Познание и понимание людьми друг друга

              0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

              Aр – ставка аренды, $/ м²/год;

                           Ар = 120 $/м²/год

              k_r – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

                             k_r = 26,18 руб./долл. 

     PGI = 7200*2*0,8*120*26,18 = 36 191 232 руб. 

     Потери  от незанятости и при сборе  арендной платы

     V+L = PGI * k_об * t_н/ t_о + PGI * k_L

     где  t_о – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого   срока   (1год);

       k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы. 

     V+L =36191 232*(0,1*6)/12+36191232*0,07 =  4342947,84 руб. 

     Прочие  доходы

     MI = PGI * (k_MI - 1)

     где kмi – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения    недвижимостью. 

     MI = 36191232 *(1,1 – 1) = 3619123,2 руб. 

     Действительный  валовой доход

     ЕGI = PGI – (V+L) + MI;

     EGI = 36191232 – 4342947,84 + 3619123,2 = 35 467 407,36 руб. 

     Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

     ОЕ = FE + VE + RR,

     где    FE – постоянные расходы;

        VE – переменные расходы;

         RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания;

                        FE = 2,2%*РСзп  + 3%*ВСдо +5$/м²* S_1э * k_r;

     FE = 0,22*43 263 860,10+0,03*43 795 183,10+5*7 200*26,18=11774384,71 руб.

     VE = 35$/м² * S_1э * k_r;

     VE = 35*7 200*26,18 =6 597 360 руб.

     RR =k_RR *EGI;

     RR = 0,10 *35 467 407,36 = 3 546 740,73 руб. 

     OE = 11774384,71 +6 597 360 +3 546 740,73= 21 918 485,44 руб. 

     Чистый  операционный доход от владения недвижимостью  в годовом исчислении определяется по формуле:

     NOI =ЕGI – OE;

     NOI = 35 467 407,36 – 21 918 485,44 = 57 385 892,8руб.

     Таблица 6

     Реконструкция отчёта о доходах

Показатель	Обозначение, формула расчёта	Результат расчёта
Потенциальный валовой доход	PGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr	36 191 232 руб.
Потери  от незанятости и при сборе арендной платы	V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL	4342947,84 руб.
Прочие  доходы	MI = PGI * (kMI - 1)	3619123,2 руб.
Действительный  валовый доход	ЕGI = PGI – (V+L) + MI	35 467 407,36 руб.
Операционные  расходы	ОЕ = FE + VE + RR	21918485,44  руб.
Чистый операционный доход	NOI =ЕGI – OE	57385892,8 руб.

 

     3.3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ  МЕТОДОМ ПРЯМОЙ  КАПИТАЛИЗАЦИИ 

     В данной курсовой работе реализация доходного  подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта  рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

     РСдп = NOI/R,

     где     NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;

     R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости. 

     РСдп = 57385892,8/0,10 = 57385892 руб. 

     4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ  ОЦЕНКИ 

             Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием  двух подходов к оценке. Как  правило, можно увидеть, что  расчётные величины рыночной  стоимости отличаются друг от  друга. Поэтому в данном разделе  выполняется процедура согласования  результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:

     РСо = РСзп * 0,8 + РСдп * 0,2

     РСо = 43 263 860,10* 0,8 + 57385892* 0,2 = 46 088 266,68 руб.

 

                                            ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В данной курсовой работе была произведена  оценка рыночной стоимости производственного корпуса, введенного в эксплуатацию в 1972 году. Точный результат оценки недвижимости можно получить, используя несколько методов. Расчет рыночной стоимости был произведен с помощью затратного и доходного подходов.

     По  первому методу здание оценивалось на основе определения затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Рыночная стоимость полного права собственности оцениваемого объекта по данному методу составила  43 263 860,10руб.

     Второй  метод основан на определении  стоимости объекта оценки, которая  должна соответствовать текущей  оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила  57 385 892,8 руб.

     Применяя  два метода, мы получили резко отличающиеся друг от друга стоимости недвижимости, поэтому в четвертом разделе  выполнена процедура согласования результатов оценки с применением  весовых коэффициентов. Согласованный  результат составил  46 088 266,68 руб. Данная стоимость является рекомендуемой.

 

                                       ЛИТЕРАТУРА 

     1. Оценка недвижимости. Оценка рыночной  стоимости недвижимости на примере  объекта офисного, производственного  или складского назначения: методические указания для выполнения курсовой работы / А.В. Бурков,

     2. В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц. – СПб.:СПГУВК, 2005. – 47 с.

          3. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно практическое пособие.-М.: ИНФРА-М, 1997.-320с.