Статистический анализ рынка жилья в Санкт-Петербурге

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 3) имеет свои достоинства и недостатки.

Рис. 3. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости является составной частью рыночного  пространства. На нем, как и на других рынках, отношение спроса и предложения  определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным.

Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания  имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

Спрос – это  количество объектов недвижимости и  прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием экономических, социальных, демографических, природно-климатических и других факторов. Значительное влияние на него оказывает цена.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать  по определенным ценам за некоторый  промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. На рынке  недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем, возникает несбалансированность спроса и предложения.

Немаловажную  роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов и покупателей. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основной причиной несоответствия ожиданий собственников и покупателей является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременной массовой информации о непрерывно возрастающем спросе. В этой ситуации собственник объектов недвижимости завышает цены, количество продаж снижается, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают  во времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а  подъем наступает раньше, чем в  экономике.

Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, ибо, если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот – за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.

При пересыщении  рынка объектами недвижимости на нем наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается  и собственникам сложно их продать, цены снижаются. Это – рынок покупателя. Далее на рынке недвижимости происходит перестройка. После возрастания спроса наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости, предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея, цены на объекты строительства растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это – рынок продавца. Наступает стабилизация, когда спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

Государство не предъявляет претензий к реализации объектов недвижимости, но в то же время  от имени общества контролирует режим  их использования и порядок реализации.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию  к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические  свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

Развитие  рынка недвижимости напрямую зависит  от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью, корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, недостаточная разработанность теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках, может привести к существенным ошибкам и даже кризисам на рынке недвижимости.

В условиях современной экономики рынок недвижимости можно охарактеризовать с трех позиций:

• Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.
• Как сферу, где объекты недвижимости выступают в качестве товаров особого рода.
• Как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Таким образом, рынок недвижимости – интегрированная  категория, которой присущи черты  рынков товаров, инвестиций и услуг (рис. 5). С экономико-философской  точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка как экономической функции сведения вместе покупателей и продавцов.

Однако рынок  недвижимости имеет и свои специфические  особенности (рис. 4).

Рис. 4. Отличительные особенности рынка недвижимости

Высокий «пороговый» уровень инвестиций объясняется тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от здания, и даже приобретение такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.

Объект недвижимости постоянно  нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и технической  эксплуатации, охране и др., поэтому  возникает необходимость управления объектом независимо от функционального  назначения. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Чтобы извлекать доход из инвестиций в недвижимость и контролировать активы, инвестор должен обладать достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью.

Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа даже в пределах одной местности.

Ценообразование на рынке  недвижимости – результат последней  продажи и переговоров между  участниками сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа  товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться и как  товар, необходимый для производства или личного потребления.

Недвижимость – товар особого рода – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным актам, принятым в период 1990 – 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис. 5).

Рис. 5. Недвижимость – товар особого рода

Кроме родовых  признаков, позволяющих отличить объекты  недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Характеристики  объектов недвижимости как товара могут  не совпадать для продавца и покупателя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.⁷

Жилищный  фонд. Емкость жилищного фонда  Санкт-Петербурга динамично растет – в последние годы почти на 2% ежегодно (по показателю общей площади). К 2008 году общая площадь жилья  в городе достигла 107,9 млн кв. м (1,82 млн квартир в 47,2 тыс. домов, табл. 1).⁸

Табл. 1. Динамика роста жилищного фонда Санкт-Петербурга.

4. Графическое изображение статистических данных

 

Современную науку невозможно представить без  применения графиков. Они стали средством  научного обобщения.

Выразительность, доходчивость, лаконичность, универсальность, обозримость графических изображений сделали их незаменимыми в исследовательской работе и в международных сравнениях и сопоставлениях социально-экономических явлений.

Впервые о  технике составления статистических графиков упоминается в работе английского экономиста У.Плейфейра «Коммерческий и политический атлас», опубликованной в 1786 году и положившей начало развитию приемов графического изображения статистических данных.

Трактовка графического метода как особой знаковой системы -искусственного знакового языка - связана с развитием семиотики, науки о знаках и знаковых системах.

Знак в  семиотике служит символическим  выражением некоторых явлений, свойств или отношений.

Существующие  в семиотике знаковые системы принято разделять на неязыковые и языковые.

Неязыковые  знаковые системы дают представление  о явлениях окружающего нас мира (например, шкала измерительного прибора, высота столбика ртути в термометре и т. д.).

Языковые  знаковые системы выполняют сигнальные функции, а также задачи сопоставления совокупностей явлений и их анализа. Характерно, что в этих системах сочетание знаков приобретает смысл только тогда, когда их объединение производится по определенным правилам.

В языковых знаковых системах различают естественные и искусственные системы знаков, или языков.

С точки зрения семиотики человеческая речь, выраженная знаками-буквами, составляет естественный язык.

Искусственные языковые системы используются в  различных областях жизни и техники. К ним относятся системы математических, химических знаков, алгоритмические языки, графики и др.