Проблемы развития жилищного строительства в России

КУРСОВАЯ  РАБОТА

НА  ТЕМУ: Проблемы развития жилищного строительства в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Жилищное строительство: теоретико-экономические аспекты……………..5

1. 1. Организация жилищного строительства в России………………………...5

1. 2. Роль ипотечного кредитования в строительстве жилья…………………10

2. Государственная жилищная политика: цель и задача……………………...14

2. 1. Национальный проект «Жилье 2011-2015»………………………………14

2. 2. Коллективное и индивидуальное строительство………………………...22

3. Проблемы жилищного строительства и пути их решения в современной

рыночной экономике……………………………………………………………24

Заключение………………………………………………………………………28

Список использованной литературы…………………………………………...31

Приложения……………………………………………………………………...33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

На сегодняшний  день существует необходимость учета  различных факторов, в том числе  негативно сказывающихся на строительном рынке Российской Федерации. Директивное  руководство строительством давно  ушло в прошлое. Сегодня, в условиях рыночной экономики, для эффективного руководства процессом строительства государственная и муниципальная власть должны принимать решения, основанные на объективной, полной информации о состоянии рынка. Необходимо учитывать все сложившиеся на данном рынке условия как экономического так и социального характера. В настоящий момент также нужно решать организационные проблемы, проблемы развития технологий, ситуацию, которая возникла в результате мирового финансового кризиса, а также экономические проблемы внутри самой страны.

             Только при полном и объективном  анализе строительного рынка  возможно принятие эффективных  решений, так как строительный  рынок достаточно сложный, и  находится в тесной взаимосвязи  с другими отраслями, как производственной сферы, так и непроизводственной, например кредитно-банковской системы. На него влияют как общие экономические факторы (состояние спроса, платежеспособность населения, состояние банковской системы), так и специализированные, например  энергозатраты  на обслуживание жилья или способность заводов производить большой объем цемента при росте строительного производства.

             Стремление людей жить лучше кроется в самой человеческой натуре. Поэтому не надо строить иллюзий - "квартирный вопрос" будет стоять всегда - из поколения в поколение. А значит, надо создавать жизнеспособные и эффективные механизмы его решения. И изобретать "велосипед" вовсе не требуется: во многих успешных странах такой механизм давно работает. Это - рынок доступного жилья.

В настоящее  время известно, что в России стали больше внимания уделять жилищной проблеме. И это очень важно. Дом был, есть и будет первичной ячейкой, в совокупности составляющей материальную оболочку, где протекает духовная жизнь, составленная из семейных и соседских контактов. Дом - это отдельное защищенное от жесткого мира пространство, в котором люди находятся почти полжизни.

Но при всей "краеугольности", как говорил  великий мудрец Булгаков, для семейной народной и государственной жизни  достойное и комфортное жилище пока остается недостижимой мечтой для большей части нашего народа.

В настоящее  время общий жилой фонд составляет около 3 триллионов квадратных метров при общем его износе более 50 процентов. Аварийных домов - около 200 млн.. кв. метров, нуждается в немедленном ремонте 300 млн.. кв. метров. По нормативам, все панельные дома после 25 лет эксплуатации должны капитально ремонтироваться, и тогда они могут прослужить еще 20 лет. Фактически этого не делалось, и статистики их реального состояния нет. Два миллиона семей живут не просто в плохих, а в опасных для жизни условиях.

Обращение государства  к национальным проектам на самых  кризисных направлениях социальной жизни - несомненный шаг по сравнению  с тем, что наблюдалось в первой половине нынешнего десятилетия. Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" - это самый крупный, самый масштабный из всех национальных проектов, и от него зависит реализация других национальных программ.

Необходимостью  такого анализа рыночной ситуации  и обусловлена актуальность данной темы.

Целью данной работы является выявление проблем развития жилищного строительства в России.

В соответствии с поставленной целью, выявлены следующие  задачи: рассмотрение наиболее важных факторов, влияющих сегодня на рынок строительного производства; рассмотрение  действующих национальных программ в области строительства.

1. Жилищное строительство: теоретико-экономические аспекты.

1. 1. Организация жилищного строительства в России.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда). ¹

Жилищное строительство – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может  производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.

Состояния рынка жилья зависит  от состояния таких переменных как спрос и предложение. ²

Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты недвижимы  и связаны с землей. Все участки  земли в пределах населенных пунктов  дифференцированы.

Жилище – долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.

Спрос на объекты жилищного  строительства представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Предложение жилья ограничивает функцию  спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может  приобрести на рынке при сложившемся  уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу  между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья.

Увеличение затрат на техническое  обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Механизм функционирования жилищного  строительства определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.

Формирование предложения жилья  связано, прежде всего, с объемами и  качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства.  В то же время, предложение жилья диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими,  общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы.³

Внешним фактором, влияющим на поведение  системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье.⁴ Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние  жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на  строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него.

Таким образом, различные внешние  факторы могут вызывать изменения  как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров. 

Социально-экономические преобразования, происходящие в Российской Федерации, кардинальным образом изменили подходы к решению жилищной проблемы, экономические и организационные основы жилищного и коммунального обслуживания. Многолетние усилия по формированию правовых и экономических условий перехода к рыночным методам регулирования, а также политическая воля руководства страны дали определенные результаты.

Обеспечение гарантированного Конституцией Российской Федерации права на жилье  требует целенаправленного опережающего устойчивого развития  жилищной сферы. Большое значение для развития строительного и жилищно-коммунального комплекса имело принятие и совершенствование законодательной и нормативной правовой базы, а также начало реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Развитие рыночной среды в жилищной и коммунальной сферах объективно подтверждается приходом в этот сектор экономики крупного частного бизнеса, существенных внебюджетных инвестиций.

В настоящее время все более  наглядно проявляется ряд проблем, связанных с особенностями периода  реформирования в этом социально значимом секторе. Проблемы в развитии жилищной сферы усиливают инфраструктурные ограничения, создают угрозу замедления социального развития и формирования единого экономического пространства. Их скорейшее разрешение становится особенно важным в условиях перехода национальной экономики в фазу устойчивого роста.

На фоне роста спроса на жилье и еще более значительного  его увеличения в прогнозной перспективе  в жилищной сфере в целом и отдельных ее подотраслях сохраняется ряд нерешенных внутренних проблем.

Намеченный интенсивный рост жилищного  строительства предъявляет повышенные требования к промышленности строительных материалов, предприятия которой  практически полностью находятся  в частной собственности и  не во всех случаях материально и физически готовы в короткие сроки обеспечить столь бурное увеличение производства строительных материалов. В целом, существующие производственные мощности отрасли еще позволят ей развиваться в ближайшие 2-3 года, но исходя из текущего состояния производств и прогноза объемов потребления отдельных видов строительных материалов на период до 2015 года, специалистами делается вывод о том, что без государственной поддержки строительную отрасль ждет дефицит практически по всем основным видам строительных материалов.