉ = 5,5*0,95*1,03 = 5,38 руб/ м³

     Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, то есть определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

     ВС₆₉ = (ПП +КИ)₆₉ = С₆₉ * V, руб.,

     где   V – расчётный объём здания, м³;

     С₆₉ – стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок,  руб/ м³.

     ВС₆₉ = 5,38 * 79 200 =  426 096 (руб.)

     Осуществляется  пересчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то есть определяется полная восстановительная  стоимость объекта – оценки в  ценах на текущую дату:

     ВС_Д.о.=(ПП + КИ)_Д.о.=

     (ПП +КИ)₆₉*И_84/69*И_Д.о./84*(1+k_ки/100)*(1+k_пп/100)*(1 + ∑Н/100),

     где    И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984г.; (1,18)

              И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию; 

     И_Д.о./84 = (63,06+60,82+69,34)/3 = 64,41

                ∑Н – сумма ставок всех  видов налогов, относимых на  себестоимость строительства; (11,8%)

                 k_ки – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.; (8%)

                 k_пп – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%) 

     ВС_Д.о. =426 096*1,18*64,41*1,08*1,12*1,118=43 795 183,10(руб.) 

     РАСЧЕТ  НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА 

     Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

     Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

            Таким образом, величина накопленного  износа здания может быть определена  по формуле:

     Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. -  Иу)),

     где       Ин – накопленный износ здания;

                 ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

                 ОЭЖ – общая экономическая  жизнь здания, лет

                 ВС Д.о. – восстановительная  стоимость строительства на дату  оценки, руб.;

                 Иу – величина устранимого  износа, руб.

     Таблица 4

     Укрупненные стоимостные показатели по видам  работ для расчета величины устранимого  износа

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.
1	2	3
Остекление стеклом  оконным	100 м2	13260
	850 м2	112710
Ремонт рулонной кровли	100 м2	28646
	500 м2	143230
Замена стальных оконных переплетов	т.	22520
	1,28 т.	28825,6
Ремонт металлических  ворот	т.	9052
	7,2 т.	65174,4
Ремонт монолитных полов	100 м2	18100
	550 м2	99550
Окрашивание поверхности  трубопроводов	100 м2	1654
	800 м2	13232
Итого Иу		462 722

 

     Ин = 462 722+ ((45/175)*(81 533 911,22-462 722)) = 11 605 355(руб.) 

     СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА 

          Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

     С_Д.о. = ВС_Д.о. – Ин

     С_Д.о. = 43 795 183,10 – 11 605 355= 32 189 828,10(руб.) 

     ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  УЧАСТКА ЗЕМЛИ

     Рыночная  стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

     Сз = Sуч * Цз ,

     где           Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;

                      Цз – показатель удельной стоимости  1 м² земли, исходя из сложившихся  на рынке сделок купли –  продажи участков, $/м². 

     Расчёт  показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.

     Таблица 5

     Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

	Объект  оценки	Объекты – аналоги, проданные за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена	11 074 032	9 600 000	9 000 000	8 700 000	11 700 000	7 800 000
Площадь	7 200,00	8 000,00	5 000,00	6 500,00	7 800,00	8 200,00
Цена продажи за 1 м²	1 538,06	1 200,00	1 800,00	1 338,46	1 500,00	951,22
Условия рынка		3 мес	5 мес	2 мес	1 мес	8 мес
Корректировка на условия  рынка		0,01	0,016	0,02	0,03	0,03
Скорректированная цена продажи		12,00	28,80	80,31	45,00	28,54
Корректировка на местоположение		0,00	-0,05	0,00	0,10	0,00
Скорректированная цена продажи		1212	1828,8	1418,77	1545	979,76
Корректировка на транспортную доступность		0,15	-0,10	0,00	0,05	0,00
Скорректированная цена продажи		180,00	-180,00	0,00	75,00	0,00
Корректировка на условия  зонирования		0,00	0,00	-0,10	0,00	0,50
Скорректированная цена продажи		0,00	0,00	-133,85	0,00	475,61
Итого скорректированная  цена продажи		1030,2	2008,8	1552,62	1465,5	930,77

 

     Сз =  7 200 * 1 538,06 = 11 074 032 руб. 

     ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

     Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

     РСзп = ВС_Д.о. -  Ин + Сз,

     где     ВС_Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

                Ин – величина накопленного  износа здания, руб.;

                Сз – рыночная стоимость участка  земли, руб. 

     РСзп=43 795 183,10 – 11 605 355 + 11 074 032=43 263 860,10(руб.) 

     2.РАСЧЕТ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА  ОСНОВЕ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА 

     АЛГОРИТМ  РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА 

            Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:

     Составляется (реконструируется) отчёт о доходах  и расходах по объекту, с помощью  которого определяется величина чистого  операционного дохода от владения недвижимостью;

     Выбирается  метод оценки, и соответственно коэффициент  капитализации (в данном проекте  определяется по заданию) или норма  дисконтирования показателя чистого  операционного дохода;

     Производится  оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных. 

     РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

             Для определения чистого операционного  дохода по объекту оценки предполагается  составление отчёта о доходах,  на основе исходных данных  по алгоритму, приведённому ниже: 

     Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

     PGI = S_1э * m * 0,8 * Aр *k_r

     где    S_1э – площадь одного этажа, м²;

                              S_1э = 200*36 = 7 200 м²

              m – количество этажей в оцениваемом здании;

                              m = 2